Решение от 16 ноября 2021 г. по делу № А40-117034/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-117034/21-6-876
16 ноября 2021 г.
г. Москва




Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2021 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченковой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРАЗИЯ" (115054, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ВАЛОВАЯ, ДОМ 35, ЭТ/ПОМ 5/9, ОГРН: 1037789036262, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2003, ИНН: 7704507865)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка №М-05-046579 от 09.04.2015 за первый год после изменения цели его предоставления для целей проектирования и строительства (реконструкций) объектов капитального строительства в сумме 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка и 30% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 72 945 006 руб. 90 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости в размере 243 069 000 руб.; обязании произвести перерасчет арендной платы

при участии:

от истца – Ульянова К.С. по дов. от 20.05.2021г. (дип. от 08.07.2012г.)

от ответчика – Кодоев А.А. по дов. от 29.12.2020 (дип. от 13.02.2019г.)

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Специализированный застройщик "Евразия" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 09.04.2015 № М-05-046579 за первый год после изменения цели его предоставления для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в сумме 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка и 30% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 72 945 006 руб. 90 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 243 069 000 руб. и обязании произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате АО "Специализированный застройщик "Евразия" по договору аренды земельного участка от 09.04.2015 № М-05-046579 за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную с проектированием и строительством (реконструкцией) объектов капитального строительства, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 243 069 000 рублей, в том числе в части платежей по рассрочке и с учетом ранее произведенных оплат по договору аренды.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 09.04.2015г. был заключен договор аренды земельного участка №М-05-046579 в редакции дополнительного соглашения от 13.06.2019г.

Предметом договора является земельный участок площадью 6 657 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:05:0001011:4520, имеющий адресный ориентир: г. Москва, 4-й Верхний Михайловский проезд, вл. 1, стр. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации зданий под административные, производственные, складские цели и здания гаража.

Разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены и дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п. 1.3 договора).

04.04.2019г. вид разрешенного использования земельного участка изменен на «размещение гостиниц, также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий)» (4.7.1).

В связи со сменой вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН 25.04.2019г. внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 385 769 888 руб. 07 коп.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы указан в приложении №2 к договору.

Пунктом 3.2 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца текущего квартала.

Сторонами подписано приложение №2 к договору, согласно которому размер ежегодной арендной платы в сумме 1,5% от кадастровой стоимости составляет 7 289 362 руб. 08 коп.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.05.2019 № 17616 разрешенное использование земельного участка изменено для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

На основании постановления Правительства Москвы от 28.03.2017г. № 120-ППП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы», распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 08.05.2019 № 17616 сторонами подписано дополнительное соглашение от 13.06.2019г. к договору, согласно которому земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 30 августа 2018г. № RU77128000-039697, а именно: размещение гостиниц, также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий)» (4.7.1). Срок действия договора установлен до 08.05.2025 года.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 39.7, ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ч. 3 в редакции Закона города Москвы от 23.03.2011 № 10).

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 № 477-ПП).

Размер и порядок внесения арендной платы после изменения цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка установлены п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.

Пунктом 4.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 13.06.2019г. установлено, что арендная плата после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка и 30% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 115 769 543 руб. 41 коп.

Пунктом 4.13.6 договора установлен график оплаты платежей.

Расчет арендной платы согласован в приложении 1 к дополнительному соглашению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Решением Московского городского суда от 11 июня 2020 по делу № 3а-1051/2020, вступившим в законную силу 15.09.2020г., кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена в размере 161 563 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года и 243 069 000 руб. по состоянию на 04 апреля 2019 год.

В ЕГРН 07.12.2020г. внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 243 069 000 руб.

Письмом, исх. № ЕВР-44-21 от 29.03.2021, истец обратился к ответчику о перерасчете арендной платы за первый год аренды после изменения цели предоставления участка с учетом оплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке исходя из установленной решением суда кадастровой стоимости участка.

В ответ на указанное обращение ответчик письмом, исх. № ДГИ-1-27930/21-1 от 27.04.2021, сообщил об отсутствии оснований перерасчета арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовыми последствиями пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у органа кадастрового учета возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде.

Между тем, Департаментом расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости установленной решением суда от 11.06.2020г. не произведен, чем нарушены права арендатора.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск с указанием на избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права судом признаны необоснованными в связи со следующим.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

Положения договора (п. 3.4. Договора, Приложение №1 к Дополнительному Соглашению) предусматривают, что арендная плата подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости участка и определяется на основании уведомления арендодателя. Таким образом, именно на ответчика возложена обязанность осуществлять как расчет, так и перерасчет арендной платы.

Применение такого способа защиты, как требование о признании за истцом права на оплату арендой платы по договору аренды земельного участка исходя из установленной решением Московского городского суда кадастровой стоимости, квалифицируется по способу защиты как иск о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзац третий статьи 12 ГК РФ).

На основании п. 3.6 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП на дату заключения Дополнительного соглашения истец имел право на предоставление ему рассрочки.

Более того, предоставление рассрочки согласовано сторонами в дополнительном Соглашении к договору аренды №М-05-046579 от 09.04.2015 г. об изменении предмета договора в части вида разрешенного использования (цели предоставления) земельного участка.

Таким образом, право арендатора на получение рассрочки по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения вида разрешенного использования подтверждается положениями действующего законодательства, а также соглашением сторон.

Предоставление истцу рассрочки внесения арендных платежей не влияет на наличие у него права на пересчет арендных платежей исходя из пересмотренной кадастровой стоимости.

Поскольку отказ ответчика в перерасчете арендной платы является необоснованным, требования о признании права внесения арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка в размере 72 945 006 руб. 90 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001011:4520 в размере 243 069 000 руб. и об обязании произвести перерасчет исходя из установленной решением кадастровой стоимости, в том числе в части предоставленной рассрочки подлежат удовлетворению.

Данная позиция соответствует судебно-арбитражной практике: постановлениям Арбитражного суда Московского округа от 28.02.2020 года по делу № А40-310193/18, от 01.07.2019г. по делу № А40-226129/18, от 17.04.2018 г. по делу № А40-71348/17-109-400, Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 года по делу № А40-49577/19.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать за АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРАЗИЯ" (ОГРН: 1037789036262, ИНН: 7704507865) право вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 09.04.2015 № М-05-046579 за первый год после изменения цели его предоставления для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в сумме 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка и 30% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 72 945 006 руб. 90 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 243 069 000 руб.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, Дата ИНН: 7705031674) произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРАЗИЯ" по договору аренды земельного участка от 09.04.2015 № М-05-046579 за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную с проектированием и строительством (реконструкцией) объектов капитального строительства, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 243 069 000 рублей, в том числе в части платежей по рассрочке и с учетом ранее произведенных оплат по договору аренды.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРАЗИЯ" (ОГРН: 1037789036262, ИНН: 7704507865) расходы по оплате госпошлины в размере 12 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Е.В. Коршикова