Решение от 12 октября 2017 г. по делу № А60-28174/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-28174/2016
13 октября 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2017 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи В.В. Парамоновой  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о  взыскании 161754 руб. 05 коп.


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 30.10.2016.,

от ответчика: ФИО1, паспорт


Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г. в сумме 157 348 руб. 30 коп., пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в сумме 4405 руб. 75 коп.

 Решением суда от 22.11.2016 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя ФИО1 в пользу администрации задолженность по арендной плате с июня 2013 г. по апрель 2016 г. в сумме 137 326 руб. 37 коп., пени за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в сумме 3845 руб. 13 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.03.2017 № 17АП-66/2017-ГК решение Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения.

Постановлением  Арбитражного суда Уральского округа от 19 июля 2017 г. № Ф09-2997/17 решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2016 по делу № А60-28174/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по тому же делу было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

От истца поступили дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать.

В связи с перерасчетом арендной платы по причине уточнения площади объектов недвижимости, а также по причине изменения кадастровой стоимости земельного участка от истца поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований, в котором истец просит взыскать задолженность по основному долгу в размере 144207 рублей 77 копеек за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, задолженность по неустойке в размере 4037 рублей 82 копейки за период с 12.04.2016 по 09.05.2016.

Данное ходатайство было судом рассмотрено и в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

От ответчика поступил дополнительный отзыв, который был приобщен судом к материалам дела. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   



установил:

На основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «АСП-СТАР» (ранее ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2002 № 5-715 с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м (в редакции Дополнительного соглашения №2), расположенный по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1ой и 2ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (а редакции Дополнительного соглашения №5).

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500).

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, Договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, приобретение ИП ФИО1 03.08.2011 г. права собственности на объект незавершенного строительства является основанием для вступления в договор аренды земельного участка от 25.04.2002 №5-715 на правах соарендатора.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.4 Договора (в редакции Дополнительного соглашения №5), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Согласно п. 5 данного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС х Д х СтАП х Ку х ПК

АП------------------ ,

100

где: Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

На земельном участке площадью 19550 кв.м с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, расположенном по адресу: <...>, расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1ой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2ой очереди общей площадью в соответствии с разрешением на строительство 18 855,6 кв.м (от 21.08.2008 № RU 66302000-424, по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%).

Таким образом, общая площадь объектов недвижимости 1 и 2 очереди строительства, расположенных на земельном участке,  составляет 59 824,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРП ИП ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно (890 + 600)/183038 доли.

Формула расчета доли, приходящейся на  Ответчика:

(1490/183038*18 855,6)759824,4 * 19550 = 50,16 кв.м- (доля ЗУ)

По расчету истца, размер арендой платы, приходящейся на  долю ответчика 50,16 кв.м., за период с   ноября 2012 года по апрель 2016 года составляет 144207 рублей 77 копеек. При этом в своем расчете истец применяет ставку арендной платы как для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и  иных объектов общественно-деловой застройки,  равную 3,5% -  с ноября 2012 г. по10.01.2014 г.; 4,5 % - с 11.01.2014 г. по 31.12.2014 г.; 5,5 % - с 2015 г.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что к нему должна применяться ставка арендной платы  равная 1,5%, исходя из следующего.

В пункте 65 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855- ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО «Город Екатеринбург» указано, что за земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом устанавливается ставка 1,5 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, из буквального толкования данного пункта следует, что такая ставка применяется на период действия разрешения на строительство.

Судом установлено, что по отношению к спорному периоду (ноябрь 2012 – апрель 2016) срок действия выданного разрешения на строительство  № RU 66302000-424 истек.

  В настоящее время на этом земельном участке находится введенный в эксплуатацию торговый центр (первая очередь) и объект незавершенного строительства (вторая очередь). Доказательств получения в спорный период разрешения на строительство и использования земельного участка для завершения строительства этого объекта, суду не представлено. Таким образом, оснований для применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (пункт 65 Приложения N 23 к Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855- ПП) у суда не имеется. (Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении АС УО № Ф09-2328/17 от 05.06.2017 г. и поддержанной в Определении ВС РФ от 29.09.2017 г. № 309-ЭС17-13695).

Кроме того, судом отклоняется довод ответчика о том, что  арендная плата должна рассчитываться исходя из  площади земельного участка 3633 кв. м., установленной в заключении кадастрового инженера от декабря 2016 г., необходимой для объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является земельный участок площадью 19 550 кв. м.

Следовательно, размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:16 разделен в установленном порядке, не имеется. Согласно кадастровому паспорту от 21.07.2015 характеристики земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:16 не изменены.

Таким образом, площадь земельного участка должна быть определена на основании договора аренды, оснований для определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства в рамках настоящего дела по спору о взыскании задолженности по договору аренды, предмет которого определен, судом не усматривается.

При этом судом принимается заявление ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности по взысканию задолженности с ноября 2012 по май 2013.

В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 данного Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что исковое заявление подано в арбитражный суд 08.06.2016, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате с ноября 2012 по май 2013 (включительно).

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №15/18,  если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то,  при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности,  суд вправе отказать в удовлетворении требования.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с июня 2013 по апрель 2016 гг. составляет 127473 рубля 98 копеек.

Доказательства исполнения обязательств по внесению арендной платы  в соответствии с условиями договора  в материалах дела отсутствуют, ответчиком  таких доказательств не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку оплата задолженности до настоящего времени  ответчиком   не произведена, суд считает требования  Администрации города Екатеринбурга о взыскании с ответчика  долга в размере 127473 рубля 98 копеек обоснованными и  подлежащими удовлетворению на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 4037 рублей 82 копейки за период с 12.04.2016 года по 09.05.2016 года.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 Договора).

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

С учетом срока исковой давности, задолженность ответчика по пени за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 составляет 3569 рублей 31 копейка.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить  кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

          В соответствии с п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая, что ответчик обязательство по оплате арендной платы в сроки, установленные в договоре, не исполнил, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд считает, что истцом правомерно начислены предусмотренные  договором пени.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга 131043,29 рублей 29 копеек, в том числе: долг в размере  127473  рублей  98   копеек и неустойку, начисленную за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г. в сумме  3569  рублей  31 копеек.

3. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1   в доход  федерального бюджета  государственную  пошлину в сумме  4815 рублей.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья                                                                В.В. Парамонова