Постановление от 5 октября 2022 г. по делу № А84-5287/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-5287/2020
г.Калуга
5 октября 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 5 октября 2022 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи В.И. Смирнова судей М.М. Нарусова А.Н. Шульгиной

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи Шабалиным И.А.

при участии в заседании от истца: Государственного унитарного предприятия ФИО1 - представитель по

«Центр эффективного использования доверенности от 01.12.2021 № 36/1- собственности города» Д;

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью ФИО2 - представитель по «Страна Дельфиния» доверенности от 21.01.2022;

от третьих лиц:

Правительства Севастополя ФИО3 - представитель по доверенности от 29.07.2022

№ 6882/01-01-02.1-22/02/22; ФИО4 - представитель по

доверенности от 06.10.2021 № 9169/01-01-02.1-21/02/21; ФИО5 - представитель по

доверенности от 29.07.2022 № 6878/01-01-02.1-22/02/22;

Департамента по имущественным и ФИО5 - представитель по земельным отношениям города Севастополя доверенности от 17.01.2022 № 33;


общества с ограниченной ответственностью не явились, извещено надлежащим «Дельфиния» образом;

общества с ограниченной ответственностью не явились, извещено надлежащим «Стейк» образом;

общества с ограниченной ответственностью не явились, извещено надлежащим «Провинция» образом;

индивидуального предпринимателя не явились, извещён надлежащим ФИО6 образом;

индивидуального предпринимателя не явились, извещена надлежащим ФИО7 образом;

индивидуального предпринимателя не явились, извещена надлежащим ФИО8 образом;

индивидуального предпринимателя Рефий не явились, извещена надлежащим ФИО9 образом;

индивидуального предпринимателя Скачок не явились, извещён надлежащим Валентина Виталиевича образом;

индивидуального предпринимателя Титовой не явились, извещена надлежащим Лады Андреевны образом;

индивидуального предпринимателя не явились, извещена надлежащим ФИО10 образом;

индивидуального предпринимателя не явились, извещена надлежащим ФИО11 образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведённом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу № А84-5287/2020,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие «Центр эффективного использования собственности города» (далее - ГУП «ЦЭИСГ») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к ООО «Страна Дельфиния» с исковыми требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) о расторжении договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 № 100А-16 заключённого между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Страна


Дельфиния»; обязании ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приёма-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: <...>, а именно:

- часть здания лит. «А»: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 м²;

- двухэтажное здание литера «Б», б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 м²;

- кормокухня литера «В» общей площадью 17,9 м²; - касса литера «Ж» площадью по наружным обмерам 1,5 м²;

- сооружение бассейна литера № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 м², огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна литера № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 м².

Также ГУП «ЦЭИСГ» просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 21.04.2021 в сумме 6 352 686 рублей 01 копейка и 7 153 290 рублей 85 копеек неустойки, всего 13 505 976 рублей 86 копеек.

Исковые требования ГУП «Центр эффективного использования собственности города» мотивированы систематическим нарушением со стороны ответчика обязательств, установленных договором аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 № 100А-16, в части полного и своевременного внесения арендной платы.

В ходе рассмотрения данного дела, ООО «Страна Дельфиния» обратилось со встречным иском о признании права пользования на срок до 01.01.2024 на основании договора аренды от 29.12.2016 № 100А-16 комплексом зданий и сооружений, расположенных по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований ГУП «Центр эффективного использования собственности города» о расторжении договора аренды и об освобождении объекта аренды отменено. В этой части судом принят по делу новый судебный акт, исковые требования ГУП «Центр эффективного использования собственности города» удовлетворены частично.

Суд расторгнул договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 29.12.2016 № 100А-16, заключенный между ГУП «Центр эффективного использования собственности города» и ООО «Страна Дельфиния».

Обязал ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «Центр эффективного использования собственности города» по акту приема-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: <...>, а именно:

- часть здания лит. А: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 м²;

- двухэтажное здание лит. Б, б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 м²;


- кормокухня лит. В общей площадью 17,9 м²; - касса лит. Ж площадью по наружным обмерам 1,5 м²,

- сооружение бассейна лит. № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 м², огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна лит. № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 м².

Взыскал с ООО «Страна Дельфиния» в пользу ГУП «Центр эффективного использования собственности города» судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 6 000 рублей и за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением ООО «Страна Дельфиния» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

ИП ФИО12, ИП ФИО8, ИП ФИО11, ИП ФИО7, ООО «Дельфиния», ИП ФИО6, ООО «Провинция», ИП ФИО10, в отзывах просят удовлетворить кассационную жалобу, ходатайствуют о её рассмотрении без их участия и без участия представителей.

ГУП «Центр эффективного использования собственности города», Департамент по имущественным и земельным отношениям г.Севастополя, Правительство Севастополя в отзыве просят оставить жалобу без удовлетворения.

Определением от 15.08.2022, в порядке статьи 158 АПК РФ, рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 28.09.2022.

Определением от 28.09.2022, заместителем председателя Арбитражного суда Центрального округа Якимовым А.А., произведена замена судьи Серокуровой У.В. на судью Шульгину А.Н.

Кассационная жалоба слушается с начала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, пояснила, что на момент обращения арендодателя с иском о расторжении договора основной долг был оплачен.

Представитель истца в судебном заседании просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, так как задержки по перечислению арендной платы имели регулярный характер с 2018 года, несмотря на отсрочку платежей, предоставленную в 2020 году, условия договора позволяют его расторгнуть по указанным основаниям даже в случае оплаты задолженности после соответствующего требования.

Представители Правительства Севастополя, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебном заседании, так же возражали в удовлетворении кассационной жалобы.

Иные стороны по делу, в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе и отзывах на неё, выслушав представителей сторон по делу, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.


Из материалов дела следует, что 29.12.2016 между ГУП «Центр эффективного использования собственности города» и ООО «Страна Дельфиния» был заключён договор № 100А-16 аренды имущества находящегося в собственности города Севастополя, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе предприятия, на срок до 01.01.2024, для размещения объектов торговли и досуга жителей и гостей города, обеспечения ежегодного функционирования севастопольского дельфинария на территории объекта, а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить объект в исправном состоянии с учётом нормального износа (пункты 11, 1.4, 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2017.

Размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях и на момент заключения договора в соответствии с результатами отчёта об оценке составляет с учётом налога на добавленную стоимость 1 518 213 рублей в месяц (пункт 4.3 договора).

Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно и исключительно в денежной форме (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 4.6 договора, арендная плата с учётом НДС оплачивается арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путём перечисления на расчетный счёт государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города».

В соответствии с пунктом 4.9 договора, в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Севастополя, регулирующих исчисление размера арендной платы за объекты нежилого фонда, размер арендной платы по договору изменяется в одностороннем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу такой нормативный правовой акта (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы).

Согласно пункту 4.4.3 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объёме оплачивать платежи по арендной плате.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 процентов годовых от просроченной суммы за весь период просрочки (пункт 8.3 договора).

В случае, если просрочка внесения арендной платы в полном объёме будет продолжаться более 60-ти календарных дней, арендатор уплачивает в пользу арендодателя штраф в сумме, равной пятикратному размеру месячной арендной платы, установленной договором (пункт 8.4 договора).

В пункте 9.3.2 договора установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трёх месяцев.

При этом, в абзаце 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 № 100А-16, в соответствии с которым, даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке.


Согласно пункту 9.4 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Стороны договорились, что указанный разумный срок не может превышать 14-ти календарных дней в любом случае.

Названным пунктом договора предусмотрено направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по договору, а также требования об изменении или расторжении договора. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в пятнадцатидневный срок с даты направления такого требования.

Стороны согласились, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору в случае их нарушения и требование об изменении или расторжении договора аренды, могут быть изложены в одном письме, что не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования и свидетельствует о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора.

В пункте 9.6-2 договора указано, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от его исполнения путём направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30-ти дней со дня получения данного уведомления.

Договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в пункте 9.6-2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении (пункт 9.7 договора).

Поскольку в ходе исполнения договора у ООО «Страна Дельфиния» образовалась задолженность по арендной плате, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» направило обществу требование от 03.12.2019 № 379/0310-03-02/19 о погашении образовавшейся задолженности в размере 1 288 657 рублей 30 копеек и уплате 37 930 рублей 30 копеек штрафных санкций. Предприятие указало, что в противном случае вправе отказаться от выполнения условий договора в одностороннем и бесспорном порядке.

В письме от 11.12.2019 № 392/03-10-03-02/02/19 ГУП «Центр эффективного использования собственности города» вновь предупредило общество о необходимости устранения нарушений условий договора аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по своевременной и полной оплате арендной платы, а также потребовало предоставить документацию по проведенным реконструкциям и перепланировкам.

Уведомлением от 10.02.2020 № 65/03-10-03-02/02/20 предприятие известило общество об одностороннем отказе от договора аренды в связи с наличием задолженности по оплате арендным платежам размере в 2 447 916 рублей 23 копейки, пени и штрафных санкций на сумму 939 659 рублей 54 копеек.

В письме от 27.05.2020 № 181/03-10-03-02/02/20, предприятие сообщило о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 285 045 рублей 13 копеек


и начислении 591 816 рублей 88 копеек штрафных санкций. В уведомлении содержалась просьба предоставить график погашения задолженности, а также сообщение о том, что в противном случае предприятие вынуждено будет обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Письмом от 30.07.2020 № 295/03-10-03-02/02/20, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» уведомило ООО «Страна Дельфиния» о досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Данное письмо с почтовым идентификатором 29901147593972 согласно информации, размещённой на официальном сайте Почты России, было получено ответчиком 07.08.2020.

При этом, 05.08.2020, стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-1111 «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)» определили:

- освободить арендатора от арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100%;

- предоставить отсрочку по арендной плате: за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 в объёме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 -в объёме 50% арендной платы;

- арендная плата за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 20.12.2022, ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды;

- пеня (штрафные санкции), возникшая по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.03.2020 по 01.10.2020, не начисляется.

После заключения дополнительного соглашения общество по квитанции от 10.08.2020 № 1582383177 внесло 1 500 000 рублей в счёт погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам.

В ответе от 31.08.2020 № 375/03-10-03-02/02/20, ГУП сообщило обществу о том, что поступившие денежные средства не покрывают существующую задолженность в полном объёме в части неустоек. В письме арендодатель указал срок добровольного освобождения имущества до 01.09.2020.

Систематическое нарушение ответчиком условий договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 № 100А-16 в части полной и своевременной оплаты арендной платы послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Севастополя с исковыми требованиями 20.10.2020.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано в связи с погашением задолженности со стороны ответчика.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований ГУП «Центр эффективного использования


собственности города» о расторжении договора аренды и об освобождении объекта аренды отменён. В этой части принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением ООО «Страна Дельфиния» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа, отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учётом следующего.

В статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определённом договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды, о чём сторонами подписан акт приёма-передачи от 29.12.2016. При передаче, каких-либо замечаний от ООО «Страна Дельфиния» не поступало.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В случае, если договора аренды государственного имущества заключен не по результатам торгов, размер арендной платы за пользование таким имуществом является регулируемой ценой.

Обществу передано государственное имущество субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, предоставленное предприятию на праве хозяйственного ведения, порядок передачи в аренду которого, урегулирован Законом города Севастополя от 30.12.2014 № 104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя» и постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 500-ПП «Об утверждении Положения


о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя».

Согласно пункта 4.2 договора, размер арендной платы определён на основании отчёта об оценке от 07.12.2016 № Н-92/161120501, выполненного ООО «Интеллектинвестсервис».

Правительством Севастополя как органом государственной власти, уполномоченным регулировать правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков её внесения, принято постановление от 27.03.2020 № 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)», действующей редакцией которого предусмотрено освобождение арендатора от арендной платы:

- в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100 %;

- предоставить отсрочку по арендной плате за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 в объёме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 в объёме 50% арендной платы;

- оплату арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 осуществлять ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды, в период с 01.01.2021 по 20.12.2022;

- не начислять штрафные санкции за период с 01.03.2020 по 01.10.2020.

В дальнейшем, Правительство Севастополя приняло также постановление от 10.12.2020 № 650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», в соответствии с которым была установлена для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях, указанных в Перечне, отсрочка по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в объёме 100% от арендной платы при условии направления арендатором письменного обращения в адрес арендодателя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя до 28.02.2021 включительно.

Арендная плата по указанным договорам аренды за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 подлежит оплате в период с 01.07.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы (пункт 5 Постановления).

Пени (штрафные санкции) по договорам указанным аренды по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 не начисляются (пункт 6 Постановления). Условия отсрочки по арендной плате применяются к договору аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (пункт 7 Постановления).

Как правильно указано судами первой и апелляционной инстанции, нормы постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП, распространяются и на ответчика ООО «Страна Дельфиния».

На основании постановления Правительства Севастополя № 110-ПП между арендодателем и обществом заключено дополнительное соглашение от 05.08.2020


об освобождении от уплаты аренды за периоды апрель, май, июнь 2020 года, о полной отсрочке от уплаты арендной платы за март 2020 года и 50% отсрочке арендной платы за период июль, август, сентябрь 2020 года с уплатой в 2021 году, о не начислении штрафных санкций за период с 01.03.2020 по 01.10.2020.

Между тем, как обоснованно установлено судом апелляционной инстанции ООО «Страна Дельфиния» систематически с марта 2018 года не в полном объёме вносило арендную плату за 2018, 2019, 2020 и 2021 годы, что подтверждается соответствующим актом сверки взаимных расчётов, приобщённым ГУП «Центр эффективного использования собственности города» в материалы дела.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что в нарушение условий заключённого договора аренды, арендная плата от ООО «Страна Дельфиния» не поступала за период с 21.02.2020 по 01.03.2020 в сумме 32 755,79 рублей; за период с 21.12.2019 по 01.03.2020 в сумме 415 763,51 рублей; за период с 21.01.2020 по 01.03.2020 в сумме 417 426,56 рублей; за период с 21.02.2020 по 01.03.2020 в сумме 419 096,27 рублей.

Таким образом, истец осуществлял начисление задолженности с учетом мер поддержки, установленных постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-ПП и от 10.12.2020 № 650-ПП.

Из пояснений истца и Правительства Севастополя следует, что первоначально задолженность образовалась в марте 2018, далее с октября по декабрь 2019 года образовалась задолженность в размере 645 789, 30 руб., которая перешла на 2020 год, в 2020 году задолженность образовалась за период январь, февраль, июль (50%), август (50%), задолженность погашена только 10.08.2020.

Из пояснений ответчика так же следует, что 10.08.2020, после получения предупреждения о расторжении договора им погашена, в том числе задолженность в сумме 415 763,51 руб. – просрочка 234 дня, в сумме 417 426,56 руб. – просрочка 203 дня, в сумме 419 096,27 руб. – просрочка 172 дня.

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о неоднократной и длительной более трех платежных периодов просрочке ответчиком уплаты арендной платы является обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном


расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При этом, в силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Сам договор аренды содержит условие, согласно которому установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трёх месяцев (пункте 9.3.2 договора).

Одновременно в абзаце 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 № 100А16 установлено, что даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке.

Кроме того, в пункте 9.6-2 договора указано, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от его исполнения путём направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30-ти дней со дня получения данного уведомления.

Договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в пункте 9.6-2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении (пункт 9.7 договора).

Из материалов дела усматривается, что письмом от 11.12.2019 № 392/03-1003-02/02/19 ГУП «Центр эффективного использования собственности города» предупредило общество о необходимости устранения нарушений условий договора аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по своевременной и полной оплате арендной платы, а также потребовало предоставить документацию по проведенным реконструкциям и перепланировкам.

Уведомлением от 10.02.2020 № 65/03-10-03-02/02/20 ГУП вновь известило общество об одностороннем отказе от договора аренды в связи с наличием задолженности по оплате арендным платежам размере в 2 447 916,23 рублей, пени и штрафных санкций на сумму 939 659,54 рублей.

В письме от 27.05.2020 № 181/03-10-03-02/02/20, ГУП снова сообщило о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 285 045,13 руб. и начислении 591 816,88 руб. штрафных санкций. В уведомлении содержалась просьба предоставить график погашения задолженности, а также сообщение о том, что в противном случае предприятие вынуждено будет обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Письмом от 30.07.2020 № 295/03-10-03-02/02/20, которое получено ответчиком 07.08.2020, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» уведомило ООО «Страна Дельфиния» о досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.


Таким образом, меры к досудебному урегулированию спора, которые требовались по закону, истцом соблюдены, претензии направлены ответчику заблаговременно с учётом времени, необходимого и установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ для предоставления ответа на неё и принятия мер к досудебному урегулированию спора.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, общество оплатило основную задолженность по арендной плате в полном объёме, что подтверждается проведенной сторонами сверкой и отражено в уточнённом расчёте задолженности.

Довод подателя жалобы о том, что в связи с уплатой им суммы основной задолженности, право истца требовать расторжения договора аренды в судебном порядке не могло быть реализовано, подлежит отклонению.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Поскольку факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объёме, длительный срок просрочки их уплаты, погашение задолженности только после обращения арендодателя в арбитражный суд установлен, суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о том, что нарушения ООО «Страна Дельфиния» условий договор аренды являются по смыслу статьи 450 ГК РФ существенными, в связи с чем, договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 № 100А-16, подлежит расторжению.

Указанный вывод сделан судом апелляционной инстанции с учетом всесторонней оценки обстоятельств дела, в том числе того, что само по себе погашение задолженности в срок после получения должником соответствующего уведомленияне является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, поскольку в противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия спорного договора.

Довод подателя жалобы со ссылкой на оценку суда первой инстанции о том, что заключённое арендодателем 05.08.2020 дополнительное соглашение к договору аренды, свидетельствует о наличии воли арендодателя на сохранение договора в качестве действующего, являются необоснованными, поскольку указанное дополнительное соглашение не регулирует вопрос продления срока действия договора, а направлено лишь на выполнение положений постановлений Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-ПП.

На основании статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.


Поскольку договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 № 100А-16 расторгнут в судебном порядке, то право арендатора на пользование нежилыми помещениями прекратилось.

В соответствии с положениями статьи 286, частью 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2022 приостановлено исполнение постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу № А84-5287/2020 до принятия постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

В виду рассмотрения кассационной жалобы необходимость в приостановлении указанного судебного акта отсутствует.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу № А84-5287/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу № А84-5287/2020.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.И. Смирнов

Судьи М.М. Нарусов

А.Н. Шульгина