Решение от 7 июня 2019 г. по делу № А73-6559/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6559/2019
г. Хабаровск
07 июня 2019 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 05.06.2019 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И. А. Лунау,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Актив-КМС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681008, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 314270317700010, ИНН <***>)

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации г. Комсомольска-на-Амуре

о взыскании 429 934 руб. 94 коп., о расторжении договора

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность №1-29/04/2019 от 29.04.2019, ФИО3, доверенность №1-29/05/2019 от 29.05.2019;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 28.01.2019;

от третьего лица: представитель не явился.

Общество с ограниченной ответственностью «Актив-КМС» (далее – истец, ООО «Актив-КМС») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 10.01.2018 №26659 в размере 388 133 руб. 47 коп. за период с января 2019 года по апрель 2019 года, неустойку в размере 41 801 руб. 47 коп. на 12.04.2019г., о расторжении договора аренды от 10.01.2018 №26659. Представители указали, что с сентября 2018г. предприниматель не использовал часть переданного в аренду помещения, использовал только 187, 6 кв.м. Истец произвел ремонт в неиспользуемой части и передал ее в аренду другому предпринимателю. Настаивает на том, что независимо от используемой площади оплате подлежит вся арендная плата, согласованная в договоре аренды. Ответчику направлялись дополнения к договору в части изменения условий, которые сторонами не согласованы.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ – просят взыскать задолженность 385 589 руб. 07 коп. за январь- апрель 2019г. и неустойку 37 712 руб. 74 коп.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва на иск. Указал, что с сентября 2018г. арендодатель производил в помещении ремонтные работы, затем в ноябре 2018г. сдал отремонтированные помещения другому арендатору. Предоставил контррасчет платежей, произведенных арендатором. Считает обоснованным проведение расчета с учетом фактически используемой площади. Поскольку арендная плата вносилась в размере, большем, чем подлежало исходя из используемой площади помещения, образовалась переплата, в связи с чем задолженности отсутствует и оснований для расторжения договора не имеется.

Определением от 15.04.2019 судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации г. Комсомольска-на-Амуре.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечило, отзыв на иск не представлен.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

10.01.2018 года между Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 26659.

Согласно договору в аренду передавалось нежилое помещение № 1003, инвентарный номер 5449, площадью 341,0 кв.м., кадастровый номер 27:22:0030209:489, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности (далее - договор аренды), сроком до 09.01.2021 года.

Помещение передан арендатору.

Порядок оплаты установлен разделом 3 договора.

В случае нарушение срока оплаты предусмотрена неустойка в размере 0.2 % за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован, что подтверждается номером государственной регистрации 27:22:0030209:489-27/022/2018-1.

05.09.2018 года произошла смена собственника на ООО «Актив-КМС» в связи с приобретением помещения по договору купли-продажи.

Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за ООО «Актив-КМС» (Арендодатель), что подтверждается записью государственной регистрации 27:22:0030209:489-27/022/2018-4.

Как пояснил представитель истца с 03 сентября 2018 года ООО «Актив-КМС» своими силами проводил ремонт в пустующих помещениях: произведена замена полов, демонтаж лишних перегородок, возведение перекрытий. Ремонт проводился с целью приведения помещения в пригодное для торговли состояние.

17 сентября 2018 года было возведено перекрытие, отгораживающее часть помещения №10, которое не использовалось ответчиком от части помещения, которое использовалось ответчиком для целей торговли.

05.09.2018 г. в связи со сменой собственника истцом было направлено ответчику Дополнительное соглашение №1 в котором предлагалось установить стоимость арендной платы в размере 131 927, 06 руб. за помещение , а также изменяется сторона по договору.

Ответчиком был составлен протокол разногласий с несогласием на указанную стоимость арендной платы.

Ответчик направил свою редакцию Дополнительного соглашения №1 от 12.12.2018 г., в котором указано на уменьшение арендуемой площади с 05 сентября 2018 г. до 187,6 кв.м. и указана стоимость арендной платы в размере 61 508, 40 руб.

Истец с уменьшением стоимости не согласился, но направил свой вариант дополнительного соглашения с указанием стоимости арендной платы в размере 111 802,60 руб., установленной договором и указал на уменьшение арендуемой площади с 01 ноября 2018 года с момента фактического завершения ремонта до 187,6 кв.м. .

09.01.19 г. истцом было получено уведомление от ответчика с указанием на то, что в связи с уменьшением арендуемой площади платежи также должны быть изменены. Ответчик указал, что с сентября 2018 года по декабрь 2018 года переплатил Арендодателю арендную плату, поскольку оплата произведена из ранее согласованной в договоре площади арендуемого помещения 341 кв.м. и указал, что в связи с переплатой платежи в января-марте 2019 года производиться не будут.

Изменений в договор в согласованной сторонами редакции стороны не внесли.

Ответчику была направлена претензия от 14 февраля о наличии задолженности в размере 223 605,20 руб. и намерением расторгнуть договор.

Ответчиком был направлен ответ о том, что претензия удовлетворению не подлежит.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведения одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела на момент заключения договора помещение находилось в муниципальной собственности и при заключении договора администрация руководствовалась Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 N 3619-па (ред. от 14.12.2018) "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" о чем имеется ссылка в договоре (п.3).

Согласно указанному постановлению плата в год за один квадратный метр рассчитывается по формуле для зданий, помещений муниципальной собственности:

Ап = Асб x Кз x Кд x Крас x Ксуб1 (Ксуб2) x Кац

Размер платы в год (Рап) за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности исчисляется по формуле:

Рап = Ап x S, где: Ап - плата в год за один квадратный метр, S - площадь используемого здания, помещения, строения муниципальной собственности.

Т.о. расчет и установление размера арендной платы в заключенном договоре аренды произведен с учетом величины площади арендуемого помещения.

С учетом изложенного, довод истца о том, что размер арендной платы не зависит от площади арендуемого помещения опровергается заключенным договором аренды.

Как указано в п.18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору. Кроме того, следует учитывать специфику возникновения арендных отношений, в силу которой арендодатель может взимать плату с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Как следует из материалов дела, ответчик с 10 сентября 2018г. не использовал часть арендуемого помещения площадью 153.4 кв.м. в связи с производимым истцом ремонтом.

Указанные обстоятельства не отрицаются истцом и подтверждаются представленным в материалы дела дополнительным соглашением от 12.12.2018г., протоколом разногласий от 11.02.2019, подписанными истцом.

С 01 ноября 2018г. истец сдал отремонтированное помещение площадью 153 кв.м. ИП ФИО5, что подтверждается представленным в дело договором аренды от 01.11.2018г.

Материалами дела подтверждено, что с 10.09.2018г. ответчик использовал помещение площадью 187,6 кв.м.

Довод истца о том, что часть помещения не использовалась ответчиком и не была возвращена истцу не имеет правового значения, поскольку производя ремонт и передавая затем помещение в аренду другому предпринимателю арендодатель тем самым конклюдентными действиями выразил согласие на изменение условий договора в части площади арендуемого ответчиком помещения.

Поскольку условиями договора установлена величина арендной платы в зависимости от площади арендуемого помещения, суд признает обоснованными доводы ответчика в части обязанности по оплате фактически используемого помещения площадью 187,6 кв.м.

Согласно п.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. ( п.2 ст. 328 ГК РФ ).

В рассматриваемом случае договором аренды было установлено произведение арендной платы в с сумме 111 802 руб. 60 коп. за помещение площадью 341 кв.м.

Используя фактически площадь 187,6 кв.м. ответчик правомерно исходит из обязанности оплаты используемой площади.

Проверив расчеты сторон, суд приходит к выводу, что с учетом подлежащей оплате суммы арендной платы 61 805 руб. 40 коп. в месяц исходя из площади 187,6 кв.м. подлежало оплате 510 910 руб. 73 коп..

Ответчиком оплачено истцу 570 340 руб. 13 коп.

Исходя из того, что оплаченная сумма превышает подлежащую оплате у ответчика задолженность отсутствует.

При таких обстоятельствах требование о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Поскольку задолженность отсутствует, требование о взыскании неустойки также удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Поскольку задолженность по оплате арендуемого помещения судом не установлена, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать .

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О. М. Левинталь