Постановление от 28 августа 2019 г. по делу № А73-6559/2019

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-4500/2019
28 августа 2019 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Воронцова А.И., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии в заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «АКТИВ-КМС» ФИО2 по доверенности от 29 апреля 2019 года

представителя индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО4 по доверенности от 28 января 2019 года

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АКТИВ-КМС»

на решение от 7 июня 2019 года

по делу № А73-6559/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Актив-КМС»

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 третье лицо без самостоятельных требований - Комитет по управлению имуществом Администрации г. Комсомольска-на-Амуре

о взыскании 429 934,94 рублей, о расторжении договора

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Актив-КМС» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании долга в размере 388 133,47 рублей по договору аренды от 10 января 2018 года № 26659 за период с января 2019 года по апрель 2019 года, неустойку в размере 41 801,47 рублей по состоянию на 12 апреля 2019 года, о расторжении договора аренды от 10 января 2018 года № 26659.

Решением суда от 7 июня 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование указано, что расчет размера арендной платы следует производить с учетом величины площади занимаемого ответчиком помещения; проведение истцом ремонта не исключало возможности пользования ответчиком всем занимаемым ответчиком помещения; неиспользование ответчиком по своей воле части арендованного помещения в спорный период не является основанием для освобождения ответчика от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендной плату; не согласен с расчетом платежей, произведенным ответчиком; задолженность по оплате арендуемого помещения подтверждена письменными доказательствами; имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель ООО «АКТИВ-КМС» на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил отказать в ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 10 января 2018 года между Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 26659.

Согласно договору в аренду передавалось нежилое помещение № 1003, инвентарный номер 5449 площадью 341,0 квадратных метров, кадастровый номер 27:22:0030209:489, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности, сроком до 9 января 2021 года.

Договор зарегистрирован за номером государственной регистрации 27:22:0030209:489-27/022/2018-1.

5 сентября 2018 года произошла смена собственника указанного помещения, им стал истец на основании договора купли-продажи.

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за истцом, что подтверждается записью государственной регистрации 27:22:0030209:489- 27/022/2018-4.

С 3 сентября 2018 года истец своими силами проводил ремонт в пустующих помещениях, являющихся частью переданного в аренду ответчику помещения, с целью приведения помещения в пригодное для торговли состояние.

17 сентября 2018 года возведено перекрытие, отгораживающее часть помещения № 10, которое не использовалось ответчиком, от части помещения, которое использовалось ответчиком для целей торговли.

5 сентября 2018 года в связи со сменой собственника истцом направлено ответчику дополнительное соглашение № 1, в котором предлагалось установить стоимость арендной платы в размере 131 927, 06 рублей за помещение.

Ответчиком составлен протокол разногласий в связи с несогласием предлагаемого размера арендной платы.

Ответчик направил свою редакцию дополнительного соглашения № 1 от 12 декабря 2018 года, в котором предложил истцу с 5 сентября 2018 года указать в качестве арендуемой им площади - до 187,6 кв. м., арендную плату в размере 61 508, 40 рублей.

Истец согласился с изменением арендуемой площади с 1 ноября 2018 года - с момента фактического завершения ремонта до 187,6 кв. м.

По размеру арендной платы стороны соглашения не достигли.

Изменений в договор не внесено.

Ответчику направлена претензия от 14 февраля 2019 года о наличии долга в размере 223 605,20 рублей, и о намерении расторгнуть договор.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 договора аренды № 26659 от 10 января 2018 года установлено, что начальная цена договора рассчитывается на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10 октября 2014 года № 3619-па (ред. от 14 декабря 2018 года) «Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Согласно указанному постановлению плата в год за один квадратный метр рассчитывается по формуле для зданий, помещений муниципальной собственности.

Таким образом, расчет и установление размера арендной платы согласно условиям заключенного договора аренды производился с учетом величины площади арендуемого помещения.

В соответствии со статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Совершение конкретных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора»).

Судом установлено, что ответчик с 10 сентября 2018 года не использовал часть арендуемого помещения площадью 153.4 кв. м. в связи с производимым истцом ремонтом, что не оспаривается истцом и подтверждается представленным в материалы дела дополнительным соглашением от 12 декабря 2018 года, протоколом разногласий от 11 февраля 2019 года, подписанными со стороны истца.

С 1 ноября 2018 года истец сдал отремонтированное помещение площадью 153 кв. м. другому лицу, что подтверждается представленным в дело договором аренды от 1 ноября 2018г года.

На основании совокупности изложенных обстоятельств суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в процессе исполнения договора своими действиями стороны изменили его условие о размере площади арендуемого помещения и размере арендной платы. При этом арендодатель, совершив действия по передаче помещения в аренду иному лицу, подтвердил согласие на изменение условий договора согласно дополнительному соглашению № 1 от 12 декабря 2018 года.

Достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих об использовании спорной площади помещения в спорный период, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих возможность арендатора использовать по назначению помещение в период ремонта.

Указанные обстоятельства в свою очередь свидетельствуют о фактическом освобождении спорного помещения с 10 сентября 2018 года со стороны ответчика и использовании им помещения с указанной даты площадью 187,6 кв. м.

Согласно договору аренды размер арендной платы 111 802,60 рублей установлен за помещение площадью 341 кв. м.

В силу приведенных выше норм права обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом.

Используя фактически площадь 187,6 кв. м., ответчик обязан платить арендную плату пропорционально используемой площади помещения.

Проверив расчет долга, приняв во внимание переплату ответчиком по арендной плате, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика долга по арендным платежам в заявленном размере по мотиву отсутствия последнего.

Поскольку задолженность отсутствует, в требовании о взыскании неустойки по договору аренды судом первой инстанции также обоснованно отказано.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, приведенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

Материалами дела не подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, следовательно, оснований, предусмотренных договором и законом, для расторжения спорного договора аренды у суда не имелось.

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии фактических и правовых оснований для иной оценки обстоятельств дела согласно доводам жалобы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 7 июня 2019 года по делу № А73-6559/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

А.И. Воронцов

Т.Д. Козлова