Решение от 25 декабря 2024 г. по делу № А41-96989/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

26.12.2024                                                                                                    Дело№А41-96989/2024


Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2024

Полный текст решения изготовлен 26.12.2024


Арбитражный суд Московской области в составе: судьи  Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью ПТП «Стройматериалы-Овражки» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными действий

при участии в судебном заседании: лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ПТП «Стройматериалы-Овражки» (далее – заявитель, общество, ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, административный орган, Управление Росреестра по Московской области) с требованиями:

- признать незаконными действия Администрации городского округа Люберцы и Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9;

- обязать Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки» путем восстановления в ЕГРП записи о наличии договора аренды №90/1 от 30.07.2002г. земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9.

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, требования поддержал.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованных лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явились, и не обеспечили явки своих представителей в судебное заседание. Администрация городского округа Люберцы направила в адрес суда письменные пояснения.

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле отсутствуют в предварительном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Возражений против перехода к рассмотрению спора по существу, в предварительное заседание на момент рассмотрения настоящего дела, от сторон не поступало.

Арбитражный суд, руководствуясь ч. 4 ст. 137 АПК РФ, признал дело подготовленным к судебному разбирательству по существу спора, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

30.07.2002 между ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки» и Администрацией МО пос. Красково Люберецкого муниципального района был заключен договор аренды №90/1 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9 (ранее 50:22:0060503/0002), расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, ст. Овражки. Срок аренды земельного участка по договору составляет 49 лет, до 30.07.2051. Сведения об обременении земельного участка были внесены в ЕГРН (ранее ЕГРП) после заключения договора аренды.

Договор является действующим, по соглашению сторон не расторгался, решением суда недействительным не признан. Разделом 6 договора аренды №90/1 от 30.07.2002 предусмотрено, что данный договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон либо по решению суда по требованию одной из сторон договора.

В рамках земельного контроля, 14.08.2023 Администрацией городского округа Люберцы был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9, находящегося в аренде у ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки». В ходе осмотра было установлено использование земельного участка с нарушениями условий договора аренды.

Администрацией по итогам осмотра участка было направлено ООО ПТП «Стройматриала-Овражки» уведомление  об устранении выявленных нарушений.

В связи с отсутствием ответа на уведомление от ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки», Администрация городского округа Люберцы в январе 2024 года направила в Управление Росреестра по Московской области заявление о погашении записи об аренде земельного участка с приложением копии претензии об устранении нарушений и акта осмотра земельного участка. На основании представленных в Росреестр документов запись об обременении земельного участка договором аренды №90/1 от 30.07.2002 была погашена.

В марте 2024 года Администрация городского округа Люберцы обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Стройматериалы-Овражки» о расторжении договора аренды №90/1.

При рассмотрении Арбитражным судом Московской области спора по делу № А41-22302/2024 о расторжении договора аренды земельного участка № 90/1 от 30.07.2002, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060503:9, сторонами - Администрацией городского округа Люберцы и ООО ПТП «Стройматериалы-Овражки» - 23.05.2024 был  проведен совместный осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт.

В акте указано, что земельный участок имеет ограждение, самовольное занятие прилегающих земельных участков, частей земельных участков, не осуществляется, на земельном участке отсутствуют строения, ведется деятельность по его освоению, участок не заброшен, нет признаков залесенности, закустаренности, зарастания сорными травами, не произрастает борщевик Сосновского, на участке отсутствуют признаки несанкционированной свалки, на участке складирована продукция для реализации, имеется проект застройки участка, земельный участок используется в соответствии с условиями договора аренды.

Поскольку в ходе рассмотрения арбитражного дела А41-22302/2024 было установлено отсутствие оснований для расторжения договора аренды №90/1 от 30.07.2002, подтвержден факт использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, исковое заявление Администрации городского округа Люберцы было оставлено без рассмотрения по  ходатайству истца.

Таким образом, договор аренды земельного участка №90/1 от 30.07.2002 судом расторгнут не был.

Запись в ЕГРН об обременении земельного участка указанным договором была погашена Росреестром на основании заявления Администрации городского округа Люберцы до обращения данного заинтересованного лица в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды №90/1.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта или действия (бездействия) закону или иному правовому акту, так и нарушение актом , действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании действия (бездействия) заинтересованного лица, входят проверка соответствия оспариваемого действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Ч. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу действующего гражданского законодательства к вещным правам относится, в том числе, и право возмездного пользования чужим имуществом в собственных интересах в течение установленного договором срока, т.е. аренда.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ  договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Ст. 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) какое-либо имущество во временное пользование. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

На основании ст. 4  Федерального закона от 21.07.1997  №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  действовавшего на момент заключения договора аренды №90/1 от 30.07.2002, государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежали государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества на законном для прекращения обязательства основании.

Основания прекращения обязательств установлены гражданским законодательством. Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Одним из оснований прекращения обязательства является, в том числе, вступление в силу решения суда о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку договор аренды земельного участка №90/1 от 30.07.2002 года по условиям договора и в соответствии  с действующим законодательством мог быть расторгнут только по соглашению сторон либо в судебном порядке, а такого расторжения не произошло и договор является действующим, запись об обременении земельного участка договором аренды должна содержаться в ЕГРН, оснований для погашения записи о наличии договора аренды не имелось и не имеется.

Суд также приходит к выводу о том, что исключение записи о договоре аренды из сведений, содержащихся в ЕГРН, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя в связи со следующим.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. По общему правилу, изложенному в ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Кроме того, если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированном долгосрочном договоре аренды делает невозможной защиту прав арендатора в случае смены собственника земельного участка, поскольку в этом случае  к отношениям сторон не будет применяться п. 1 ст. 617 ГК РФ. В случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить занимаемый объект недвижимости (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13).

В связи с отсутствием записи о договоре аренды в ЕГРН арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество в полном объеме. В частности,  арендатор не имеет возможности построить на арендованном участке какое-либо строение, поскольку в связи с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, иных нормативных актов, для получения разрешения на строительство необходимо предоставить доказательство правомочности владения земельным участком. Единственным доказательством этого является выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок.

Таким образом, отсутствие в ЕГРН сведений о действующем договоре аренды земельного участка приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Однако заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Московской области - отзыв не представило, в письменных пояснениях Администрации городского округа Люберцы ссылок на нормативные акты, на основании которых Администрация имела право в одностороннем порядке подать заявление о погашении в ЕРГН записи об аренде земельного участка при наличии действующего договора аренды, не содержится.

С учетом процессуально установленных норм в части процедуры доказывания обстоятельств по делу, заинтересованные лица, фактически отказавшись от доказывания законности совершенных действий, не опровергли доводов заявителя, указанных в обоснование своих требований.

Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о допущенных заинтересованными лицами нарушениях действующего законодательства, прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, судом установлены нарушения заинтересованными лицами требований федеральных законов и иных нормативных правовых актов, а также прав и законных интересов заявителя, в связи с чем, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ, суд в своем решении указывает на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку заявителем была уплачена государственная пошлина, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по ее оплате в случае удовлетворения заявленных требований подлежат взысканию с заинтересованных лиц.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Администрации городского округа Люберцы Московской области по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9.

Обязать Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью ПТП «Стройматериалы-Овражки» путем восстановления записи об обременении в соответствии с договором аренды №90/1 от 30.07.2002 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060503:9.

Взыскать с Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью ПТП «Стройматериалы-Овражки» расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 000 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа Люберцы Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью ПТП «Стройматериалы-Овражки» расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.


Судья                                                                                                   Е.А. Бекетова