Решение от 31 января 2022 г. по делу № А12-22168/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«31» января 2022 года Дело № А12-22168/2021


Резолютивная часть решения вынесена 24 января 2022 года, полный текст решения изготовлен 31 января 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Желдоркомплекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 г. года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:34:000000:269, площадью 82.981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2322зу от 30.03.2017 г., подготовленным Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в размере 28 960 369,00 рублей, установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269, площадью 82.981 кв.м, (с 17.09.2019 г. – 82.442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 года в размере 23.484.000 рублей, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 18.06.2021 г.;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № 42 от 30.07.2020 г.;

от третьего лица – не явился, извещён;


Акционерное общество «Желдоркомплекс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик) о признании недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 г. года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2322зу от 30.03.2017 г., подготовленным Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в размере 28 960 369,00 рублей, установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 года в размере 23.484.000 рублей.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 г. года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:34:000000:269, площадью 82.981 кв.м, (с 17.09.2019 г. – 82.442 кв.м.), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2322зу от 30.03.2017 г., подготовленным Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в размере 28.960.369 руб., и установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269, площадью 82.981 кв.м, (с 17.09.2019 г. – 82.442 кв.м.), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 года в размере 25.037.000 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда против удовлетворения иска возражает, просит применить срок исковой давности.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «ЖЕЛДОРКОМПЛЕКС» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район из земель населенных пунктов, площадью 82 981 квадратных метров с кадастровым номером 34:34:000000:269 с разрешенным использованием для эксплуатации сооружения подъездных железнодорожных путей участка №4, на основании заключенного с Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договора аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 года. В соответствии с Изменением от 06.11.2019 г. к Договору аренды земельного участка от 04.09.2019 г. №11255 площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269 с 17.09.2019 г. установлена в размере 82. 442 кв.м.

По условиям вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно извещениям к договору аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 г., размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с Расчетом арендной платы (приложение №1 к договору аренды) и Извещениями к договору аренды земельного участка №11255 от 04.09.2017 г., арендодатель, уведомил истца об том, что арендная плата за земельный участок устанавливается: с 08.08.2017 г. -2 896 036,90 руб. (в год); с 01.01.2019 г. -2 487 695,70 руб. (в год); с 15.02.2020 г. - 2 307 535,09 руб. (в год); с 01.04.2020 г. - 2 330 610,44 руб. (в год); с 01.04.2021 г. - 2 008 044,66 руб. (в год), исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 28 960 369 рублей. Сведения об указанной в извещении рыночной стоимости земельного участка в размере 28 960 369 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №52_2322зу от 30.03.2017 года, подготовленном МУП «Центральное межрайонное БГИ» по заказу Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (в настоящее время Департамент муниципального имущества администрации Волгограда).

Указанные в уведомлениях ставки арендной платы за земельный участок Истец считает экономически необоснованные и неприемлемые для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на Рецензии изготовленной ИП ФИО3 № 107- 2021 от 22.07.2021 на отчет по определению рыночной стоимости №52_2322зу от 30.03.2017 г.

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования Отчёт по определению рыночной стоимости №52_2322зу на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный МУП «Центральное межрайонное БТИ» не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

По совокупности вышеуказанных нарушений, допущенных при составлении Отчёта по определению рыночной стоимости № 52_2322зу, содержащиеся в нём выводы необъективны и ошибочны, так как они основаны на неоднозначной, недостоверной и непроверяемой информации и содержат прямое нарушение заявленной в отчёте методологии.

Таким образом, величина рыночной стоимости, полученная оценщиком, определена неверно, с нарушением действующего законодательства: ФЗ № 135 от 29.07.1998 и федеральным стандартам оценки № 1,2,3,7.»

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к частнопрактикующему оценщику ФИО3 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО3 отчету об оценке № 21107 от 22.07.2021 г. рыночная стоимость земельного участка площадью 82.981,0 кв.м., кадастровый номер 34:34:000000:269, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016, составила 23 484 000 рублей.

Основываясь на проведенной ИП ФИО3 оценке, истец считает недостоверным отчет МУП «Центральное межрайонное БТИ».

08.10.2021 от истца поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующие вопросы для эксперта:

- Соответствует ли выполненный Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» отчет № 52_2322зу от 30.03.2017 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки?

- Какова рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 года?

Ответчик возражает против проведения судебной экспертизы, а так же против экспертных организаций представленных истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истец внес на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-22168/2021 в размере 15.000 руб. (платежное поручение № 733 от 09.09.2021 г.).

Стороны, возражения в порядке ст. 81 АПК РФ в письменном виде против экспертных учреждений, представленных судом, не представили.

Суд считает, поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2020 производство по делу №А12-47031/2019 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли выполненный Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» отчет № 52_2322зу от 30.03.2017 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 34:34:000000:269, площадью 82 981,0 кв.м, (с 17.09.2019 г. - 82 442 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 года?

26.11.2021 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ООО «Центр Судебных Экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 26.11.2021 №24/21 на первый вопрос экспертом сделаны выводы: По результатам проверки Отчета №52 2322зу от 30.03.2017 об оценке земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269 площадью 82981 кв.м. (с 17.09.2019 г. - 82442 кв.м.). расположенного но адресу Волгоград, Красноармейский район, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федеральною органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, характер выявленных нарушений позволяет сделать вывод о недостоверности итоговой величины стоимости объема оценки, т.e.: итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете об оценке №s2 2322зу от 30.03.2017 в размере 28.960.369 руб. по состоянию на 15.1.2.2016г не подтверждена.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269 площадью 82.981 кв.м. (с 17.09.2019 г. - 82442 кв.м.). расположенной» по адрес: Волгоград, Красноармейский район, по состоянию на 15.12.2016 г. округленно составляет: 25.037.000 (Двадцать пять миллионов тридцать семь тысяч) рублей.

В ходе судебного заседания заявитель согласен с выводами эксперта по заключению от 25.11.2021 №24/21.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

С учетом изложенного, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации), т.е. расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка.

Более того, суд учитывает следующее.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 2, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 25.11.2021 №24/2021, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения организации в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Ссылка ответчика на определение Верховного суда Российской Федерации от 31.05.2021 по делу № А45-31759/2019 не принимается судом во внимание, поскольку в данном деле имелись иные фактические обстоятельства спора.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

В рамках настоящего спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы).

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», так и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, 6 находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов».

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

На основании ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст.199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

По смыслу данной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору. Примерный перечень таких действий приведен в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». Этот перечень не является исчерпывающим, и каждое конкретное действие подлежит оценке судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами.

Согласно п. 1 ст. 204 срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Доказательств направления отчета в адрес истца ответчиком суду не представлено.

Поскольку суд в рамках данного спора пришёл к выводу, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности отклоняется судом, поскольку срок исковой давности следует исчислять со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка (июль 2021 года), поскольку истец может субъективно осознать, что его права нарушены, только изучив механизм расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 25.000 руб. (счет №24/2021 от 25.11.2021).

Истец перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-22168/2021 в размере 15.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Желдоркомплекс» удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 11255 от 04 сентября 2017 года с 15.12.2016 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:000000:269, общей площадью 82.981 кв.м. (с 17.09.2019 – 82.442 кв.м.), расположенного по адресу: город Волгоград, Красноармейский район, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2322зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в размере 28.960.369 руб.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:269, общей площадью 82.981 кв.м. (с 17.09.2019 – 82.442 кв.м.), расположенного по адресу: город Волгоград, Красноармейский район, согласно заключению эксперта № 24/21 от 26.11.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» в размере 25.037.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу акционерного общества «Желдоркомплекс» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.


Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.