Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А65-36442/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-36442/2023

Дата принятия решения – 06 мая 2024 года

Дата объявления резолютивной части – 23 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м., в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО2,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Исполнительного комитета муниципального образования города Казани

с участием:

от истца – ФИО3, на основании доверенности от 02.10.2023 г., диплом,

от ответчика – ФИО4, на основании доверенности от 15.01.2024 г., диплом,

от третьего лица – ФИО4, на основании доверенности от 27.03.2024 г., диплом

УСТАНОВИЛ:

Истец – Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань - обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань – о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м., в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Определением от 8.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Билге», эксперту ФИО5, перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м. по состоянию на 22.09.2023.

Истец представил письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый номер 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м., изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 7 741 600 рублей.

Суд принял уточнения на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал.

Как следует из материалов настоящего дела, истец с 21.09.2021 по 22.09.2023 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый номер 16:50:070112:310, расположенных по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м., используемых под торговлю, услуги населению, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис.

Истец обратился к ответчику 22.09.2023 с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д.14-15).

Ответчик в письме от 13.10.2023 сообщил истцу о том, что в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений и проект договора купли-продажи после определения рыночной стоимости объектов на основании муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки.

В виду неполучения от ответчика предложения с указанием цены объекта, истец обратился в Автономную некоммерческую организацию «Коллегия судебных экспертов» с поручением об оценке спорных помещений.

Согласно отчету АНО «Коллегия судебных экспертов» об оценке от 01 декабря 2023г. № 04-3012/2023 по состоянию на «22» сентября 2023г. рыночная стоимость спорного имущества составила 5 462 500 рублей, без учета НДС.

Истец в целях досудебного урегулирования направил ответчику проект договора купли-продажи арендуемого имущества и отчет об оценке арендуемого имущества.

В виду неполучения от ответчика ответа на предложение истца о заключении договора, истец обратился с иском по настоящему делу.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела представлен ответ на предложение истца от 15.12.2023 с приложением проекта договора купли-продажи (т. 2 л.д. 109-113) и отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений, составленный ООО «ФасадСтолицы» от 27.11.2023 № 13-28-ЭА-2023, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений составляет 15 299 333 рублей 33 копейки (без учета НДС).

Поскольку в материалы дела представлено два отчета по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненных по заказу истца и ответчика, определением суда по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно, нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м. по состоянию на 22.09.2023, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Билге», эксперту ФИО5.

В материалы дела 19.03.2024 поступило заключение эксперта № 17Э/02/24 (т. 3 л.д. 7-145), согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 2209.2023 составляет 9 677 000 рублей (с НДС), соответственно стоимость без учета НДС равна 7 741 000 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 7 741 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7 741 000 рублей (без учета НДС).

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, общая площадь 145,0 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли - продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет 7 741 600 (Семь миллионов семьсот сорок одна тысяча шестьсот рублей 00 копеек)».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей расходов по госпошлине, 15000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья А. С. Пармёнова