Постановление от 13 августа 2025 г. по делу № А05-11541/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-11541/2024
г. Вологда
14 августа 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 14 августа 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зреляковой Л.В. и ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО2,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Акула» представителя ФИО3 по доверенности от 09.01.2025, от администрации городского округа «Город Архангельск» представителя ФИО4 по доверенности от 16.01.2025, от общества с ограниченной ответственностью «Новый город» представителя ФИО5 по доверенности от 27.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акула» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 апреля 2025 года по делу № А05-11541/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Акула» (адрес: 164520, Архангельская обл., м. о. <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к администрации городского округа «Город Архангельск» (адрес: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее Администрация) с требованиями (с учетом принятого судом уточнения):

- признать незаконным прекращение на основании решения коллегии Департамента муниципального имущества Администрации (далее – Департамент) от 29.03.2024, утвержденного распоряжением заместителя главы городского округа «Город Архангельск» от 05.04.2024 № 1748р, права собственности городского округа «Город Архангельск» на нежилое помещение общей площадью 153,6 кв. м № 9-Н, кадастровый номер 29:22:040752:1271, этаж – подвал, расположенное в доме № 12 по ул. К. Маркса в городе Архангельске,

- установить, что вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для аннулирования в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи о праве общей долевой собственности помещений в многоквартирном доме (МКД) на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271 и восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве муниципальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Новый город» (ОГРН 1082901005362; ИНН 2901178385; адрес: 163046, г. Архангельск, ул. Поморская, дом 41 корпус 1 помещение 6/Н; далее – ООО «Новый город»), председатель Совета многоквартирного дома Максимов Сергей Анатольевич, прокуратура города Архангельска (163069, г. Архангельск, ул. Садовая, дом 11; далее Председатель), прокуратура Архангельской области (163002, г. Архангельск, проспект Новгородский дом 15; далее Прокуратура), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; ИНН 2901131228; адрес: 163000, г. Архангельск, ул. Садовая, дом 5, корпус 1; далее – Управление Росреестра), Департамент (ОГРН 1022900545249; ИНН 2901078408; адрес: 163000, г. Архангельск, пл. Ленина, д. 5).

Решением суда от 07.04.2025 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что спорное нежилое помещение не относилось и не относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, именно на Администрации как ответчике, заявляющем об обратном, лежало бремя опровергнуть данный факт.

Администрация в ходе судебного разбирательства не раскрыла, какие имеющиеся в ее распоряжении сведения и документы позволили ей в декабре 2023 года заявлять о самостоятельном назначении спорного помещения и в феврале 2024 года принять решение о его приватизации в пользу Общества.

Также податель апелляционной жалобы считает, что суд, руководствуясь правилами, изложенными в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 должен был самостоятельно дать правовую квалификацию заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны представителем в судебном заседании.

ООО «Новый город» и Администрация в отзывах на апелляционную жалобу, а также их представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с 01.12.2020 на основании договора аренды от 02.12.2020 № 92/20ок, заключенного с Администрацией, арендовало помещение площадью 153,6 кв. м (помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271), находящееся в подвале многоквартирного жилого дома по ул. К. Маркса, 12 в г. Архангельске. Впоследствии договор аренды был перезаключен на срок 3 года (договор от 23.04.2021 № 30/21ок), произведена его государственная регистрация.

Общество 14.12.2023 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого муниципального помещения.

Администрацией 28.02.2024 издано распоряжение № 928р о приватизации муниципального помещения площадью 153,6 кв. м (помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271) в доме по ул. К. Маркса, 12 в г. Архангельске путем продажи его Обществу по цене равной 4 820 160 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет. Обществу направлен проект договора купли-продажи, в отношении которого у Общества возникли разногласия по цене. Возникшие разногласия переданы на урегулирование суда в рамках дела № А05-4032/2024. Производство по делу № А05-4032/2024 в настоящий момент приостановлено.

Администрацией 16.04.2024 принято распоряжение № 1962р об отмене распоряжения от 28.02.2024 № 928р о приватизации нежилого помещения 153,6 кв. м (помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271) в доме по ул. К. Маркса, 12 в г. Архангельске.

Судом установлено, что принятию распоряжения от 16.04.2024 № 1962р об отмене распоряжения о приватизации нежилого помещения предшествовали следующие фактические обстоятельства.

В октябре 2023 года состоялось общее собрание собственников помещений МКД по ул. К. Маркса, 12 в г. Архангельске, оформленное протоколом от 02.11.2023, на котором собственники проголосовали за решение о возврате в состав общего имущества дома нежилых помещений в подвале (помещение 11-Н кадастровый номер 29:22:040752:1272 площадью 155 кв. м, помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271 площадью 153,6 кв. м и помещение площадью 18 кв. м), для чего уполномочили Председателя обратиться с соответствующим заявлением в Администрацию.

Уполномоченное собранием собственников лицо обратилось 30.11.2023 в Администрацию с заявлением о безвозмездной передаче вышеперечисленных нежилых подвальных помещений в состав общего имущества МКД.

В ответном письме от 29.12.2023 № 19-75/7836 Администрация отказала в передаче нежилых помещений в состав общего имущества.

В феврале 2024 года один из жильцов дома по ул. К. Маркса 12 в г. Архангельске обратился в прокуратуру г. Архангельска с заявлением о принятии мер прокурорского реагирования по вопросу возврата в состав общего имущества нежилых подвальных помещений, право собственности на которые, по мнению заявителя, было неправомерно зарегистрировано за Администрацией в мае 2013 года.

В адрес Администрации 25.03.2024 поступило представление прокуратуры г. Архангельска от 19.03.2024 о проведении процедуры возврата нежилых подвальных помещений собственникам помещений в МКД.

Согласно выписке из протокола от 29.03.2024 № 24/2 на коллегии Департамента принято решение о прекращении права собственности городского округа «Город Архангельск» на нежилые помещения подвала в доме по ул. К. Маркса 12 в г. Архангельске: помещение 11-Н кадастровый номер 29:22:040752:1272 площадью 155 кв. м, помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271 площадью 153,6 кв. м и помещение 10-Н кадастровый номер 29:22:040752:1274 площадью 18,0 кв. м.

Решение коллегии Департамента от 29.03.2024 (протокол № 24/2) утверждено распоряжением Администрации от 05.04.2024 № 1748р.

В ЕГРН 11.04.2024 внесена запись о том, что правообладателями помещения 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271 площадью 153,6 кв. м являются собственники помещений в многоквартирном доме, помещение находится в их общей долевой собственности. Аналогичные записи внесены в ЕГРН в отношении помещений 11-Н кадастровый номер 29:22:040752:1272 площадью 155 кв. м и 10-Н кадастровый номер 29:22:040752:1274 площадью 18,0 кв. м.

В обоснование требования о признании незаконным решения, утвержденного распоряжением заместителя главы городского округа «Город Архангельск» от 05.04.2024 № 1748р, о прекращении права собственности на помещение 9-Н кадастровый номер 29:22:040752:1271 Общество ссылается на то, что право было прекращено способом, не предусмотренным действующим законодательством для публичной собственности, отказ от публичной собственности в порядке статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) не предусмотрен, прекращение права муниципальной собственности и последующая регистрация права общей долевой собственности собственников помещений на спорное имущество нарушает права Общества как субъекта малого и среднего предпринимательства на его выкуп. Общество настаивает, что спорное нежилое помещение не относится к общему имущество многоквартирного дома.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения собственности на него другим лицом.

Исходя из приведенных выше норм, прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) следует, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 сформулирован подход, согласно которому правовой режим помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме; при решении вопроса об отнесении имущества к общему следует определить, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования.

Из позиции, изложенной в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13391/09 следует, что правовой режим помещений как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться с учетом следующего: если по состоянию на момент приватизации первой квартиры помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность как общее имущество дома.

Как установлено судом первой инстанции, 9-этажный четырехподъездный жилой дом на 143 квартиры по ул. К. Маркса, 12 в г. Архангельске был построен в 1971 году общей площадью 7 654,5 кв. м, в том числе жилой площадью 4 542 кв. м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 1971 год в состав жилого дома помимо его жилой части (под литерой А) и подвала под жилой частью (литера А1) входили помещения встроено-пристроенного продовольственного магазина (литера А2) общей площадью 373,8 кв. м, включавшие часть подвала площадью 40,6 кв. м (помещения встроены - пристроены со стороны первого подъезда дома), и помещения пристроенного магазина «Цветы» (литера А3) площадью 111,4 кв. м (помещения пристроены со стороны последнего подъезда дома).

Помещения подвала под жилой частью дома включали помещения: кладовые, сараи, коридоры, элеваторные узлы. Общая площадь подвальных помещений, включая подвал под жилой частью дома и встроено-пристроенного магазина, составляла 1216 кв. м.

Техническая инвентаризация здания проводилась в 1975 и 1981 годах. При этом по данным техпаспорта 1975 года некоторые помещения подвала под жилой частью дома площадью 109,6 кв. м были переданы для нужд домоуправления, в том числе 3 помещения насосной, 2 помещения оборудованы под слесарные мастерские. На титульном листе техпаспортов имеется запись о передаче дома домоуправлению № 16 АГЖУ.

По данным технического паспорта по состоянию на 23.12.1987 помещения подвала под жилой частью дома (с литерой А1) имели общую площадью 729,3 кв. м, в состав помещений подвала входили кладовые, сараи, элеваторные узлы, тамбур, коридоры, тепловой узел, слесарная мастерская. Фактически основная часть подвальных помещений под жилой частью была разделена на кладовые и сараи.

Решением малого совета от 30.09.1992 № 164 утвержден пообъектный перечень муниципальной собственности, в который вошел жилой дом по ул. К. Маркса, 12.

Первая квартира в спорном жилом доме была приватизирована 21.04.1992, то есть раньше, чем жилой дом был принят в муниципальную собственность.

При этом до даты первой приватизации в аренду товариществу с ограниченной естественностью «Северная роза» по договору от 04.01.1992, заключенному с ремонтно-эксплуатационным предприятием № 16, были переданы помещения площадью 86,8 кв. м для использования под магазин «Цветы». Впоследствии договоры аренды указанных помещений неоднократно перезаключались. Затем помещения были отчуждены по договору купли-продажи муниципального имущества на аукционе от 26.09.2008 № 30.

Кроме того, в аренду товариществу с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – ТОО «Спутник») по договору от 01.05.1992 № 31, заключенному с производственным жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием № 16, были переданы помещения продуктового магазина (магазин № 6) общей площадью 407,7 кв. м, включая подвал площадью 33,4 кв. м. По договору купли-продажи от 30.11.1994 помещения продовольственного магазина № 6 переданы в собственность ТОО «Спутник» в порядке приватизации.

Из материалов дела также следует, что по договору аренды от 14.03.1994 № 529, перезаключенному на новый договор в 1995 году, в аренду товариществу с ограниченной естественностью «Дуэт» (далее – ТОО «Дуэт») под размещение торговой точки передано помещение подвала дома по ул. К. Маркса, д. 12 площадью 182,8 кв. м.

По договору аренды от 15.07.1997 № 537 в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Амарант-Север» (далее – ООО «Амарант-Север») передано помещение в подвале спорного жилого дома площадью 164,8 кв. м под склад продовольственных товаров. Впоследствии указанные помещения переданы в аренду предпринимателю ФИО7 по договору аренды от 01.06.1998 № 537.

Как видно из планов, приложенных к договорам аренды с ТОО «Дуэт» от 14.03.1994 № 529 и с ООО «Амарант-Север» от 15.07.1997 № 537, в передаваемых в аренду помещениях отражено разделение их на кладовые.

В 1998 году составлен технический паспорт и новый план подвала, в котором отражено отсутствие разделения подвальных помещений под жилой частью дома на кладовые, сараи и иные помещения небольшой площади.

Судом первой инстанции также установлено, что в декабре 2012 года из подвальных помещений были сформированы и поставлены на кадастровый учет помещение 7-Н площадью 15, 2 кв. м, помещение 8-Н площадью 105,3 кв. м, помещение 9-Н площадью 153,6 кв. м, помещение 10-Н площадью 18,0 кв. м, помещение 11-Н площадью 155 кв. м, помещение 12-Н площадью 51,4 кв. м

В мае 2013 года в ЕГРН внесены записи о том, что собственником помещений 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н в подвале жилого дома по ул. К. Маркса 12 является муниципальное образование «Город Архангельск». Помещения 7-Н, 8-Н и 12-Н проданы в 2014-2016 годах муниципальным образованием «Город Архангельск» лицам, арендовавшим эти помещения. Помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н сдавались муниципальным образованием в аренду, в том числе помещение 9-Н с 2020 года сдавалось в аренду истцу по настоящему делу.

По данным последнего составленного до даты первой приватизации и действовавшего на эту дату технического паспорта 1987 года помещениями, образовавшими впоследствии помещение 9-Н, являлись помещения за № 12 «сараи», № 13 «коридор», № 29 «сараи» и № 30 «сараи».

В техническом паспорте 1998 года указанные помещения имеют уже иную нумерацию и назначение, а именно помещение № 18 «торговый зал», № 19 «туалет», № 20 «мастерская» и № 21 «мастерская». С 2007 года и на дату поставки помещения 9-Н на кадастровый учет в 2012 году помещения имели нумерацию и назначение № 18 «мастерская», № 19 «туалет», № 20 «подсобное помещение» и № 21 «подсобное помещение».

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, пришел к выводу о том, что к дате первой приватизации в апреле 1992 года сформированными с самостоятельным назначением и использованием являлись помещения встроено-пристроенного продуктового магазина № 6, включавшего часть помещений подвала, и пристроенного магазина «Цветы», которые до даты передачи дома в муниципальную собственность сдавались в аренду ремонтно-эксплуатационным предприятием № 16 и впоследствии были выкуплены.

Суд отметил, что сведений и документов о том, что какие-либо помещения подвала под жилой частью дома сдавались в аренду в период с 1987 по 1992 годы, в материалах дела не имеется.

Помещения подвала под жилой частью МКД как самостоятельные помещения с иным назначением, нежели то, как оно указано в техническом паспорте по состоянию на 1987 год (до приватизации в 1992 году), сформированы не были, сведения и документы об обратном в деле отсутствуют.

Суд пришел к выводу о невозможности с достоверностью установить, использовались ли всеми гражданами кладовые помещения и сараи по их назначению (для хранения) в апреле 1992 года. При этом суд отметил, что материалы дела о том, что на дату первой приватизации подвальные помещения под жилой частью дома не использовались и не предназначались для иного использования, кроме как места общего пользования жильцов, за исключением помещений, выделенных для «нужд домоуправления» (№ 1 кладовая, № 2 насосная, № 20 слесарная мастерская, № 21 тамбур, № 22 слесарная мастерская, № 23 насосная, № 24 кладовая, № 27 насосная, № 28 кладовая, № 31 насосная, № 32 кладовая и № 35 насосная). Помещения, которые состоят в споре, не относились к помещениям «для нужд домоуправления».

На основании материалов дела судом первой инстанции сделан вывод о том, что после передачи дома в муниципальную собственность решением малого совета от 30.09.1992 № 164 муниципальное образование стало сдавать помещения подвала под жилой частью в аренду, предоставив некоторые из них в безвозмездное пользование МП РЭП-16 (договор от 13.05.1994 № 28 в отношении помещения площадью 30,3 кв. м, договор от 19.08.1996 № 56 в отношении помещения площадью 29,6 кв. м «лифтерная» в 4 подъезде, «подвал площадью 53,8 кв. м в 4 подъезде).

Суд пришел к верному заключению о том, что в любом случае помещения, выделенные по данным технического паспорта на 1987 год «для нужд домоуправления» и впоследствии предоставленные МП РЭП-16 в безвозмездное пользование, не являлись теми помещениями, которые с 1994 года арендовало ТОО «Дуэт», с 1997 года – ООО «Амарант-Север».

Суд также установил, что исходя из приложенных к договорам аренды планов, передаваемые в аренду помещения продолжали сохранять тот вид, который они имели на момент строительства дома в 1971 года (основная часть подвальных помещений занята сараями и кладовками), при этом снос перегородок, перепланировка помещений под собственные нужды производилась лицами, которым помещения были предоставлены в аренду, вследствие чего при технической инвентаризации в 1998 году помещения получили иную нумерацию и назначение.

С учетом указанного суд первой инстанции пришел правомерному к выводу о том, что поскольку на дату первой приватизации подвальные помещения под жилой частью МКД не были сформированы как самостоятельные помещения и не предназначались для использования в иных нуждах, кроме как для нужд проживавших в доме граждан, то с момента первой приватизации в апреле 1992 года на них распространялся режим общей долевой собственности. Состоявшееся впоследствии в сентябре 1992 года принятие жилого дома в муниципальную собственность, распоряжение муниципальным образованием подвальными помещениями в жилом доме путем сдачи их в аренду, оформление и регистрация права собственности муниципального образования произведено в отношении помещений, имеющих правовой режим общей долевой собственности.

Суд также указал, что поскольку в порядке статей 235, 236 ГК РФ прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным, а в данном случае право муниципального образования на подвальные помещения под жилой частью дома не возникло, хотя и было зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, то его прекращение не может осуществляться в порядке статьи 236 ГК РФ, и, следовательно, не может являться незаконным.

Судом первой инстанции отклонен довод Общества о том, что в деле не имеется бесспорных доказательств того, что подвальные помещения, включая спорное, использовались до апреля 1992 года для нужд жильцов, поскольку в материалах дела не имеется доказательств и того, что подвальные помещения использовались для иных нужд, кроме как для нужд жильцов. Все договоры аренды в отношении подвальных помещений под жилой частью дома были заключены после принятия дома в муниципальную собственность, распоряжение указанными помещениями осуществляло муниципальное образование или уполномоченное им лицо, до апреля 1992 договоры аренды были заключены только в отношении помещений магазинов, которые были сформированы как самостоятельные помещения и использовались по их назначению с момента строительства жилого дома.

Подвальные помещения в жилом доме в том виде, в каком на текущий момент о них внесены записи в ЕГРН, были сформированы, поставлены на кадастровый учет и им присвоено иное назначение после принятия дома в муниципальную собственность, на момент приватизации первой квартиры в доме, что имело место до принятия дома в муниципальную собственность, в подвальных помещениях находились кладовые, сараи и иные помещения (коридоры, элеваторные узлы), которые предназначались для использования жильцами дома.

Поскольку текущее назначение подвальных помещений под жилой частью дома возникло после их перепланировки, проведенной в период с 1992 по 1998 годы, и свидетельствует, что помещения на данный момент утратили свое первоначальное назначение, объективная возможность определить, что из себя физически представляли подвальные помещения на дату первой приватизации, отсутствует, однако назначение подвальных помещений под жилой частью дома как предназначенных для использования под нужды жильцов (кладовки, сараи, коридоры) на дату первой приватизации подтверждается техническим паспортом по состоянию на 1987 год, то суд отклоняет ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

При этом наличие в подвальных помещениях общедомовых коммуникаций сторонами не оспаривается и подтверждается актом совместного осмотра от 14.11.2024, однако, как обоснованно указывает истец, наличие таких коммуникаций само по себе не является признаком для отнесения к общедомовому имуществу,

Кроме того в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Предъявляя требование о признании незаконным прекращения права муниципальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271, Общество просило установить, чтобы решение суда после вступления его в силу являлось основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи о праве общей долевой собственности помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271 и восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве муниципальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Общество фактически оспаривает право общей долевой собственности на указанное помещение, запись о регистрации которого внесена в ЕГРН 11.04.2024.

Согласно представленным Управлением Росреестра пояснениям и документам запись о праве собственности муниципального образования «Город Архангельск» на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040752:1271 была прекращена в заявительном порядке 11.04.2024 в соответствии с представленными документами (распоряжение от 05.04.2024 № 1748р, выписка из протокола коллегии Департамента от 29.03.2024 № 24/2, протокол внеочередного собрания собственников помещений от 02.11.2023) и на основании указанных документов и заявления одного из собственников помещений (муниципального образования «Город Архангельск») произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025 сформулирован правовой подход, согласно которому прекращение права собственности на помещение, которое, по мнению зарегистрированного правообладателя, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано исключительно на основании заявления только данного лица и в отсутствие волеизъявления собственников многоквартирного дома по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.

Как верно отметил суд, представленный на регистрацию протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 02.11.2023 содержит очевидное волеизъявление собственников помещений и их отношение к спорному помещению как к общедомовому имуществу.

Суд первой инстанции указал, что оспаривание права общедолевой собственности путем предъявления требований о признании незаконным прекращения права муниципальной собственности, направленных на исключение из ЕГРН записи о праве общей долевой собственности и восстановлении записи о праве муниципальной собственности, является ненадлежащим способом защиты, предъявлением требований к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Также судом первой инстанции отклонен довод Общества о том, что действия Администрации и собственников помещений по возврату спорного помещения в состав общего имущества дома совершены со злоупотреблением права и направлены исключительно на обход предусмотренного трехлетнего срока исковой давности, применяемого к искам об истребовании имущества, поскольку в силу статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре и не применяется по инициативе суда в отсутствие заявления стороны об этом. Довод о том, что собственники не могли бы истребовать спорное помещение в судебном порядке в связи с пропуском срока исковой давности является предположительным.

Судом первой инстанции отмечено, что непоследовательное поведение Администрации, также не является достаточным основанием для удовлетворения требований.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка истца на то, что элеваторный узел не входит в спорные помещения не принимается, поскольку через спорные помещения существует единственный проход к элеваторному узлу.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При обращении с апелляционной жалобой по платежному поручению от 23.06.2025 № 177 была уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 апреля 2025 года по делу № А05-11541/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акула» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько