Решение от 23 января 2019 г. по делу № А32-33483/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-33483/2017

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2019

Полный текст решения изготовлен 23.01.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304366220400126),

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о расторжении договора аренды от 30.11.2011 № 4000004254,

об обязании снести самовольную постройку,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) с требованием о расторжении договора аренды от 30.11.2011 № 4000004254, а также об обязании снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

Исковое заявление мотивировано использованием спорного земельного участка не в соответствии с установленным целевым назначением.

Ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Истец относительно ходатайства возражал.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в связи с необоснованностью.

Истец заявил ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении заявленных требований и просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.11.2011 №4000004254 с кадастровым номером 23:40:0408049:3 площадью 1200 кв. метров, расположенного по адресу: <...>.

- обязать ФИО1 снести объект капитального строительства размером 5,98 м на 3 м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3 по Луначарского, 1б в г. Геленджике, либо разрешить администрации осуществить снос с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов.

- обязать ФИО1 осуществить демонтаж временных конструкций из металлических труб, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3 площадью 1200 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, либо разрешить администрации осуществить снос с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов.

- указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения записи об обременении в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408049:3 по договору аренды земельного участка от 30.11.2011 №4000004254.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик просил в иске отказать, в отзыве на исковое заявление пояснил суду, что трехлетний срок освоения участка не истек. Кроме того, ответчиком в границах участка возведен объект капитального строительства, что, по мнению ответчика, является основанием для отказа в удовлетворении искового заявления. Также ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу № А32-42146/2018.

Относительно ходатайства о приостановлении судом установлено, что в рамках дела № А32-42146/2018 ФИО1 обратилась в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 30.11.2001 № 4000004254 спорного земельного участка недействительным как заключенным под влиянием заблуждения относительно предмета договора, имеющего существенное значение, и о применении реституции в форме возврата уплаченных денежных средств по указанному договору.

Оценив доводы ответчика, суд пришел к выводу, что рассмотрение дела № А32-42146/2018 не повлияет на выводы суда при разрешении настоящего спора по существу, в связи с чем, отклоняет ходатайство о приостановлении производства на основании отсутствия процессуальной необходимости.

Изучив материалы дела, суд установил.

По итогам проведения публичных торгов 30.11.2011 между администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды № 4000004254 сроком действия на 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1200 кв. м., расположенного по адресу: <...>, для целей размещения спортивной площадки.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок фактически передан предпринимателю с 24.11.2011.

В силу положений пунктов 4.1.7, 4.1.12 договора ФИО1 обязалась использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, её согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Согласно пунктам 10.6, 10.7, 10.8 договора арендатору для целей строительства необходимо выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, срок строительства не должен превышать 3-х лет, арендатору перед началом строительных работ необходимо осуществить ограждение строительной площадки.

В соответствии с пунктом 3.2.4 администрация вправе досрочно расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с видом его разрешенного использования, установленного в пункте 1.1 договора, а также невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

23 августа 2012 года администрацией был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля администрацией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408049:3 не огорожен, строительные работы на нем не ведутся, меры по освоению указанного участка ФИО1 не принимаются, о чем составлен соответствующий акт осмотра от 31.10.2013.

В целях использования участка по назначению ФИО1 17.07.2014 администрацией выдано разрешение № Ru233303000-037-Ю на строительство на спорном земельном участке капитального объекта - спортивной площадки общей площадью 749 кв. м. со сроком действия до 17.01.2015.

Вместе с тем, участок ФИО1 не осваивался, актами осмотра спорного земельного участка от 19.03.2015, 19.05.2016 подтверждено, что строительство фактически не ведется.

Администрацией 27.08.2015 в адрес ФИО1 направлена претензия с указанием на необходимость устранения допущенных нарушений договора аренды посредством предоставления в администрацию в десятидневный срок с момента получения требования информации об освоении земельного участка и разрешительной документации.

Предприниматель претензионные требования не исполнил, разрешительную документацию и иную запрашиваемую информацию администрации не представил.

Администрацией повторно проведен осмотр земельного участка (акт от 19.05.2016), по результатам которого ФИО1 также была направлена претензия от 14.06.2016 № 51-1875/16-01-38 с требованием о повторном предоставлении запрашиваемой информации либо расторжении договора в добровольном порядке (соглашение о расторжении договора, подписанное арендодателем, приложено к претензии).

05.06.2017 администрация направила в адрес ответчика письмо № 51-1167/17-01-38, из содержания которого следует, что разрешение на строительство спортивной площадки у ФИО1, отсутствует, участок не освоен, более того, используется в нарушение установленного целевого назначения.

Одновременно с указанным письмом администрация направила соглашение от 02.06.2017 о расторжении договора аренды от 30.11.2011 № 4000004254.

В письме от 30.06.2016 ФИО1 проинформировала администрацию о выполнении ее требований, а именно, о разработке проектной документации и направлении заявления о выдаче разрешения на строительство, приложив копию указанного заявления.

02 августа 2016 г. предпринимателю администрацией было отказано в выдаче разрешения на строительство.

В судебном порядке названный отказ не отменен и не признан незаконным.

Решением суда от 05.05.2017 по делу № А32- 89/2017, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела, установлена законность действий администрации при отказе в выдаче разрешения на строительство.

Ссылаясь на нарушение ответчиком (арендатором) условий договора аренды в части использования спорного земельного участка по его целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Избранный истцом способ защиты права должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять его материально-правовой интерес. Выбор и предъявление иска без учета данных требований могут быть расценены как избрание ненадлежащего способа защиты права, что является основанием для отказа в иске.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 обязанность арендатора по освоению спорного земельного участка не исполнена.

Так, актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3 от 19.01.2017 установлено, что на участке расположено некапитальное сооружение (вагон-бытовка), конструкции из металлических труб, одноэтажное капитальное строение, участок не огорожен, на нем складированы строительные материалы, мусор. Разрешительная документация на строительство администрацией не выдавалась.

С учетом пояснений сторон, а также представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу о доказанности истцом факта нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно использования спорного земельного участка не по целевому назначению.

Истцом также заявлено об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса объекта капитального строительства и демонтажа временных конструкций из металлических труб.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс).

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок принадлежит администрации на праве собственности (регистрационная запись от 10.06.2011 № 23-23-12/055/2011-314).

Как указано выше, в рамках дела № А32-89/2017 установлено, что земельный участок предоставлен предпринимателю с разрешенным использованием – для размещения спортивной площадки. Площадкой является покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, которое обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, не обладающее самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшающее полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. Спортивная площадка представляет собой искусственно улучшенную поверхность земли (земельного участка) с размещением на ней объектов, не являющихся недвижимым имуществом – тренажеров и иного аналогичного, а также другого, необходимого для занятий спортом имущества. В настоящем случае, площадка является самостоятельным, а не вспомогательным объектом, что не противоречит действующим нормативным предписаниям. Размещение спортивной площадки не является синонимом строительства на арендованном земельном участке капитальных объектов.

Участок ответчиком не освоен, строительство спортивной площадки ФИО1 не осуществлено.

Судом так же установлено, что ФИО1 обращалась с исковым заявлением к администрации с исковым заявлением о признании права собственности на объект капитального строительства общей площадью 14,7 кв. м., расположенный на земельном участке по адресу: <...> б, кадастровый номер 23:40:0408049:3 (спорный земельный участок). Так, согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу № А32-35218/2017 в удовлетворении указанных требований отказано.

Для суда указанное решение при рассмотрении настоящего спора является преюдициальным.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статья 69 АПК РФ).

Кроме того, судом в рамках рассмотрения дела № А32- 35218/2017 установлено, что истцом (ФИО1, по делу № А32- 35218/2017) не доказана совокупность обстоятельств, позволяющих легализовать спорный объект недвижимого имущества (объект капитального строительства, возведенный на спорном земельном участке). Истцом не указано причин, по которым он не мог своевременно, до начала строительства, обратиться за получением разрешения на строительство спорного объекта. Причиной отсутствия необходимой разрешительной документации на строительство спорного объекта в рассматриваемом деле явилась небрежность застройщика.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Существенным нарушением ответчиком условий договора аренды в рассматриваемом случае является то, что управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – главным архитектором, выдавалось разрешение на строительство от 17.07.2014 №Ru23303000-037-Ю со сроком действия до 17.01.2015, срок действия которого истек.

Суд учитывает длительный характер возникших между сторонами правоотношений, что предполагает возможность обращения ФИО1 с заявлением о выдаче разрешения на строительство спортивной площадки повторно.

Однако из материалов дела следует, что ответчиком не предпринимались необходимые меры для реализации целей спорного договора аренды (строительства спортивной площадки).

Ответчиком не доказано осуществление фактических действий для строительства спортивной площадки (заключение договоров на строительство с соответствующими организациями, закупка материалов и т.д.)

Более того, ответчиком в границах спорного земельного участка возведен объект капитального строительства, не являющийся вспомогательным для спортивной площадки.

В связи с чем, суд полагает, что у ответчика отсутствует намерение для реализации целей спорного договора аренды.

Вместе с тем, правилами части 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и обязанию ответчика освободить земельный участок от капитальных строений и временных сооружений.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу отклонить.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания отклонить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.11.2011 №4000004254 с кадастровым номером 23:40:0408049:3 площадью 1200 кв. метров, расположенного по адресу: <...>.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>) снести объект капитального строительства размером 5,98 м на 3 м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3 по Луначарского, 16 в г. Геленджике, а также демонтировать расположенные на указанном земельном участке временные конструкции из металлических труб.

В случае неисполнения ФИО1 решения суда в течение десяти календарных дней со дня его вступления в законную силу администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН <***>) вправе осуществить указанные действия, с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов.

Настоящее решение суда является основанием для погашения записи об обременении в виде права аренды на земельный участок кадастровый номер 23:40:0408049:3 по Луначарского, 16 в г. Геленджике, установленное (зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости) в отношении ФИО1 от 12.01.2012 за №23-23-12/154/2011-297.

Взыскать с ФИО1 (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин