Решение от 17 февраля 2025 г. по делу № А05-11373/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11373/2024
г. Архангельск
18 февраля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МясКом" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164504, г. Северодвинск, Архангельская область, ул.Тургенева, дом 6, офис 5)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 (300020, г.Тула)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2 (доверенность от 01.01.2025),

от ответчика - ФИО3 (доверенность от 14.02.2025),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МясКом" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее - ответчик) с требованием об урегулировании разногласий, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества- нежилого помещения общей площадью 113,1 кв.м, кадастровый номер 29:28:104167:1470 по адресу: г.Северодвинск, Архангельской области, ул.Героев Североморцев д.10, помещение 20020, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

"Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 2 760 000 руб. без учете налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга".

Определением от 09.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Определением от 06.11.2024 по делу №А05-11373/2024 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникову Константину Владимировичу. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы.

Письмом от 04.12.2024 общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" представило в материалы дела заключение эксперта №362-ПО-2024 от 02.12.2024.

Протокольным определением от 22.01.2025 производство по делу №А05-11373/2024 возобновлено.

По ходатайству представителя ответчика на основании определения от 22.01.2025 в судебное заседание явился эксперт общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуников Константин Владимирович, который ответил на поставленные ответчиком вопросы по представленному в материалы дела экспертному заключению от 02.12.2024 №362-ПО-2024.

Представитель ответчика в судебном заседании с экспертным заключением не согласился, ходатайствует о проведении по делу повторной судебной экспертизы, просит поручить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения эксперту ФИО4, стоимость экспертизы - 28 000 руб., срок проведения экспертизы - 30 календарных дней.

Представитель истца заявил возражения на ходатайство ответчика.

Суд, заслушав эксперта, а также мнение представителей сторон, изучив материалы дела, определили отказать ответчику в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований для ее проведения.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило. Отзыв на иск в суд не представило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав эксперта, представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 113,1 кв.м, кадастровый номер 29:28:104167:1470 по адресу: <...>.

Распоряжением заместителя главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 11.07.2024 №98-рфэ утверждены условия приватизации спорного помещения, в частности, установлена цена его продажи в размере 3 507 500 руб. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.06.2024 №119-24-КУМИ-2.

Письмом от 17.07.2024 №11-04-04/5216 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1. договора изложен Комитетом в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 507 500 руб. 00 коп. без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 14.06.2024 №119-24-КУМИ-2".

Не согласившись с предложенной ценой продажи помещения, Общество направило Комитету протокол разногласий, предложив цену, определенную в соответствии со справкой оценщика в размере 2 800 000 руб.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о стоимости спорного недвижимого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно статьи 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона №159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого нежилого помещения.

Согласно статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо №92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, определением суда от 06.11.2024 назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову К.В.

Согласно экспертному заключению №362-ПО-2024 от 02.12.2024 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 составляет 2 760 000 руб.

Истец с учетом вывода эксперта уточнил редакцию пункта 2.1. договора и просил установить цену продажи нежилого помещения в размере 2 760 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Ответчик с заключением судебной экспертизы не согласился, настаивает на установлении цены в размере 3 507 500 руб., указывая на то, что данная цена также установлена по результатам оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, судом отклоняются данные возражения ответчика. Суд отмечает, что именно в связи с оспариванием результатов оценки досудебного отчета в период судебного разбирательства и была назначена судебная экспертиза.

Составленное по результатам судебной экспертизы заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание поставленного перед экспертом вопроса, описание процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации. Привлеченный судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд не имеет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

На вопросы ответчика, возникшие в связи с представлением в материалы дела заключения №362-ПО-2024 от 02.12.2024, экспертом в судебном заседании 17.02.2025 даны исчерпывающие ответы, также представлены письменные пояснения.

Учитывая изложенное, возражения ответчика судом отклоняются, а результаты судебной экспертизы суд признает верными.

При таких обстоятельствах заявленное требование истца подлежит удовлетворению судом, рыночная стоимость нежилого помещения определяется по состоянию на 16.04.2024 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере    2 760 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.1. договора принимается судом с указанием реквизитов экспертного заключения в следующей редакции: "2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 2 760 000 руб. без учете налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга".

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Расходы по оплате судебной экспертизы понесенные истцом в размере 15 000 руб., в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ, также относятся на ответчика.

Комитетом на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области перечислены денежные средства в сумме 30 000 руб. для проведения судебной экспертизы по платежному поручению №575334 от 31.10.2024. Поскольку оплата услуг эксперта за проведение экспертизы произведена судом по платежному поручению №339 от 22.10.2024 в сумме 15 000 руб., перечисленных на депозит арбитражного суда Обществом, в данном случае суд возвращает Комитету уплаченные денежные средства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "МясКом" (ОГРН <***>; ИНН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 113,1 кв.м, кадастровый номер 29:28:104167:1470 по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

"Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 2 760 000 руб. без учете налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МясКом" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области 30 000 руб., перечисленных за производство экспертизы по платежному поручению №575334 от 31.10.2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин