Решение от 21 ноября 2017 г. по делу № А57-15219/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-15219/2017
22 ноября 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017г.

Решение изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017г.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Э.А. Сыпченко, рассмотрев заявление Общества с ограниченной ответственностью «Урожай»

Заинтересованные лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

- Администрация Ивантеевского муниципального района Саратовской области

- Администрация Бартеневского муниципального образования Ивантеевского муниципального района Саратовской области

- ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Урожай», выраженного в уведомлении об отказе от 03.05.2017 года в отношении объекта: здания, общ. пл. 8,2 кв.м.,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Урожай» на недвижимое имущество, приобретенное у Общества с ограниченной ответственностью «Бартеневское» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества: - нежилое здание «Весовая», площадью 8,2 кв.м., 1978 г. постройки, расположенное по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и 500 м к северо-западу от ж/д переезда,

при участии:

от заявителя - ФИО1 по доверенности от 25.06.2015г.

представитель Управления Росреестра - ФИО2 по доверенности от 13.03.2017г.

представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» - ФИО3 по доверенности от 09.01.2017г.

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Урожай» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ – том 1 л.д. 63). Заявителем изначально в заявлении ошибочно указано: «сооружение «Мехток», тогда как спорным объектом является: «здание «Весовая».

Заинтересованные лица просят в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из позиции заявителя, 05.06.2006г. ООО «Бартеневское» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2005г. по делу № А57-139б/04-32 и ООО «Урожай» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № КУ/06-2006 (том 1 л.д. 40-43).

В соответствии с п.1.1 договора продавец обязался продать в собственность покупателю, принадлежащие продавцу на праве собственности нежилые здания и сооружения, в том числе:

- нежилое здание «Весовая», площадью 8,2 кв.м., 1978 г. постройки, расположенное по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и 500 м к северо-западу от ж/д переезда.

ООО «Бартеневское» ликвидировано по решению суда, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись 20.05.2008 г. за номером 2086445009924.

24.01.2017 г. в Управление с заявлением о государственной регистрации прав в отношении здания, общей площадью 8,2 кв. м, расположенного по адресу: <...> м к западу от границы с. Бартеневка и в 500 м к северо-западу от ж/д переезда, обратилось ООО «Урожай».

03.02.2017 в результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на три месяца (№ 64/238/001/2017-108) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.

Для приостановления государственной регистрации послужили следующие основания:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В связи с неустранением в установленный действующим законодательством срок оснований для приостановления государственной регистрации, 03.05.2017 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права.

Считая, что решение Управления Росреестра нарушает права Общества на государственную регистрацию права собственности на нежилое здание, Общество обратилось в Арбитражный суд Саратовской области.

Согласно позиции Росреестра отказ правомерен, необходимый комплект документов на регистрацию представлен не был. Росреестр, обосновывая свою позицию, также указал, что согласно Выписке из ЕРЮЛ в отношении ООО «Бартеневское» и договору купли-продажи, представленному на государственную регистрацию, продавец на момент заключения договора находился в стадии конкурсного производства. Абз. 2 пункта 3 статьи 129 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 24.10.2005) «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены данным Федеральным законом. Согласно Закону о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьями 110 и 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве. В соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Статьей 139 Закона о банкротстве установлено императивное требование, предписывающее осуществлять продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов, прежде всего с целью получения максимально возможной суммы денежных средств от его реализации и, следовательно, для наиболее полного удовлетворения требований кредиторов. В договоре купли-продажи от 05.06.2006 г. цена спорного объекта «здание «Весовая» указана – 5 000 руб. При этом, согласно п. 3 договора, цена договора составляет – 729 000 руб. Исходя из изложенного, Росреестр считает, что действия конкурсного управляющего должника, выразившееся в продаже имущества должника без проведения торгов, не отвечают нормам Закона № 127-ФЗ.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при условии, что данный ненормативный акт не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и охраняемые законом интересы конкретных граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Из содержания приведенных норм права следует, что ненормативные акты или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными лишь при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 1 Закона о регистрации № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Как установлено п. 5 ст. 14 Закона о регистрации № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

При отсутствии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

По состоянию на 25.07.2017 в ЕГРН отсутствовали сведения о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, площадью 8,2 кв. м, расположенного по адресу: <...> м к западу от границы с. Бартеневка и в 500 м к северо-западу от ж/д переезда, а также отсутствовали сведения о постановке объекта на государственный кадастровый учет, который является подтверждением существования любого объекта как объекта недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено заявителем, что с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанного объекта – «весовая», пл. 8,2 кв.м. общество не обращалось. Представленное в материалы дела заявителем решение органа кадастрового учета № Ф64/001/2016-78663 от 27.09.2016г. об отказе во внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости касается иного объекта (КПП), что также подтверждено ответом кадастровой палаты от 18.10.17г. на запрос суда.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 69 Закона о регистрации № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

В силу п. 7 ст. 15 Закона о регистрации № 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Однако заявление представителя ООО «Бартеневское», либо иных лиц, перечисленных в статье 15 Закона о регистрации № 218-ФЗ, либо решение суда о государственной регистрации перехода права на вышеуказанный объект недвижимости, в регистрирующий орган представлены не были.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления.

ООО «Бартеневское» ликвидировано по решению суда (в результате завершения конкурсного производства), о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись 20.05.2008 г. за номером 2086445009924.

Таким образом, с учетом правовой позиции ВС РФ и ВАС РФ переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован в случае ликвидации продавца на основании заявления покупателя, только если отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Однако в данном случае, как указано выше, отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права.

В ходе судебного разбирательства заявитель пояснил, что права ООО «Бартеневское» на спорный объект не регистрировались, в т.ч. в органах БТИ, строительство произведено без разрешительной документации, в силу чего какие-либо документы на спорный объект «Весовая», площадью 8,2 кв.м. заявитель представить не может.

Администрация Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Администрация Бартеневского муниципального образования Ивантеевского муниципального района Саратовской области на определение суда о представлении всех имеющихся документов в отношении нежилого сооружения «Весовая», площадью 8,2 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и 500 м к северо-западу от ж/д переезда (постановление, переписка, разрешение на строительство и прочее), письменно пояснили суду, что не располагают документами на запрошенный объект.

В данном случае доказательств, подтверждающих приобретение (возникновение) права собственности в отношении спорного объекта прежним собственником (продавцом) - ООО "Бартеневское", заявителем не представлено.

Отсутствуют доказательства государственной регистрации прав собственности продавца на недвижимое имущество в момент совершения сделки с истцом.

Поскольку право продавца - ООО "Бартеневское" не было зарегистрировано в ЕГРП, заявитель, среди прочего, несет бремя доказывания возникновения права продавца на спорное недвижимое имущество как его отчуждателя, до вступления в силу Закона о регистрации.

В материалы ГУП «Сартехинвентаризация» представлен технический паспорт нежилого здания (весовая) от 31.03.2011г., составленный по заявлению ООО «Урожай», а также реестровая карточка от 31.03.2011г., согласно которой сведения о правообладателе и о принадлежности объекта отсутствуют (том 1 л.д. 87-90).

Доказательств того, что спорный объект был приобретен продавцом, а впоследствии отчужден на законном основании материалы дела не содержат.

Также, вопреки положению ч. 1 п. 3 ст. 21 Закона о регистрации № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы представлены заявителем в одном подлинном экземпляре.

Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, как указано в пункте 62 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Учитывая приведенное положение, обществу надлежало обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании сделки, совершенной, по его мнению, с ООО «Бартеневское». Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности, а не государственной регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 35). При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о несоответствии поданного обществом заявления о государственной регистрации права собственности критериям, установленным в пункте 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и должно избрать только тот способ защиты, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых интересов.

Из содержания ч. 1 ст. 198 и п. 4 ст. 200 АПК РФ следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Нарушения прав заявителя оспоренными действиями по отказу в государственной регистрации не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО «Урожай» требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Ю.П. Огнищева