Решение от 18 декабря 2023 г. по делу № А56-45893/2023

4739/2023-535266(1)


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-45893/2023
18 декабря 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2023 года Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>);

Ответчики:

1. Общество с ограниченной ответственностью "Универсам "Дружный" (197373, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2002, ИНН: <***>);

2. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АФГАН-НЕВА" (197373, <...>, ЛИТЕР А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2003, ИНН: <***>);

о разделе объекта недвижимости, при участии: согласно протоколу судебного заседания от 07.12.2023,

ус т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – Истец, ООО «Агроторг») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Универсам «Дружный» (далее – Ответчик 1, ООО «Универсам «Дружный») и обществу с ограниченной ответственностью «Афган-Нева» (далее – Ответчик 2, ООО «Афган- Нева») с требованиями:

- произвести реальный раздел нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер: 78:34:0413401:3006;

- прекратить право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер: 78:34:0413401:3006;

- выделить в собственность ООО «Универсам «Дружный» помещения, расположенные в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Планерная улица, дом 49, литера А, которые общество приобрело по договору купли - продажи;

- выделить в собственность ООО «Афган-Нева» помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, литера А, которые общество приобрело по договору купли - продажи;

- выделить в общую долевую собственность места общего пользования, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы (лифты, лифтовые и иные шахты), коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуж ивающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, литера А.

Определением суда от 22.05.2023 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 24.08.2023 суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 07.12.2023 представитель Истец настаивал на удовлетворении иска, поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы. Перед экспертом просил поставить следующие вопросы:

- возможно ли произвести раздел нежилого здания с кадастровым номером 78:34:0413401:3006, общей площадью 5 724,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, Планерная улица, дом 49, литера А, в натуре между ООО «Универсам «Дружный», ООО «Афган-Нева» и ООО «Агроторг», с учетом строительных, пожарных санитарных и иных норм, в целях выделения в собственность помещений, соразмерно доле приобретенных ими по договору купли - продажи в праве общей долевой собственности на это здание?;

- в случае возможности раздела помещений в натуре между ООО «Универсам «Дружный», ООО «Афган-Нева» и ООО «Агроторг», произвести разработку варианта (вариантов) раздела нежилого здания с кадастровым номером 78:34:0413401:3006, общей площадью 5 724,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литера А, в целях выделения в собственность помещений соразмерно доле приобретенных сособственниками по договору купли - продажи в праве общей долевой собственности на это здание?;

- в случае невозможности раздела помещений в натуре между ООО «Универсам «Дружный», ООО «Афган-Нева» и ООО «Агроторг» соразмерно доле приобретенных ими по договору купли - продажи в праве общей долевой собственности на это здание, каковы возможные варианты раздела нежилого здания с кадастровым номером 78:34:0413401:3006 с отступлением от выкупленных сособственниками долей?;

- каковы идеальные доли «Агроторг» и ООО «Универсам «Дружный», ООО «Афган-Нева» при возможных вариантах раздела?;

- какие должны быть выполнены строительные работы, каковы суммы затрат на проведение реконструкции, если таковые должны иметь место, для создания автономии собственников по каждому из предложенных вариантов?;

- какие помещения в здании с кадастровым номером 78:34:0413401:3006, имеют признаки мест общего пользования?;

- какие помещения в здании с кадастровым номером 78:34:0413401:3006, относятся к местам общего пользования?

Представители Ответчиков возражали против удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, а также против удовлетворения исковых требований, в том числе заявили о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Протокольным определением в соответствии со статьей 159 АПК РФ заявленное ходатайство отклонено в отсутствие оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзывов на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 10.09.2023 в общей долевой собственности ООО «Универсам «Дружный»,

ООО «Афган-Нева» и ООО «Агроторг» находится объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 78:34:0413401:3006, общей площадью 5724,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, Планерная улица, дом 49, литера А (Здание).

Размер долей, принадлежащих собственникам: - доля ООО «Универсам «Дружный» составляет 40635/57160; - доля ООО «Агроторг» составляет 1530/5716; - доля ООО «Афган-Нева» составляет 1225/57160.

Как указывает Истец, 28.10.2022 в рамках судебного дела № А56-39390/2022 экспертом ООО «ГЛЭСК» проведена судебно - оценочная экспертиза на предмет выявления арендопригодных площадей между собственниками здания. Эксперт указал, что в подвальном помещении выполнена разводка инженерных систем

здания - водоснабжения и водоотведения, там находятся следующие инженерные системы: водомер, теплоцентр, машинное отделение, венткамера. На то, что помещения общей площадью 2 890 кв.м. функционально предназначены для обслуживания более одного помещения в Здании и не могут находиться в индивидуальной собственности одного из собственника, указал также кадастровый инженер в техническом описании здания от 14.01.2022.

По результатам проведенных экспертиз, в рамках досудебного урегулирования спора, ООО «Агроторг» 30.03.2023 направило ООО «Универсам «Дружный» и ООО «Афган-Нева» письменные предложения заключить соглашение о разделе объекта недвижимости, с проектом соглашения.

Поскольку во внесудебном порядке ответчики от заключения соглашения уклонились, ООО «Агроторг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации

(далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).

Пункт 3 ст. 252 ГК РФ, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 марта 2009 г. N 167-О-О, от 16 июля 2009 г. N 685-О-О, от 16 июля 2013 г. N 1202-О и N 1203-О); если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О, от 15 января 2015 г. N 50-О).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому из собственников здания (пункт 3 Постановления N 64).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве

индивидуальной собственности на указанное имущество. Общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании). Однако если право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности ( пункта 9 Пленума N 64).

Возражая против удовлетворения иска, Ответчики ссылались на пропуск Истцом срока исковой давности.

В данном случае из материалов дела явствует, что Истец виндикационного требования, а равно требования о выделе ему доли в натуре не заявляет, Здание в целом находится в общей долевой собственности, а не в индивидуальной собственности ответчиков.

Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ) и исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 РФ).

В данном случае Ответчиками не представлено доказательств тому обстоятельству, что между сторонами имелся спор о разделе нежилых помещений, а соответствующие права Истца были нарушены за пределами срока исковой давности, в связи с чем суд отклоняет заявление о пропуске срока исковой давности и рассматривает заявленные требования в том виде, как они сформулированы Истцом по существу.

Как следует из материалов дела, Истец имеет в собственности долю 1530/5716 в праве общей долевой собственности на основании Договора купли-продажи доли в праве собственности от 18.12.2006 (Договор), согласно п. 1.4 которого расположение внутренних помещений в Здании, соответствующих продаваемой доле, отмечено на поэтажном плане, который прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью (Приложение № 1).

Пунктом 7.1. Договора предусмотрено право Истца пользоваться только помещениями в границах согласно Приложению № 1.

В Приложении № 1 к Договору от 18.12.2006 (Планировка 1 этажа Здания) выделены границы внутренних помещений в Здании, соответствующих продаваемой доле.

Таким образом, границы приобретаемой доли Истца были обозначены при покупке доли и с 2007 года сложился фактический порядок пользования помещениями.

Как пояснили Ответчики, мест общего пользования (помещений) у собственников Здания нет. Истец и Ответчик 2 пользовались и пользуются помещениями в границах приобретенных ими долей. Истец имеет к своей доле (помещениям) два выхода/входа; 2 пожарных выхода. Погрузочно-разгрузочная зона (для обеспечения деятельности Истца) находится на земельном участке Ответчика 1. Истец беспрепятственно пользуется земельным участком. Обслуживанием Здания (оплата коммунальных платежей и т.д.), включая помещения Истца, занимается Ответчик 1, в связи с чем заключен Агентский договор, согласно которому Истец возмещает Ответчику 1 оплату потребленных коммунальных расходов. Обслуживанием всей части здания, принадлежащей Ответчику 1, занимается Ответчик 1 единолично.

В просительной части иска отсутствует указание на конкретные помещения, в отношении которых Истец считает свое право нарушенным.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 по делу № А56-47552/2016 утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО "Агроторг" и ООО "Универсам "Дружный" о нижеследующем: «1. Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» не возражает против внесения изменений в кадастровый учет и признает право общества с ограниченной ответственностью «Универсам «Дружный» на проведение реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>, литера А (далее - Здания), кадастровый номер: 78:34:0413401:3006, в том числе фасада с устройством остекленной террасы в виде двух независимых, однопролетных, одноэтажных пристроек вдоль двух главных фасадов, длиной по 30 м, ширина одной пристройки 7 м (от наружной стены здания до наружной стены пристройки), ширина другой пристройки 5.5 м.

2. Общество с ограниченной ответственностью «Универсам «Дружный» обязуется на безвозмездной основе предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» право общего пользования лестничной клеткой площадью 40 кв. м со стороны ул. Планерной согласно схеме (Приложение к Соглашению). ООО «Агроторг» своими силами и за свой счет организовывает отдельный вход в магазин «Пятерочка» со стороны ул. Планерная согласно схеме (Приложение к Соглашению). 3. Стороны обязуются использовать лестничную клетку площадью 40 кв. м согласно схеме (Приложение к Соглашению) исключительно в целях прохода, не загораживать проход и не размещать какие-либо объекты торговли. 4. Стороны не имеют взаимных претензий по вопросам проведенной ООО «Универсам Дружный» реконструкции здания и проведенной ООО «Агроторг» перепланировки/реконструкции помещения, являющегося его собственностью.».

Исковые требования в том виде, как они сформулированы в иске, не могут быть удовлетворены судом, поскольку из иска не усматривает, в чем заключается нарушенное право ООО «Агроторг», которое может быть восстановлено избранным им способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку Истец не просит выделить ему долю в натуре, а также не просит изменить сложившийся порядок использования общего долевого имущества, тогда как в результате раздела и выделения ответчикам долей какие-либо права Истца не могут быть восстановлены, в иске следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и остаются на Истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

В удовлетворении иска отказать. Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный

суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.