Постановление от 14 октября 2025 г. по делу № А12-27243/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6000/2025

Дело № А12-27243/2023
г. Казань
15 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при осуществлении видеозаписи и ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.

при участии посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области представителей:

представителя истца – Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО1 (доверенность № 34 от 12.09.2024),

ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (лично, по паспорту) и его представителя – ФИО3 (доверенность от 06.03.2023), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025

по делу № А12-27243/2023

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение, о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок, об обязании освободить земельный участок путем демонтажа (сноса) объектов, расположенных на нем,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, о признании его добросовестным приобретателем,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, администрация Волгограда, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Волгостройматериалы»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент, истец по первоначальному иску) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец по встречному иску) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение - открытая площадка склада ОКСа с кадастровым номером 34:34:010048:75, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010048:2 по адресу: <...>; признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2, площадью 9806 кв. м, расположенный по адресу: <...> л; возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2, расположенный по адресу: <...> л, путем демонтажа (сноса) объектов, расположенных на нем.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.12.2023 к производству принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к Департаменту, в котором предприниматель просит признать его добросовестным приобретателем открытой площадки склада  ОКСа, расположенной по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, пл. им. Дзержинского, 1 л, с кадастровым номером 34:34:010048:75, учетный номер 1-78-8.

Определениями Арбитражного суда Волгоградской области от 01.11.2023, от 30.11.2023, от 21.12.2023, от 16.01.2024, от 29.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, администрация Волгограда, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Волгостройматериалы».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим зарегистрированное за ИП ФИО2 право собственности на сооружение - открытая площадка склада ОКСа, с кадастровым номером 34:34:010048:75, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010048:2 по адресу: <...> л и возложил на предпринимателя обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, площадью 9806 кв. м, с кадастровым номером 34:34:010048:2, по адресу: <...> л, путем демонтажа (сноса) объектов расположенных на нем и передать его Департаменту по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части заявленных требований Департамента отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ИП ФИО2 отказано, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 17 700 рублей.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Департамента о признании отсутствующим права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2 и в части распределения судебных расходов отменено, в данной части принят новый судебный акт, которым признано отсутствующим право аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2, расположенный по адресу: <...> л; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 23 700 рублей. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, суды не дали оценку тому обстоятельству, что здания (строения, сооружения), построенные до 01.01.1995 не могут быть признаны самовольными постройками. В материалах настоящего дела отсутствуют допустимые и достоверные доказательства того, что спорный комплекс объектов не является объектом недвижимости. Судами не принято во внимание, что ИП ФИО2 согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 05.07.2023 является собственником сооружения с кадастровым номером 34:34:010048:75 имеющего инвентарный номер 4258. Оценка судом заключения эксперта из другого дела является недопустимым.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу указывает на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и отсутствие оснований для их отмены.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2025 кассационная жалоба ИП ФИО2 принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 14.10.2025 на 10 часов 00 минут, удовлетворено ходатайство заявителя жалобы об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области и приостановлено исполнение решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А12-27243/2023 до дня рассмотрения кассационной жалобы по существу.

ИП ФИО2 и его представитель, принимающие участие в судебном заседании суда кассационной инстанции посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области, доводы жалобы поддержали.

Представитель Департамента просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации Волгограда от 31.05.2004 № 665 обществу с ограниченной ответственностью «Юникон ЛТД» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2, площадью 9 806 кв. м, занимаемый открытым складом на площади им. Дзержинского, 1 а в Тракторозаводском районе г. Волгограда для его эксплуатации.

В дальнейшем, указанный земельный участок на основании распоряжения от 26.03.2007 № 157-рз предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградский центр металл» по договору аренды от 28.03.2007 № 7378 для эксплуатации сооружения – открытая площадка склада ОКСа.

Указанный договор аренды расторгнут в связи с переходом права собственности на объект, в связи с этим в отношении указанного земельного участка с гражданами ФИО7, ФИО6, ФИО4, ФИО8 заключен договор аренды от 07.03.2017 № 11163 для эксплуатации открытого склада.

В настоящее время собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 34634:010048:75 - сооружение - открытая площадка склада ОКСа на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010048:2 является ИП ФИО2, который по договору аренды № 11163 от 07.03.2017 (в редакции от 04.08.2023) является арендатором данного земельного участка.

В обоснование заявленных по делу требований Департамент указал, что принадлежащий ИП ФИО2 на праве собственности объект - сооружение - открытая площадка склада ОКСа с кадастровым номером 34:34:010048:75 не является объектом недвижимости, возведенным в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, соответственно право собственности на него не подлежало государственной регистрации.

Учитывая тот факт, что объект недвижимости, сведения о правах на который были представлены ИП ФИО2 при приобретении права аренды на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2, отсутствовал, Департамент указал, что ИП ФИО2 не было правовых оснований для приобретения права аренды на 49 лет в отношении указанного земельного участка, в связи с чем договор аренды земельного участка от 07.03.2017 № 11163 является недействительной (ничтожной) сделкой, а приобретенное ответчиком по указанному договору право аренды подлежит признанию отсутствующим, при этом спорный земельный участок ввиду отсутствия прав ответчика него подлежит освобождению путем демонтажа объектов, расположенных на нем и передаче Департаменту как представителю публичного собственника.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд в рамках настоящего дела.

Обращаясь в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, предприниматель указал, что на протяжении длительного времени право собственности на спорный объект переходило от одного собственника к другому по возмездным сделкам, уполномоченный орган исполнительной власти в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области регистрировал переход прав, при этом истцом не предъявлялось никаких требований или возражений по поводу данных сделок.

Приведенные обстоятельства, по мнению ИП ФИО2, подтверждают его добросовестность, как приобретателя спорного сооружения, исключающую наличие оснований для удовлетворения первоначального иска.

Кроме того, истец по встречному иску указал, что капитальный характер спорного сооружения и наличие у него признаков объекта недвижимости подтверждается сведениями, указанными в техническом паспорте от 18.11.2015, согласно которым в основании спорного сооружения располагаются железобетонные блоки и железобетонные плиты.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований ИП ФИО2, указал, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. По мнению суда первой инстанции, истец по встречному иску не представил в материалы дела документы, подтверждающие получение разрешения на строительство, возведение и введение в эксплуатацию спорного замощения как объекта недвижимости, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Департамента о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО2 на сооружение - открытая площадка склада ОКСа, с кадастровым номером 34:34:010048:75 и возложении на предпринимателя обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:2 путем демонтажа (сноса) объектов расположенных на нем с последующей передачей земельного участка Департаменту по акту приема-передачи.

Отказывая в удовлетворении требований Департамента о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок, суд первой инстанции указал, что оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло (договора аренды), применив при этом разъяснения, содержащиеся в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 8, 8.1, 12, 130, 131, 133, 167, 168, 222, 422 ГК РФ, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 39.6, 39.20, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), пришел к выводу, что решение первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований Департамента о признании отсутствующим права аренды ИП ФИО2 на земельный участок, с принятием по делу в указанной части нового решения об удовлетворении иска, согласившись в остальной части с выводами суда первой инстанции по делу.

Суд округа с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на спорное сооружение, освобождении земельного участки и отказа в удовлетворении встречного искового заявления, а также выводами суда апелляционной инстанции о признании права аренды предпринимателя в отношении земельного участка отсутствующим и их правовым обоснованием соглашается, не усматривая оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в связи со следующим.

Как указано в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

В пункте 38 Постановления № 25 разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, а также приостанавливая производство по настоящему делу до рассмотрения дела № А12-23795/2023 по заявлению ИП ФИО2 об оспаривании распоряжения Департамента об отказе в предоставлении спорного земельного участка в собственность, в рамках которого проводилась судебная экспертиза по вопросам определения назначения и параметров спорного сооружения – открытой площадки склада ОКСа, заключение которой также исследовано судами при рассмотрении настоящего дела, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела и технические характеристики спорного объекта, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа во встречном иске.

При этом судами установлено, что из имеющихся в материалах дела документов, в том числе, представленного самим предпринимателем заключения эксперта № Т-16-02/24 от 07.03.2025, приложенных к нему фотоматериалов, усматривается, что спорное сооружение - открытая площадка склада ОКСа, расположенное по адресу: <...> а, кадастровый номер 34:34:0100048:75 представляет собой горизонтальную плоскую строительную систему, состоящую из железобетонных плит и щебеночного основания, на которое устроены железобетонные плиты.

При этом доказательств того, что проектной документацией спорного объекта было предусмотрено возведение стен, перекрытия и кровли при его строительстве, не представлено.

Открытая площадка склада ОКСа создавалась на территории предприятия Волгоградского тракторного завода, для собственных нужд как бетонная погрузочная площадка, площадью 6474,1 кв. м, не имеющая ограждения, для ее эксплуатации был определен (предоставлен предприятием при продаже) земельный участок площадью 9806 кв. м.

В материалы дела представлен технический паспорт на открытую площадку, здание АКБ, железнодорожный путь, по адресу: пл. им. Дзержинского. 1 л, инвентарный номер 4549, кадастровый номер 34:34:010048:75, изготовленный МУП «ЦМ БТИ» Тракторозаводское отделение Волгограда по состоянию на 18.11.2015.

В указанном техническом паспорте содержатся сведения о том, что площадь спорного земельного участка составляет 9806 кв. м, из них застроенная площадь 52 кв. м, замощение 9806 кв. м.

АКБ (административно-бытовой корпус) площадь застройки 52 кв.м, 2 этажа, год постройки - 1982, фундамент, стены, перекрытия - железобетонные плиты.

Ограждение и сооружения (замощение) на участке: ограждение - высотой 3,35 м длинна 176,5 м, площадь 591.3 кв. м; высотой 2,2 м длинна 259,4 м, площадь 570,7 кв. м; площадка бетонная - 9806 кв. м; ж.д. путь стальной - 61,2 м. Износ составляет 50%, 40% ж/д.

Оценив указанное доказательство судами сделан верный вывод о том, что представленный предпринимателем технический паспорт 2015 года, содержащий сведения об иных, помимо площадки, сооружений объектах не может свидетельствовать как о наличии на спорном земельном участке имущественного комплекса в виде совокупности всех перечисленных объектов, так и наличии у ИП ФИО2 каких-либо прав на данное имущество.

При этом судами учтено, что право собственности ИП ФИО2 возникло на основании договора дарения, предметом которого является лишь производственная площадка. В свою очередь только под площадку, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРН, предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок без соблюдения конкурсных процедур.

Суды при этом исходили из того, что спорное сооружение не является объектом недвижимости, поскольку не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка и является его неотъемлемой частью. Спорное сооружение – открытая площадка склада ОКСа является обычным благоустройством земельного участка и не относится к недвижимому имуществу, в связи с этим права на него не подлежали государственной регистрации.

Суд округа также учитывает, что в рамках дела № А12-23795/2023 рассматривалось заявление ИП ФИО2 о признании незаконным распоряжения Департамента от 04.09.2023 № 5150р «Об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:010048:2, учетный № 1-78-8», в рамках которого в порядке восстановления нарушенного права предприниматель просил возложить на Департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым с кадастровым № 34:34:010048:2, учетный № 1-78-8, площадью 9806 кв. м, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 15% от его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2024 по делу № А12-23795/2023 в удовлетворении заявления отказано.

Согласно выводам экспертизы, проведенной в рамках дела № А12-23795/2023, сооружение - открытая площадка ОКСа с кадастровым номером 34:34:010048:75, по адресу: <...>. 1 л не является объектом капитального строительства, улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Это площадное сооружения вспомогательного назначения.

Также экспертом установлено, что здание АКБ не является частью площадки открытого склада ОКСа, на период передачи площадки в 2003 году здание отсутствовало (по плану БТИ от 09.10.2003), железнодорожные пути не связаны с замощением участка, на момент исследования на спорном участке отсутствовали, демонтированные шпалы находятся за пределами участка.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 принят отказ ИП ФИО2 от заявления о признании ненормативного правового акта Департамента муниципального имущества администрации города Волгограда незаконным, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2024 по делу № А12-23795/2023 отменено, производство по делу прекращено.

Проведенному в рамках указанного дела экспертному исследования судами дана оценка по правилам статьи 71 АПК РФ.

Таким образом, суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции о том, что, поскольку объект - сооружение с параметрами, сведения о которых содержатся в ЕГРН, отсутствует (не обладает признакам капитальности), а фактически на земельном участке имеется часть замощения, которое не отвечают признакам недвижимости, в рассматриваемом случае имеются основания для признания права ответчика на него отсутствующим.

При таких обстоятельствах основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют. Несогласие предпринимателя с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены судебных актов.

При этом довод предпринимателя о недопустимости оценки судебной экспертизы, проведенной по делу № А12-23795/2023, ввиду прекращения производства по указанному делу в суде апелляционной инстанции в связи с отказом ИП ФИО2 от заявленных по делу требований, не свидетельствует о нарушении судами положений статьи 71 АПК РФ, поскольку указанное заключение исследовано в числе иных доказательств по делу и выводы судов об отсутствии у спорного сооружения признаков объектов недвижимости сделан по результатам оценки доказательств без применения положения части 2 статьи 69 АПК РФ о преюдициальности.

Кроме того, суд округа учитывает, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник недвижимости имеет право на использование участка, необходимого для использования строения.

На основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указанное право является исключительным, то есть, никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности.

В связи с чем, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и др.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Учитывая изложенное, право аренды может возникнуть только на предусмотренных законом основаниях. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (статья 8.1 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 8.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что ИП ФИО2 не имел права на заключение договора аренды на указанный земельный участок, поскольку оба обязательных условия, в силу которых данный договор мог быть заключен, а именно: наличие на земельном участке объекта недвижимости и принадлежность его заявителю на праве собственности, не соблюдены.

При этом суд округа принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

С учетом изложенного, требования Департамента в части признания отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок также удовлетворены судом апелляционной инстанции правомерно, учитывая, что решением суда первой инстанции на предпринимателя фактически в порядке применения последствий признания ответчика не обладающим каким-либо правовым основанием использования спорного земельного участка возложена обязанность по его освобождению и возврату Департаменту.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судами установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит, а постановление суда второй инстанции, которым решение суда первой инстанции отменено в части с принятием по делу в отмененной части нового решения подлежит оставлению без изменения.

При этом суд округа принимает во внимание, что определением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2025 исполнение решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А12-27243/2023 было приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы по существу.

В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ исполнение судебных актов приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба ИП ФИО2 рассмотрена по существу, судебная коллегия считает необходимым отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 283, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А12-27243/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А12-27243/2023, принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                                А.Х. Хисамов


Судьи                                                                                          Р.В. Ананьев


В.А. Карпова