Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А70-27361/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-27361/2023
г. Тюмень
14 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2024 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шипуновой Э.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Уватского муниципального района Тюменской области

к ООО «Факт-Т»

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.07.2023 № 82;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 18.10.2023; ФИО3 генеральный директор на основании приказа от 03.11.2023 № 211,

от третьего лица: ФИО3 личность удостоверена паспортом РФ,

ФИО4, служебное удостоверение, распоряжение от 24.01.2022,

установил:

в Арбитражный суд Тюменской области поступило исковое заявление Администрации Уватского муниципального района Тюменской области (далее - истец) к ООО «Факт-Т» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 2020/А-1-зу от 22.01.2020, освобождении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тюменской области ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО3.

Исковые требования со ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы не использованием ответчиком арендуемого земельного участка по целевому назначению.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица возражал относительно удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно, статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Как следует из искового заявления, Администрация Уватского муниципального района Тюменской области (далее — Администрация, Арендодатель), являясь исполнительно-распорядительным органом Уватского муниципального района Тюменской области, в соответствии с положениями законодательства осуществляет полномочия собственника муниципального имущества в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в пределах Уватского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена.

Между Администрацией и ООО «ФАКТ-Т» (далее - Арендатор) в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка № 2020/А-1-зу от 22.01.2020 (далее —Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Администрация передала, а Ответчик принял в аренду сроком на 3 года и 2 месяца с момента подписания акта приёма-передачи земельный участок площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский района, с. Демьянское, земельный участок № 2, кадастровый номер 72:18:0306002:638 (далее — Участок, копия выписки из ЕГРН прилагается). Категория земель Участка: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка: склады.

Соглашением от 01.12.2020 № 1 к Договору срок действия Договора увеличен с 06.04.2023 по 21.03.2026.

Соглашением от 14.06.2022 № 2 к Договору срок действия Договора увеличен с 22.03.2026 по 21.03.2029.

В рамках проведения мероприятий по контролю за использованием земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Уватского муниципального района, 12.07.2023 Администрацией проведено обследование Участка.

Согласно акту обследования Участка от 12.07.2023 Участок свободен от строений.

Пунктом 3.2.1. Договора установлена обязанность Арендатора использовать Участок в соответствии с условиями настоящего договора, его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пункте 1.1. Договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 3.2.5. Договора Арендатор обязан своевременно приступить к использованию Участка.

В соответствии с пунктом 3.2.8. Договора Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки на арендуемой территории а так-же к ее загрязнению.

Согласно п. 3.2.22 Договора Арендатор обязан осуществить строительство объекта капитального строительства на Участке в установленные настоящим Договором сроки.

В соответствии с пунктом 2.1.2. Договора Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения Договора в случае использования Участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пункте 1.1. Договора.

Полагая, что ответчиком допущены нарушения при использовании земельного участка, Администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление от 12.07.2023 № 6178-И о намерении расторгнуть Договор в связи с тем, что ответчик не приступил к использованию Участка в соответствии с его целевым назначением в течение трех лет.

Вместе с указанным уведомлением Администрацией в адрес ответчика направлено для подписания соглашение о расторжении Договора.

Поскольку ответ на указанное уведомление, а также подписанное ответчиком соглашение о расторжении Договора в Администрацию не поступили, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2.1.2. договора, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случаях: использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пункте 1.1. настоящего договора; использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; не устранения совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы; изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд; неуплаты арендатором платежа указанного в п. 4.3., 4.4. настоящего договора; не освоения земельного участка; иных случаях, предусмотренных законодательством.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поддерживая исковые требования, Администрация в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка, указывает на то обстоятельство, что с момента заключения договора до момента подачи искового заявления в суд, ответчик не приступил к использованию и освоению земельного участка.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 72:18:0306002:638 - склады.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 72:18:0306002:638 предоставлен в аренду для строительства складов, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на осуществление мер по использованию и освоению земельного участка.

Ответчиком представлены доказательства по подготовке земельного участка к застройке.

Так, был получен градостроительный план земельного участка; в целях подключения участка к сетям электроснабжения арендатором в 2021 году была подана заявка на подключение, в 2022 году были выданы технические условия для присоединения, со сроком года ввода в эксплуатацию энергопринимающих устройств заявителя 2023; в 2023 года арендатором был заключен договор на проведение инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий на данном участке от 18.08.2023 №ИИ-51/2023 с ООО «АЗИМУТ»; ответчиком в целях строительства были приобретены строительные материалы.

Кроме того, ответчиком указано, что 13.11.2023 года за № 10046-И истцом было подготовлено исковое заявление о расторжении договора аренды, однако, 15.11.2023 года истцом за № 10192-И в адрес ответчика направлено уведомление, согласно которого «Администрация Уватского муниципального района не возражает в передаче земельного участка с кадастровым номером 72:18:0306002:638. расположенного по адресу: Тюменская область. Уватский района, с. Демьянское. земельный участок № 2. третьему лицу в субаренду».

Согласно выписки из ЕГРП от 24.11.2023 года договор субаренды официально зарегистрирован в ПИК «Роскадастр» по Тюменской области 24.11.2023 года за №72:18:0306002:638-72/052/2023-6 и на сегодняшний момент времени истцом регистрация не оспорена.

27.12.2023 года, истцом выдано разрешение на строительство за №72-18-015-2023 сроком до 26.12.2025 года.

Ответчик полагает, что согласовав договор субаренды и выдав разрешение на строительство капитального строения на данном земельном участке, истец фактически подтвердил действие договора аренды и отсутствие в отношении ответчика каких-либо намерений о расторжении договора аренды на 27.12.2023 года.

Таким образом, судом установлено, материалами дела подтверждается, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка.

Кроме того суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда спорного земельного участка.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и он заинтересован в сохранении арендных отношений. Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды по иным основаниям.

На основании изложенного требования в части расторжения договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

Истец также просит суд обязать ответчика вернуть участок.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в расторжении договора аренды земельного участка отказано, оснований в удовлетворении требований об обязании вернуть земельный участок не имеется.

В связи с тем, что истец, являясь органом местного самоуправления, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Кузнецова О.В.