Решение от 5 ноября 2019 г. по делу № А58-6156/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6156/2019
05 ноября 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2019 года

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2019 года

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Агальцевой Л. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН 1410005124, ОГРН 1031400431402) к обществу с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН 1410005371, ОГРН 1031400430797) о признании права собственности,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Варламов" о признании права собственности на жилые помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№ 7, 20, 33.

Администрацией муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) заявлено об уточнении исковых требований о признании права собственности на жилые помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№ 7, 15, 23, представлены дополнительные документы.

23.10.2019 года истцом представлены для приобщения к материалам дела дополнительные документы согласно перечню.

Судом, представленные истцом дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение истцом исковых требований в части уточнения номеров квартир по предмету спора, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, принимается судом к рассмотрению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 17.11.2016 №0116300041416000131- 0264710-01 между истцом как заказчиком и ответчиком как застройщиком, размещенным на сайте по веб-адресу: http://zakupki.gov.ru, застройщик обязуется передать заказчику в собственность 3 жилых помещения (благоустроенных квартир) для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1, общей площадью – 121,26 кв.м., а заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта.

Качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства, месторасположение) квартир изложены в описании жилых помещений (квартир) и паспорте отделки квартир (приложения № 3, 4 к контракту).

Согласно пункту 1.2 контракта застройщик обязуется передать квартиры заказчику не позднее 01.07.2017 года.

Право собственности заказчика на квартиры возникает после государственной регистрации права собственности.

Контракт заключен по итогам аукциона в электронной форме, протокол рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе от 02.11.2016 №0116300041416000131, в целях реализации постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 11.06.2013 №193 «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы», соглашения о реализации этапа 2016 года республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» от 06.05.2016. №14/РАП2016.

Стороны обязуются в соответствии с пунктом 3.3 контракта в срок не позднее 31.07.2017 года от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к заказчику и передать их на государственную регистрацию. Документы для государственной регистрации перехода права собственности к заказчику представляет в регистрирующий орган. Расходы по государственной регистрации права собственности заказчика на указанные квартиры несет заказчик.

Истец обязательство по контракту исполнил, произвел ответчику перечисление денежных средств на общую сумму 8 545 492,34 рублей платежными поручениями от 20.12.2016 №3957, 3958, от 29.12.2016 №4349, от 20.04.2017 №1116, от 21.06.2017 №1791, 1794, от 17.08.2017 №2672, от 28.12.2017 №4813.

Ответчик обязательство по контракту не исполнил, в связи с чем решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.11.2018 года по делу А58-6970/2018 суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество 3-х (трех) жилых помещений (благоустроенных квартир) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1; предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1.

Длительное неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "Варламов" обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 3-х (трех) жилых помещений (благоустроенных квартир) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1, и предоставлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на указанные жилые помещения послужило основанием для обращения Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в суд с настоящим исковым заявлением.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с подпунктом 3.2.5 контракта, заказчик в срок не позднее 3-х календарных дней от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче, подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.

Исходя из согласованных сторонами условий договора в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность ответчика по передаче квартир истцу не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В рамках настоящего дела истец, являясь покупателем 3-х квартир: №№7, 15, 23, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1 по муниципальному контракту от 17.11.2016 года №0116300041416000131-0264710-01, просит признать за собой право собственности на указанные квартиры, поскольку в нарушение условий заключенного контракта и состоявшегося решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.11.2018 года по делу А58-6970/2018, общество с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН <***>, ОГРН <***>) уклоняется от государственной регистрации прав на недвижимое имущество 3-х (трех) жилых помещений (благоустроенных квартир) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1.

В отзыве на исковое заявление ответчик выразил согласие с заявленными истцом требованиями и сообщил о невозможности исполнения условий муниципального контракта ввиду отсутствия финансовых возможностей.

В объяснительной от 03.06.2019 года руководитель общества с ограниченной ответственностью "Варламов" ФИО1 пояснил, что денежные средства, полученные на регистрацию квартир, удерживаются во исполнение решения суда по другому делу.

Между тем из материалов дела следует, что жилой дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1, введен в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию от 31.08.2017 года №14-RU14533119-27-2017 (л.д. 27-30); указанные 3 квартиры фактически переданы истцу по акту приемки от 18.10.2017 года; квартиры распределены жильцам аварийных домов ФИО2 .- №7, ФИО3- №15, ФИО4 - №23 на праве собственности согласно протокола комиссии по распределению квартир от 19.10.2017 года; граждане фактически проживают в жилых помещениях, но лишены права оформить права на принадлежащие им помещения, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Варламов" уклоняется от оформления необходимых документов и исполнения решения суда.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца о признании права собственности, должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцом и ответчиком заключен муниципальный контракт от 17.11.2016 №0116300041416000131- 0264710-01, являющийся договором купли-продажи будущей вещи – 3 квартир, которые подлежали передаче в собственность Муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия)".

Со стороны лиц, выступающих от имени указанного покупателя, указанный договор исполнен, оплата товара произведена в полном объеме.

В свою очередь ответчик встречные обязанности исполнил частично, жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Жилые помещения переданы в фактическое владение истцу и приняты им в собственность.

Однако право собственности за ответчиком на квартиры, подлежащие передаче администрации, зарегистрировано не было.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Частями 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. На сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

С учетом названных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанном Постановлении, по договору купли-продажи будущей вещи покупатель вправе требовать только возврата суммы уплаченной за нее.

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, администрация преследует цель подтверждения своих прав на указанные квартиры, предназначенные для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилья.

Суд считает, что реализация способов защиты, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обеспечит баланс публичных и частных интересов, прав граждан, переселяемых из аварийного жилья, поскольку истец лишится возможности оформить уже построенные жилые помещения в собственность.

Данное обстоятельство является основополагающим обстоятельством для суда при рассмотрении заявленных требований по настоящему делу.

Из установленных судами обстоятельств дела следует, что Муниципальный район "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в лице Администрации, является стороной обязательственного правоотношения, возникшего из договора купли-продажи будущей вещи (квартир). При этом истец является фактическим владельцем указанных квартир.

ООО "Варламов" не исполнило обязанность по передаче правового титула на названное имущество, в этой связи иск заявлен с целью государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Как видно из материалов дела, ответчик обязался передать в срок до 31.07.2017 года документы, необходимые для регистрации права собственности. Данная обязанность, в том числе и обязанности, возложенные на него решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.11.2018 года по делу А58-6970/2018, им не исполнена.

Причины, по которым ответчик не зарегистрировал за собой в течение длительного времени право собственности на спорные квартиры с целью их дальнейшей передачи истцу, судом установлены.

Суд учитывает очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса, направленного на оформление своих прав на объекты недвижимости, находящиеся в фактическом владении администрации и в условиях полного исполнения с его стороны обязательств по договору, а также принимает во внимание необходимость соблюдения прав фактических владельцев указанных жилых помещений, переселенных из аварийного жилого фонда, которые длительное время лишены права надлежащего оформления принадлежащего им права собственности на указанные жилые помещения.

Истец в силу статьи105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять уточнение исковых требований Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) о признании права собственности на жилые помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№ 7, 15, 33.

Иск удовлетворить.

Признать право собственности Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) на жилые помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№ 7, 15, 33.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Агальцева