Решение от 22 января 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-53782/2025
23 января 2026 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 23 января 2026 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.В. Шайдуровой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Г.В. Пантелеевым, рассмотрев в судебном заседании дело А60-53782/2025 по иску

общества с ограниченной ответственностью «МИНИТЕЛЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 072 443 руб. 91 коп.,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 05.11.2025;

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности от 12.12.2024,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью «МИНИТЕЛЬ» (далее – истец) обратилось с иском в суд к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик) о взыскании 1 072 443 руб. 91 коп., в том числе, 923 599 руб. 06 коп. – неосновательное обогащение из договора №59000778 от 30.04.2020, 148 844 руб. 85 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на основании с т. 395 ГК РФ за период с 14.11.2024 по 27.08.2025 г.

13.11.2025 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, представленным в отзыве.

13.01.2026 от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В данном судебном заседании заявитель настаивал на удовлетворении требований.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Все представленные документы приобщены к материалам дела на основании ст. 66, 67, 75, 131 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из представленных в материалы дела документов, 30.04.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «МИНИТЕЛЬ» (арендатор, истец) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель, ответчик) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 59000778, во исполнение которого истцу по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.10.2021 передано нежилое помещение, встроенное в жилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 286 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер: 66:41:0601033:924 (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2021).

Согласно пункту 4.3. договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

Размер платы определяется в соответствии с расчетом за соответствующий платежный период (п. 4.1. договора).

В соответствии с п. 3.2.7. договора арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта.

26.12.2023 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору от 30.04.2020 № 59000778, по условиям которого стоимость капитального ремонта в размере 1 508 644 руб. 40 коп. зачтена в счет арендной платы по договору аренды от 30.04.2020 №59000778 с 01.01.2024.

До истечения срока аренды истец 15.07.2024 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного истцу Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

14.11.2024 г. между истцом на стороне покупателя и ответчиком на стороне продавца заключен договор купли-продажи № 2687 ,по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 286 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер: 66:41:0601033:924.

Истцом договор купли-продажи от 14.11.2024 № 2687 был подписан без замечаний. При этом договор аренды от 30.04.2020 № 59000778 прекращен.

Полагая, что прекращение арендных отношений выкупом арендованного помещения влечет за собой обязанность ответчика возвратить стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, засчитанную в счет арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив представленные в материалы дела письменные доказательства в совокупности и взаимосвязи в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого обществом, как субъектом малого предпринимательства, регулируемые Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159).

С учетом положений с абзаца второго статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к иным нормам законодательства о приватизации, равно как и к правилам гражданского законодательства. Последние подлежат применению лишь в отсутствии специального регулирования названным Законом.

Судьба неотделимых улучшений арендованного имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, определяется правилами части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Иных способов возмещения арендатору расходов, понесенных в результате капитального ремонта выкупаемого имущества, законодательство не устанавливает.

При этом, согласно статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 1 статьи 623 ГК РФ указано, что после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Согласно условиям договора аренды от 30.04.2020 №59000778 в редакции дополнительного соглашения от 26.12.2023, стоимость капитального ремонта помещения засчитана в счет арендной платы с 01.01.2024 в сумме 1 508 644 руб. 00 коп.

Из содержания письма от 10.12.2024 № 02.12-15/1/002/7815 следует, что ответчиком переплата по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 28.09.2022 № 59000878 в сумме 585 044 руб. 94 коп. зачтена в счет уплаты по договору купли-продажи от 14.11.2024 № 2687.

Судом установлено, что заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества № 2687, стороны прекратили на будущее время все права и обязанности из договора аренды, включая те, которые связаны с внесением арендной платы в порядке п. 1 ст. 407 ГК РФ.

Следовательно, с момента выкупа арендованного имущества отношения сторон не регулируются правилами об аренде, положенными в основание заявленного иска.

Заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества, стороны достигли соглашение относительно цены выкупаемого имущества. Условий о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества в договоре купли-продажи не содержится.

Кроме того, отсутствуют основания для применения к настоящему спору и положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении по правилам статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендованное имущество вместе с неотделимыми улучшениями, способными увеличить его стоимость, не было передано арендодателю, что могло бы повлечь на стороне последнего неосновательное обогащение, а осталось в обладании общества.

Материалами дела подтверждается, что правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений муниципального имущества при его выкупе истец своевременно не воспользовался.

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, в том числе условия договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 14.11.2024 № 2687 и условия договора аренды от 30.04.2020 №59000778, прекращенного в связи с заключением договоров купли-продажи, по правилам статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска не имеется.

При таких обстоятельствах принимая во внимание, что договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также учитывая, что истец с заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи не обращался, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования, по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи от 14.11.2024 № 2687 в части согласованной ими цены и порядка ее уплаты, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы долга, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, как акцессорные, также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Принимая во внимание изложенное, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и оплатой услуг представителя относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.В. Шайдурова