Решение от 13 мая 2019 г. по делу № А32-52366/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-52366/2018

г. Краснодар«13» мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 13 мая 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-52366/2018

по иску муниципального унитарного предприятия «Парки, инвестиции, туризм» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Санрайз» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о расторжении договоров субаренды частей земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, министерства природных ресурсов Краснодарского края,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 19.03.2019), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 24.01.2019), представителя администрации города Краснодара – ФИО3 (по доверенности от 09.01.2019), представителя департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара – ФИО4 (по доверенности от 24.12.2018), представителя министерства природных ресурсов Краснодарского края – ФИО5, по доверенности от 10.12.2018),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие «Парки, инвестиции, туризм» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Санрайз» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договоры субаренды части земельных участков №4 от 05.09.2007 и №5 от 05.09.2007, заключенные между истцом и ООО «Санрайз»;

- обязать ООО «Санрайз» возвратить МУП «Парки, инвестиции, туризм» часть земельного участка площадью 6371 кв. м с учетным кадастровым номером части 011, и часть земельного участка площадью 9449 кв. м с учетным кадастровым номером 012, расположенные в Карасунском внутригородском округе <...>, в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок, переданный ответчику в субаренду, ответчиком не используется. Территория парка «Солнечный остров» имеет особый режим охраны в соответствии с приказом министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11.2013 №1827, которым на территории парка запрещается деятельность, влекущая изменение сложившегося ландшафта, предоставление участков для капитального строительства. Изменение правового режима земельного участка влечет невозможность исполнения сторонами обязательств по договору.

Определением от 11.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, министерство природных ресурсов Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 06.05.2019, представителем истца было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А32-52370/2018. Представитель ответчика против приостановления производства по делу возражал.

Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу, арбитражный суд не нашёл оснований для приостановления производства по настоящему делу, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу было отказано.

Представитель истца в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика просил в иске отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Представители администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, министерства природных ресурсов Краснодарского края просили принять решение на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, истец основывает свои требования на договоре аренды от 31.05.2006 №4300014417 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005, заключенном администрацией муниципального образования город Краснодар и муниципальным унитарным предприятием «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» муниципального образования город Краснодар» (т. 1, л.д. 41 – 49).

Истец является правопреемником муниципального унитарного предприятия «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» муниципального образования город Краснодар» (пункт 1.2 устава истца – т. 1, л.д. 38 – 39).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005 был предоставлен администрацией для эксплуатации территории парка.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 01.04.2019 №5332/29 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п.2, располагался в рекреационной зоне, общественно-деловой зоне (т. 4, л.д. 269). В дальнейшем статус этой зоны был отражен в Правилах землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6 (зона парков), и в генеральном плане муниципального образования город Краснодар, утвержденном решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15 (зона рекреационного назначения) (т. 4, л.д. 269).

На выкопировке из генерального муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п.2, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 отнесен полностью к рекреационной зоне (зона открытых пространств), и представляет собой омываемый рекой Старая Кубань остров (т. 4, л.д. 272).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 представляет собой по конфигурации границ остров, что видно из кадастрового паспорта земельного участка от 05.06.2006 №43/06-03-10817 (т. 2, л.д. 105 – 106).

Таким образом, земельный участок 23:43:0425003:0005 по сведениям генерального плана по состоянию на дату заключения договора относился к территориям общего пользования и являлся таковым фактически.

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

В соответствии со статьей 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10).

Судом установлено, что договор аренды земельного участка заключен истцом не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а на основании обращения истца в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком парка, предоставленного управлению культуры администрации муниципального образования город Краснодар (распоряжение главы муниципального образования город Краснодар от 16.01.2006 №75-р – т. 3, л.д. 19 – 20; распоряжение главы муниципального образования город Краснодар от 04.05.2006 №1199-р – т. 3, л.д. 13).

Территория парка «Солнечный остров» также является памятником природы. Как следует из паспорта памятника природы регионального значения, утвержденного приказом министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11.2013 №1827, распорядительным документом об объявлении (учреждении) памятника природы является решение Краснодарского крайисполкома от 14.07.1988 №326, площадь памятника природы – 40,2988 га, границы выделены по меандре реки Старая Кубань и спрямляющей протоке (ерик), ограничивающей памятник природы с южной стороны (т. 1, л.д. 120 – 122).

Таким образом, по состоянию на дату заключения договора аренды от 31.05.2006 №4300014417 земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005 являлся памятником природы «Парк Солнечный остров».

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма, и являются территорией общего пользования.

Как ранее указывалось, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При таких обстоятельствах договор аренды от 31.05.2006 №4300014417 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005 является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 166, 168 ГК РФ).

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка являются недействительными (ничтожными) сделками (пункт 2 статьи 618 ГК РФ) и договоры субаренды частей земельного участка, заключенный истцом и ответчиком (договор субаренды от 05.09.2007№5 части площадью 9449 кв. м с учетным кадастровым номером 012 в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005; договор от 05.09.2007 №4 субаренды части площадью 6371 кв.м с учетным кадастровым номером 011 в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005 – т. 1, л.д. 10 – 24).

Судом также установлено, что указанные договоры субаренды частей земельного участка территории парка были заключены с целью застройки территории парка, что следует как из цели предоставления частей земельного участка – для размещения строений и сооружений, так и последующего возведения ответчиком и регистрации прав на капитальные объекты (т. 1, л.д. 60, 90 – 119; т. 4, л.д. 22 – 24, 81, 101 – 103).

Таким образом, на основании договоров субаренды земельного участка парка состоялась застройка его территории капитальными объектами коммерческого назначения, некоторые из принадлежащих ответчику капитальных объектов расположены непосредственно в береговой полосе реки Старая Кубань (картографические материалы - т. 3, л.д. 177 – 180, 185).

Заключение договоров субаренды частей земельного участка территории парка под застройку парка коммерческими объектами означает нарушение режима территории общего пользования и противоречит режиму памятника природы, в связи с чем, договоры субаренды являются недействительными (ничтожными) сделками также и как направленные на застройку земель общего пользования.

Однако поскольку расторгнут может быть только действительный договор, порождающий права и обязанности сторон, в иске о расторжении договоров субаренды, являющихся недействительными (ничтожными) сделками, надлежит отказать.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить части земельного участка, переданные в субаренду.

Вместе с тем, переданные ответчику в субаренду части земельного участка застроены капитальными объектами, на которые ответчиком зарегистрировано право собственности.

При таких обстоятельствах вопрос о возврате ответчиком переданных в субаренду частей земельного участка может быть разрешен только в рамках иска о сносе соответствующих строений и признания отсутствующим права собственности ответчика (аннулирования регистрации права собственности ответчика) на эти капитальные объекты. С требованием о сносе объектов и погашении регистрации права собственности ответчика истец не обратился.

Кроме того, вследствие недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка истец не обладает правом аренды, а потому не обладает легитимацией, необходимой для обращения с иском о возврате ему используемых ответчиком частей земельного участка.

Органом муниципального образования, уполномоченным на обращение с исками от имени муниципального образования в защиту публичных интересов, в том числе о возврате муниципальных земельных участков, истец не является.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края, в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков