Решение от 16 июня 2025 г. по делу № А73-18264/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-18264/2024
г. Хабаровск
17 июня 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 03 июня 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 680000, <...>)

об изменении вида разрешенного использования земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 22.01.2025, диплом (посредством веб-конференции) (после перерыва);

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 1-1-44/79 от 26.12.2024, диплом (посредством веб конференции);

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее – ответчик, Администрация) об обязании ответчика изменить вид использования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 на «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), что соответствует основному виду разрешенного использования земли в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

Исковые требования мотивированы отказом ответчика в изменении вида использования земельного участка, нормативно обоснованы положениями статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Определением от 14.11.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Администрация по доводам отзыва указывает, что истцом заявление о выдаче разрешения на реконструкцию здания общежития № 9, расположенного по адресу:  <...>, с целью организации в нем гостиницы в администрацию города Комсомольска-на-Амуре не подавалось, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось. Полагает, что истцу необходимо представить заключение организации, имеющий допуск СРО, по результатам технического обследования здания, в котором должны содержаться выводы о соответствии здания требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции для дальнейшего использования здания общежития в качестве гостиницы без проведения дополнительных работ по его реконструкции, о чем истец уведомлен письмом от 17.09.2024 №1-13/10180.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю представлен отзыв на исковое заявление.

ИП ФИО1 представлены возражения на отзыв.

В судебном заседании до и после объявленного в порядке статьи 163 АПК РФ перерыва представители сторон поддержали свои позиции.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 27:22:0031602:47, назначение нежилое, наименование: общежитие №9.

24.05.2021 между администрацией города Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12540/3, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату земельный участок, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 2 643 кв.м, с кадастровым номером 27:22:0031602:1, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: с целью использования жилого здания - общежития, о чем сделана запись в ЕГРН № 27:22:0031602:1-27/022/2021-3 от 17.06.2021.

15.02.2024 ИП ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

Уведомлением от 20.02.2024 № КУВД-001/2024-6077095/1 государственный кадастровый учет приостановлен в связи с непредставлением согласия залогодержателя на изменение сведений о здании, а также необходимостью изменения в сведениях о виде разрешенного использования земельного участка.

Уведомлением 02.05.2024 № КУВД-001/2024-6077095/4 Управление Росреестра по Хабаровскому краю отказано в государственном кадастровом учете, поскольку письменное согласие залогодержателя не представлено.

Вследствие получения отказа в государственном кадастровом учете ИП ФИО1 обратилась с заявлением от 18.04.2024 в администрацию г. Комсомольска-на-Амуре. В указанном заявлении арендатор просила предоставить согласие на изменении вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Ответным письмом от 26.04.2024 № 1-13/4664 администрация просила арендатора представить заключение организации, имеющей допуск СРО, содержащее данные технического обследования здания с кадастровым номером 27:22:0031602:47 на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции здания общежития для дальнейшего использования в качестве гостиницы. В связи с изложенным в предоставлении согласия отказано.

Письмом от 11.06.2024 исх.№ 1-13/6347 управление архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре сообщило ИП ФИО1 о том, что предоставленное свидетельство о присвоении гостинице «Визит» категории «Две звезды», выданное ООО «Профнадзор», не содержит необходимые для решения вопроса об изменении назначения здания на «гостиничное обслуживание», выводы о соответствии здания требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемым к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции для дальнейшею использования здания общежития в качестве гостиницы, в связи с чем в изменении вида разрешённого использования повторно отказано.

ИП ФИО1 повторно обратилась в администрацию с заявлением от 29.07.2024, в котором указала, что спорный земельный участок находится в зоне обслуживания объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-1)  согласно Правил землепользования и застройки округа «Город Комсомольск-на-Амуре», утвержденных решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 № 72,  к основным видам использования земельного участка в зоне (ОД-1) относится «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), в связи с чем просила предоставить согласие на изменение вида разрешенного использования.

Ответным письмом от 12.08.2024 исх.№1-13/8870 управление архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре сообщило, что согласно Правилам землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденным решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 № 72, испрашиваемый участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в которой вид разрешенного использования: «гостиничное обслуживание» относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, а вид «общежития» (код 3.2.4) не относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, повторно указано на необходимость предоставления заключения организации, имеющей допуск СРО, содержащего данные технического обследования здания с кадастровым номером 27:22:0031602:47 на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции здания общежития для дальнейшего использования в качестве гостиницы, в связи с чем в изменении вида разрешённого использования повторно отказано.

Уведомлением от 16.08.2024 ИП ФИО1 не согласилась с ответом администрации от 12.08.2024 исх.№1-13/8870, просила администрацию города Комсомольска-на-Амуре как собственника земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 устранить нарушение регламентов земельного, градостроительного законодательства РФ, прав и законных интересов ИП ФИО1 путем изменения вида использования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 на «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), что отнесено Правилами землепользования и застройки юрода Комсомольска-на-Амуре № 72 к основному виду разрешенного использования земли в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

Письмом от 17.09.2024 исх.№ 1-13/10180 управление архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре сообщило, что вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» соответствует градостроительному регламенту (подпункту 16 пункта 1.1 части 1 статьи 30 ПЗиЗ), но для подтверждения соблюдения требований технических регламентов, ИП ФИО1 необходимо для решения вопроса об изменении назначения здания предоставить в администрацию города Комсомольска-на-Амуре заключение организации, имеющей допуск СРО, по результатам технического обследования здания, в котором должны содержаться выводы о соответствии здания требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции для дальнейшего использования здания общежития в качестве гостиницы.

Указывая, что, поскольку изменение вида разрешенного использования во внесудебном порядке невозможно без получения согласия собственника земельного участка, ИП ФИО1 обратилась с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований в силу следующего.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 4 части 2 статьи 7 ЗК РФ).

В силу статей 30, 32 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

В силу положений части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из материалов дела следует, что земельный участок, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 2 643 кв. м, с кадастровым номером 27:22:0031602:1, категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: с целью использования жилого здания - общежития.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утверждены классификаторы видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому общежития относятся к виду разрешенного использования «общежития» (код 3.2.4).

Согласно Правилам землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденным решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 № 72, испрашиваемый участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в которой вид разрешенного использования: «гостиничное обслуживание» относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, а вид «общежития» (код 3.2.4) не относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне

Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 11.12.2023 № 2746-па, утверждена документация по планировке территории в составе проекта межевания территории, расположенной в Центральном округе города Комсомольска-на-Амуре в границах территориальных зон Ж-1, Ж-3, ОД-1, ОД-5 кадастрового квартала 27:22:0031602, ограниченной ул. Аллея Труда - ул. Пионерская - ул. Осоавиахима - ул. ФИО4.

Вышеуказанный земельный участок в составе документации учтен как земельный участок с условным обозначением 27:22:0031602:ЗУ1, образуемый путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 и земель находящихся в государственной собственности, проектируемая площадь 3676 кв.м, с целью реконструкции объекта капитального строительства «общежитие» в гостиницу (по адресу: ул. ФИО4, д.25).

Согласно выписке из ЕГРН в границах спорного земельного участка расположено принадлежащее ИП ФИО1 на праве собственности здание с кадастровым номером 27:22:0031602:47, назначение нежилое, наименование: общежитие №9. Истцом указанное здание используется для размещения гостиницы «Визит».

Отказывая в предоставлении согласия на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка на «гостиничное обслуживание», администрация неоднократно предлагала ИП ФИО1 представить заключение организации, имеющей допуск СРО, содержащее данные технического обследования здания с кадастровым номером 27:22:0031602:47 на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции здания общежития для дальнейшего использования в качестве гостиницы, поскольку гостиница предназначена для пребывания в ней неопределенного круга лиц, в связи с чем должна быть безопасна для их жизни и здоровья.

ИП ФИО1 указанное заключение не представлено, как пояснил в судебном заседании представитель истца, получение такого заключения является дорогостоящим, что по мнению суда, не является достаточным и обоснованным основанием для непредставления такого заключения.

Поскольку заявление о выдаче разрешения на реконструкцию здания общежития № 9, расположенного по адресу: <...>, с целью организации в нем гостиницы в администрацию города Комсомольска-на-Амуре истцом не подавалось, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, заключение организации, имеющей допуск СРО,  истцом не представлено,   оснований для удовлетворения исковых требований с учетом положений части 3 статьи 37 ГрК РФ судом не установлено.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины по иску на основании статьи 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                                                  М.С. Шеина