Решение от 23 января 2018 г. по делу № А63-17309/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-17309/2017
г. Ставрополь
23 января 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 января 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола лично судьей (до перерыва) и секретарем ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, ОГРН <***>, г. Зеленокумск,

к администрации муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Зеленокумск,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 в редакции протокола разногласий от 02.08.2017,

при участии в заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 29.11.2017, в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ ФИО2 (далее – глава КФХ) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования города Зеленокумска (далее – администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22, площадью 27,6 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, в редакции протокола разногласий от 02.08.2017; изложить условия договора в следующей редакции: «2.1. Цена участка составляет 408 677,48 руб.». Приложение к договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка «расчет цены выкупа изложить в следующей редакции»: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22, площадью 27,6 га, кадастровая стоимость 2 043 387,42 руб., процент кадастровой стоимости 20 %, цена выкупа земельного участка (цена договора) 408 677,48 руб. Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», кадастровым паспортом земельного участка.

Администрация иск не признала, считая правомерными условия, изложенные в проекте, направленном ею в адрес главы КФХ.

Исследовав и оценив доказательства по настоящему делу, а также приняв во внимание установленные судом обстоятельства в решении Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-13721/2016, имеющем в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суд пришел к следующему.

Постановлением главы администрации Советского района Ставропольского края от 30.06.1992 № 528 зарегистрировано крестьянское хозяйство, главой которого утвержден ФИО2 и пунктом 2 данного постановления ФИО2 предоставлен земельный участок общей площадью 40,9 га, из них в собственность - 10,9 га пашни, в постоянное пользование - 2,3 га лесополос, в аренду сроком на 15 лет с правом последующего выкупа -27,7 га пашни.

По договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 106 от 15.07.1992 заявителю из земель из фонда перераспределения был предоставлен земельный участок общей площадью 27,7 га для сельскохозяйственного производства, сроком на 15 лет.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства № 144 вышеуказанному крестьянскому хозяйству было присвоено наименование «Тритикум». Сведения о данном ранее созданном КФХ были внесены в ЕГРЮЛ 28.11.2002. Распоряжением главы Советской районной государственной администрации от 12.02.2003 № 24 статус КФХ «Тритикум» приведен в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации, глава КФХ ФИО2 признан предпринимателем без образования юридического лица. 13 марта 2003 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности КХ «Тритикум» как юридического лица. В дальнейшем сведения о КФХ, главой которого является ФИО2, зарегистрированный до 01.01.2004, внесены в ЕГРИП (свидетельство серии 26 №000794700).

Дополнительным соглашением от 17.04.2002 № 1 к договору аренды № 106 от 15.07.1992 стороны изложили пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком до одного года».

Дополнительным соглашением от 14.04.2006 № 2 срок аренды участка установлен на 7 месяцев с 01.01.2006 по 31.07.2006.

Постановлением администрации Советского муниципального района от 18.09.2009 № 545 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории из земель сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 26:27:040506, местоположение: Ставропольский край, Советский район, территория СПК колхоза «Родина», в 3,5 км юго-восточнее х. Рог, площадью 27,7 га для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.01.2011 с присвоением кадастрового номера 26:27:040506:22.

Постановлением администрации Советского муниципального района от 25.05.2011 № 390 главе КФХ ФИО2 в аренду предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:040506:22, местоположение: Ставропольский край, Советский район, территория СПК колхоза «Родина», в 3,5 км юго-восточнее х. Рог, площадью 276552 кв.м пашни, сроком на 10 лет.

На основании данного постановления администрацией Советского муниципального района с главой КФХ заключен договор от 25.05.2011 аренды указанного земельного участка сроком на 10 лет с 25.05.2011 по 24.05.2021.

Согласно акта приема-передачи от 25.05.2011 участок передан арендодателем арендатору.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2012 за № 26-26-29/019/2011-322.

С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и наличия утвержденных Правил землепользования и застройки муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края (решение Совета депутатов от 28.12.20112 № 360), с 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к администрации муниципального образования города Зеленокумска.

28 июня 2016 года глава КФХ обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) по цене, равной 20 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 27.07.2016 № 3785 администрация сообщила заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в собственность по цене в размере 20 % от кадастровой стоимости, указав на то, что пятнадцатилетний период аренды не прослеживается.

Считая отказ незаконным, глава КФХ обратился в Арбитражный суд Ставропольского края, решением которого от 16.05.2017 по делу № А63-13721/2016, вступившим в законную силу, отказ администрации № 3785 от 27.07.2016 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 признан незаконным, на администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:040506:22 в трех экземплярах, подписать их и направить (выдать) для подписания главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

Во исполнение названного решения администрацией подготовлен и направлен в адрес главы КФХ проект договора купли-продажи от 30.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 с установлением продажной ценой 2 043 387,42 руб., равной 100% кадастровой стоимости земельного участка.

Полагая, что выкупная цена участка завышена, поскольку на момент обращения за выкупом срок его надлежащего использования составлял более 15 лет и действовал Закон Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (далее – Закон № 21-кз), в соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 11 которого выкупная цена участка должна быть определена в размере 20 % от его кадастровой стоимости, а именно 408 677,48 руб., глава КФХ подписал проект договора с разногласиями и направил в адрес администрации протокол разногласий от 03.07.2017.

Администрация отклонила указанный протокол разногласий в письме от 04.09.2017 № 4141, указав, что пятнадцатилетний срок аренды земельного участка для установления выкупной цены в размере 20 % от кадастровой стоимости не прослеживается, и цена выкупа земельного участка составляет 100 % от его кадастровой стоимости в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 11 Закона № 21-кз.

Не достигнув с администрацией согласия, глава КФХ обратился в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Рассматривая настоящий спор, суд исходит из того, что применению подлежит кадастровая стоимость и ставка, установленные на момент обращения истца о предоставлении земельного участка в собственность (28.06.2016).

Согласно части 3 статьи 11 Закона № 21-кз (в редакции от 09.04.2015) выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливается в размере:

1) кадастровой стоимости земельных участков - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этих земельных участков;

2) 80 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении шести лет со дня заключения договора аренды;

3) 60 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении девяти лет со дня заключения договора аренды;

4) 40 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 12 лет со дня заключения договора аренды;

5) 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 15 и более лет со дня заключения договора аренды.

Обосновывая 15-летний период аренды, истец ссылается на то, что спорный земельный участок был изначально предоставлен ему по договору аренды № 106 от 15.07.1992.

В качестве доказательства идентичности земельного участка, предоставленного по договору аренды № 106 от 15.07.1992, со спорным земельным участком, главой КФХ представлен план земель с графическим изображением первоначально предоставленного земельного участка по договору аренды 1992 года и отображением участков смежных землепользователей. Вместе с тем идентифицировать местоположение указанного земельного участка с местоположением спорного земельного участка не представляется возможным ввиду отсутствия на плане каких-либо ориентиров на местности (природных объектов, населенных пунктов и т.п.) и иного описания местоположения границ. Указание в плане Ф.И.О. смежных землепользователей в данной ситуации недостаточно, поскольку доказательств местоположения принадлежащих этим лицам участков не представлено.

К такому же выводу пришел суд при рассмотрении дела № А63-13721/2016, удовлетворив требования на основании того, что спорный земельный участок находится в аренде заявителя более 3-х лет.

Учитывая отсутствие доказательств идентичности земельных участков, доказанным периодом использования именно спорного земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 являлся период с даты заключения договора аренды от 25.05.2011, зарегистрированного 13.01.2012. На момент обращения период пользования участка составлял более 3 лет, но менее 6 лет, в связи с чем цена выкупа земельного участка подлежит установления размере 100 % его кадастровой стоимости, составлявшей на момент подачи заявления о выкупе 2 043 387,42 руб.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Истец приложение к договору купли-продажи спорного земельного участка (расчет цены выкупа участка) в протоколе разногласий в иной редакции не излагал. Тем более, цена определена судом в редакции ответчика, соответствующей имеющемуся приложению к проекту договора.

Таким образом, в резолютивной части решения суда надлежит указать только редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Определить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:040506:22 в следующей редакции:

«Цена участка составляет 2 043 387,42 рублей (два миллиона сорок три тысячи триста восемьдесят семь рублей 42 копейки).».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский