Решение от 3 апреля 2024 г. по делу № А60-60248/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-60248/2023
03 апреля 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по заявлению ООО Управляющая компания «Стройиндустрия-XXI» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Березовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обжаловании решения


при участии в судебном заседании

от заявителя: неявка, извещен,

от заинтересованного лица: ФИО1 представитель по доверенности от 13.11.2023.


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено.


Заявитель обратился в суд о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов от 25.07.2023 года, обязать Администрацию Березовского городского округа заключить договор о предоставлении за плату в собственность земельный участок с кадастровым номером 66:35:0000000:3938 по адресу Свердловская область г. Березовский Западная промзона,46 «Б» в порядке устанволенном действующим законодательством.


От заинтересованного лица приобщен отзыв и дополнение, указал, на момент обращения заявителя, у администрации имелись основания для вынесения отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 66:35:0000000:3938, площадью 25268 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Западная промзона, 46б, выраженного в письме от 25.07.2023 № 3784/03-10, на основании положений пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

ООО Управляющая компания «Стройиндустрия XXI» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

66:35:0000000:7803 (склад готовой продукции),

66:35:0102004:278 (здание),

66:35:0102004:294 (склад готовой продукции для хранения металлических конструкций), а также в завершающей стадии строительства находится здание - Административно бытовой корпус №2, общей площадью 557,7 м2.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке, площадью 25268,0 кв.м., находящийся по адресу: Свердловская область, Березовский городской округ, г.Березовский, Западная промзона,46б, кадастровый номер 66:35:0000000:3938, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственные базы и складские помещения строительных и других предприятий, требующие большегрузного автомобильного ли железнодорожного, который предоставлен в аренду по результатам торгов в форме открытого аукциона по договору аренды земельного участка №10 от 02.06.2016.

06.06.2023 общество обратилось с заявлением о предоставлении участка в собственность.

25.07.2023 уполномоченным органом отказано, поскольку застроенная часть земельного участка не соответствует общей площади земельного участка.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения с заявлением в суд, которое не подлежит удовлетворению.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель оспаривает правомерность отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Судом установлено, что на земельном участке наряду с введенными в эксплуатацию объектами, имеется незавершенный строительством объект - Административно бытовой корпус №2, общей площадью 557,7 м2.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения настоящего дела обществом возведены не все объекты недвижимого имущества.

Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12).

Доказательств регистрации капитального объекта и иной инфраструктуры, а также объекта незавершенного строительства, в качестве единого недвижимого комплекса не представлено.

Поскольку цель предоставления земельного участка, указанная в договоре аренды на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка и рассмотрения дела, заявителем не достигнута, суд приходит к выводу об отсутствии у общества исключительного права на выкуп спорного земельного участка, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество не представило доказательств, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации также является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309- ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

27.02.2024 заявителем было приобщено к материалам дела заключение кадастрового инженера ФИО2

Вместе с тем, проанализировав данный документ, суд полагает, что заключение не может быть принято в качестве бесспорного доказательства подтверждающего указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимого имущества, ввиду следующего.

На странице 2 заключения обозначены цели его подготовки:

обоснование площади необходимой для ведения предпринимательской деятельности, согласно разрешенного вида использования участка;

установление факта использования земельного участка в соответствии с назначением,

установление наличия на земельном участке оборудования, помещений вспомогательного назначения, иного имущества Заказчика,

изучение фактического использования исследуемого имущества и возможность отнесения данного имущества к единому производственному комплексу (предприятию) по его фактическому использованию.


Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, ни наличием либо отсутствием различного рода оборудования, иного движимого имущества, а подлежит определению исходя из функционального использования участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, что соответствует правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка.

Исходя из заключения кадастрового инженера ФИО2 следует, что на участке расположен единый производственный комплекс по производству бетона, включающий в себя здания и сооружения, открытые и закрытые склады, проезды, грузоподъемные механизмы и оборудование.

Суд не согласен с данным выводом кадастрового инженера, так как он противоречит фактическим обстоятельствам, а также положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой единый недвижимый комплекс, участвующей в обороте как единый объект – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Кадастровый инженер на странице 9 заключения производит расчет площади участка, необходимой для эксплуатации производственной площадки по изготовлению бетона, приводя в расчетах площадь 21 141,9 кв.м. (это площадь состоящая из площади объектов недвижимого имущества 1862,5 кв.м., площади помещений вспомогательного использования (трансформаторная подстанция, котельная, помещение мобильной лаборатории, мобильные бытовые помещения для персонала), объектов вспомогательной инфраструктуры (выкатных рельсов, рельсовых путей, пропарочных камер, забора, системы освещения, шлагбаум), оборудования (бетонный завод стационарный с эстакадой, козловой кран), открытых площадок для хранения готовой продукции, проездов внутриплощадочных.

Таким образом, кадастровый инженер включил в указанную площадь все движимое и недвижимое имущество.

В рассматриваемом случае речь идет о выкупе земельного участка собственником объектов недвижимого имущества (заявителем заявлено основание пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ), оснований для предоставления земельного участка под движимыми объектами, элементами благоустройства, открытыми площадками для хранения и пр. действующим земельным законодательством не предусмотрено.

В заключении отсутствует вывод, как и доказательство того, что для использования зданий, площадью 1 862,5 кв.м. необходим земельный участок площадью 25 268,0 кв.м.

Наличие у заявителя как собственника объектов недвижимого имущества права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не означает права на приобретение земельного участка всей обозначенной площадью.

Вывод кадастрового инженера о том, что объекты имущества, расположенные в границах земельного участка являются совокупностью технологически и организационно взаимосвязанных объектов (недвижимых и движимых, оборудование), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивают единый непрерывный производственный процесс по изготовлению конечного продукта – изделий из железобетона не свидетельствует о наличии оснований для предоставления земельного участка в собственность на основании пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ.

В заключении также не отражена информация об объекте, который возводится на основании разрешения на строительство от 12.07.2023 №56-35-065-2023 здания АБК-2, площадью 557,7 кв.м.

О назначении землеустроительной экспертизы стороны ходатайства не заявляли.

Таким образом, принимая во внимание, что на земельном участке наряду с введенными в эксплуатацию объектами, имеется незавершенный строительством объект - Административно бытовой корпус №2, общей площадью 557,7 кв.м., общество не имеет права на приобретение земельного участка в льготном порядке, а отказ является законным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.



Судья В.С. Трухин