Постановление от 14 октября 2024 г. по делу № А70-15713/2023

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-15713/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 14.03.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Кузнецова О.В.) и постановление от 03.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Халявин Е.С., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-15713/2023 по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Тюмень, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании строения самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки.

В заседании приняли участие представители:

Посредством веб-конференциии в режиме онлайн от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 04.04.2024;

В здании суда округа присутствуют: предприниматель ФИО2 – лично, паспорт.

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области, ХантыМансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО4 по доверенности № 72-01/2415 от 19.02.2024.

Суд установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества, управление, истец) обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о признании автомойки, хостела, назначение: нежилое, этажность 1, в том числе подземных 0, площадью 177,2 кв. м, кадастровый номер 72:17:1313002:5412, расположенного по адресу: <...> самовольной постройкой, обязании за свой счет осуществить снос самовольной постройки: автомойка, хостел, назначение: нежилое, этажность 1, в том числе подземных 0, площадью 177,2 кв. м, кадастровый номер 72:17:1313002:5412, расположенное по адресу: <...>.

Решением от 14.03.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 03.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: здание автомойки является вспомогательным объектом в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство; выводы судов о нарушении целевого использования земельного участка несостоятельны, так как ответчиком возведен вспомогательный объекта-автомойка к основному объекту - зданию гостиницы; доводы апелляционной инстанции о наличии на испрашиваемом участке объекта магазина не обоснованы; 22.03.2024 Администрацией города Тюмени выдано разрешение на строительство 72-17-93-2023 в отношении объекта - здание гостиницы, расположенного на участке с кадастровым номером 72:17:1313002:36, при этом суды учитывали только акт от 28.02.2023, не учитывая разрешение на строительство, выданное Администрацией города Тюмени 22.03.2024; в настоящее время в реестре за обществом зарегистрировано право собственности на здание гостиницы, что подтверждается выпиской из реестра.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить решение и постановление без изменения, жалобу - без удовлетворения.

ИП ФИО2 в дополнениях к кассационной жалобе ссылается на наличие, выданного 22.03.2024 Администрацией города Тюмени разрешения на строительство 72-17-93-2023, в отношении объекта - здание гостиницы, расположенного на участке с кадастровым номером 72:17:1313002:36, который введен в эксплуатацию на основании разрешения № 72-17-77-2024 от 12.07.2024, выданного Администрацией города Тюмени; право собственности зарегистрировано за ответчиком на нежилое здание гостиницы площадью 590 кв. м с кадастровым номером 72:17:1313002:7279 по адресу: <...>, запись регистрации от 16.07.2024 № 72:17:1313002:7279-72/041/2024-1.

После отложения судебного заседания в материалы дела предоставлены запрошенные от сторон письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Предоставленные стороной ответчика дополнительные документы в виде проектной документации на строительство здания гостиницы, а также заявления на изменение вида разрешенного использования приобщению к материалам дела не подлежат, поскольку не были предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, площадь 5 000 кв. м, кадастровый номер 72:17:1313002:36, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, вдоль объездной автодороги <...> м западнее кольцевой развязки ул. Мельникайте-автодорога Тюмень-Ялуторовск (номер государственной регистрации 72:17:1313002:36-72/041/2019-1, дата государственной регистрации 25.03.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2023 № КУВИ001/2023-161166052).

Согласно пункту 5.1 Приказа Министерства финансов Российской Федерации Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.06.2023 № 131 (далее - Положение), управление проводит проверки использования федерального имущества, назначает и проводит документальные и иные проверки, в том числе организует проведение ревизий и принимает решение о проведении аудиторских проверок федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, в том числе включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, а также иных юридических лиц в целях определения эффективного использования и сохранности федерального имущества.

В соответствии с пунктом 5.3 Положения, управление предоставляет в аренду федеральное имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, по результатам проведения торгов.

На указанном земельном участке, кадастровый номер 72:17:1313002:36, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2023 № КУВИ-001/2023-161195985: - наименование: автомойка, хостел, назначение: нежилое, этажность 1, в том числе подземных 0, площадью 177,2 кв. м, кадастровый номер 72:17:1313002:5412, расположенное по адресу: <...>, год завершения строительства 2022. Номер государственной регистрации 72:17:1313002:5412-72/041/2022-1, дата государственной регистрации 01.11.2022.

Между управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Колизей» заключен договор аренды земельного участка № 2001/з от 15.11.2019 (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет однократно для размещения объектов общественного питания, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313002:36, площадью 5 000 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, вдоль объездной автодороги <...> м западнее кольцевой развязки ул. Мельникайте-автодорога Тюмень-Ялуторовск, категория земель-земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения объектов общественного питания, реестровый номер федерального имущества П11720006031.

На участке отсутствуют объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Договор заключен сроком на 4 года 6 месяцев (пункт 2.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 15.11.2019 по 14.05.2024 (пункт 2.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72:17:1313002:36-72/041/2019-2, дата государственной регистрации 30.11.2019.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 16.12.2021 (номер государственной регистрации 72:17:1313002:36-72/041/2022-5) по договору аренды, ООО «Колизей» передало все права и обязанности по договору предпринимателю (далее - Соглашение).

На основании пункта 3 Соглашения, в границах участка расположен объект капитального строительства: - объект заводской сборки из модульных блоков для обеспечения общественного питания, назначение - объекты общественного питания с кадастровым номером 72:17:1313002:4888.

Распоряжением управления от 14.10.2021 № 72-794-р «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, вдоль объездной автодороги <...> м западнее кольцевой развязки ул. Мельникайте-автодорога Тюмень-Ялуторовск», установлен вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание.

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 21.06.2022 к договору, срок действия договора продлен сроком на 3 года, то есть до 14.05.2027; при этом уставлено, что вид разрешенного использования земельного участка – для гостиничного обслуживания.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 от 28.02.2023 установлено наличие в границах земельного участка металлического здания модульного типа, используемого в качестве автомойки, металлического вагона, часть земельного участка не используется. По результатам осмотра сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313002:36, предоставленный для гостиничного обслуживания, используется не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования.

Основным видом деятельности ответчика по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Право собственности на автомойку ответчиком зарегистрировано 01.11.2022, в сведения о дополнительных видах деятельности ОВЭД 45.20.3 Мойка автотранспортных средств, полирование и предоставление аналогичных услуг зарегистрирована - 14.03.2023.

Управление, полагая, что условиями договора не предусмотрено право возводить на земельном участке иные объекты недвижимого имущества, возведенная автомойка имеет признаки самовольной постройки, письмом от 10.03.2023 № 72-03/3116 уведомило предпринимателя о необходимости снести самовольную постройку в связи с нецелевым использованием арендуемого земельного участка.

Письмом от 17.05.2023 предприниматель направил отказ в удовлетворении требования управления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в суд с настоящим иском о признании автомойки, хостела, самовольной постройкой, обязании за свой счет осуществить снос самовольной постройки.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 222, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 30.1, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), установил следующие обстоятельства: доказательств, свидетельствующих о том, что автомойка является объектом вспомогательного характера по отношению к основному объекту (хостелу/гостинице), в материалы дела не представлено; сведений о строящемся объекте нет; предприниматель не представил каких-либо доказательств начала строительства здания гостиницы; спорное здание, несмотря на указание в ЕГРН сведений об автомойке (хостел), не имеет каких-либо помещений для проживания граждан.

Исходя из того, что видом разрешённого использования земельного участка в настоящее время (приведённым в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования после заключения договора аренды) является вид «гостиничное обслуживание», при этом фактически на участке построен объект автомойка, который является самостоятельным объектом недвижимости и подпадает под признаки самовольной постройки, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил и обязал снести объект.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме.

Отклоняя ссылки предпринимателя на заключение эксперта от 22.12.2023 № 36-ЭК/2023, согласно которому здание является объектом вспомогательного назначения, так как расположено на одном земельном участке с основным объектом (гостиницей), которая, исходя из имеющейся в заключении схемы, предусмотрен проектной документацией и необходим для обслуживания основного объекта, апелляционная коллегия сослалась на то, что из открытых источников (ДубльГИС, Яндекс Карты) следует, что рядом с автомойкой расположен магазин «Пятерочка», а не гостиница, иных сведений о строящемся объекте нет.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а сделанные выводы – преждевременными исходя из следующего.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Иными словами, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022).

Из содержания данной нормы следует, что одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 Постановления № 10/22).

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта самовольного строительства подлежит установлению судами, рассматривающими иск о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку имеет значение для правильного рассмотрения указанного спора. Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что также нашло отражение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, в частности, в пункте 7.

В силу пункта 7 Обзора от 16.11.2022 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным).

Из определений Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 также следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Как указано в Постановлении Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» (далее – Постановление № 703) строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом; строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Таким образом, в настоящее время критерии отнесения объекта к вспомогательному законодательно четко определены.

Отклоняя ссылки предпринимателя на заключение эксперта от 22.12.2023 № 36-ЭК/2023, согласно которому спорное здание автомойки является объектом вспомогательного назначения, так как запроектировано в проекте на основное здание гостиницы, расположено на одном земельном участке с основным объектом – гостиницей - исходя из имеющейся в проектном заключении схемы (проект строительства), суды первой и апелляционной инстанций сослалась на то, что из открытых источников (ДубльГИС, Яндекс Карты) следует, что рядом с автомойкой расположен магазин «Пятерочка», а не гостиница, иных сведений о строящемся объекте нет, как не имеется их в акте осмотра.

Между тем заключение эксперта от 22.12.2023 № 36-ЭК/2023, на которое ссылался предприниматель в обоснование своих доводов о вспомогательном характере использования автомойки по отношению к основному зданию гостиницы, было основано на проектной документации по строительству здания гостиницы (на листе 2 альбома Схема планировочной организации земельного участка здание автомойки отражено рядом с гостиницей (указаны и поименованы как объект № 1 и объект № 2), информация о здании автомойки содержится в текстовой части и таблицах (спецификациях) проекта.

Для проверки указанных доводов предпринимателя судам следовало изучить указанную проектную документацию, на основании которой было получено разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, между тем она в материалы дела не предоставлялась и судами не исследовалась, что не может быть признано обоснованным судом округа.

Кроме того, судами не было учтено то, что пункт 5.10 Строительных правил 257.1325800.2020 Здания гостиниц. Правила проектирования. содержит указание на возможность размещения на земельном участке, на котором расположена гостиница, постов самообслуживания с мойкой в отдельных зданиях/сооружениях.

Ссылка судов на то, что на момент рассмотрения спора не имеется информации о строительстве здания гостиницы, опровергается тем, что разрешение на строительство здания гостиницы выдано Администрацией 23.05.2023 (имеется в материалах дела), то есть в период до вынесения итогового судебного акта по существу спора.

Изложенное также не было учтено судами при рассмотрении дела.

Кроме того, судами не давалась оценка доводам предпринимателя о вспомогательном характере использования здания автомойки с учетом установленных в Постановлении № 703 критериев, по существу не определялось, соответствует ли спорное здание одному из таких критериев.

Таким образом выводы судов о том, что здание автомойки не является объектом вспомогательного назначения (использования) по отношению к основному зданию гостиницы (правомерность возведения которой сторонами не оспаривается), сделан преждевременно, без исследования и оценки доказательств, без установления существенных по делу обстоятельств и без применения норм материального права.

Кроме того, судами не было учтено следующее.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 ГрК РФ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом согласно части 11 статьи 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 01.01.2021 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ).

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором.

При принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из Классификатора выбирается вид разрешенного использования, описание которого максимально соответствует «исходному» виду разрешенного использования данного земельного участка (Письмо Росреестра от 21.06.2022 № 14-5128-ТГ/22).

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Таким образом, из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.2018).

Виды разрешенного использования земельных участков определены Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Приказ № П/0412).

Согласно пункту 4.6 Классификатора вид разрешенного использования земельных участков «общественное питание» устанавливается для размещения объектов капитального строительства для целей устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); согласно пункту 4.7 классификатора вид разрешенного использования земельных участков «гостиничное обслуживание» устанавливается для земельных участков в целях их использования для размещения гостиниц и не позволяет размещать на данных земельных участках офисные здания, торговые объекты, объекты общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Управления от 14.10.2021 № 72-794-р «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, вдоль объездной автодороги <...> м западнее кольцевой развязки ул. Мельникайте-автодорога Тюмень-Ялуторовск» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 признан не соответствующим классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, для земельного участка установлен вид разрешенного использования – «гостиничное обслуживание».

То есть в настоящем случае после заключения договора аренды на торгах арендодателем в лице Управления был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «объектов общественного питания» на «гостиничное обслуживание» со ссылками на несоответствие вида разрешенного использования Классификатору видов разрешенного использований, утвержденному Приказом № П/0412.

Между тем правомерность и обоснованность такого изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка Управлением судами не исследовалась, выводы о том, что такие приведение Классификатору соответствует закону, в судебном акте не приведены.

Для надлежащего разрешения по существу спора о признании спорного здания автомойки самовольной постройкой судам следовало установить: для каких именно целей был предоставлен арендатору спорный земельный участок – для целей строительства объекта (объектов) или эксплуатации уже созданного объекта (термин в договоре аренды от 15.11.2019 «для размещения объектов» судами не исследовался); какой вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 должен был быть соблюден арендатором, вступившим в договор аренды соглашением от 16.12.2021; являлось ли в настоящем случае правомерным приведение Управлением вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования (с учетом заключенного по результатам аукциона договора аренды от 15.11.2019), соответствует ли установленный в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка действующему градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны; определить вспомогательный характер спорного объекта (здания автомойки) относительно того объекта, который арендатор имел право строить с учетом заключенного договора аренды и надлежащего вида разрешенного использования участка, имевшего место на момент вступления арендатора в договорные правоотношения (декабрь 2021 год).

Без исследования и оценки указанных обстоятельств выводы судов о нарушении ответчиком градостроительного регламента путем размещения (строительства) здания автомойки являются также преждевременными.

В силу пункта 19 Постановления № 44 при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки (пункт 10 Обзора от 16.11.2022).

Судами при рассмотрении спора не исследовалась и не устанавливалась существенность выявленного нарушения, которое и явилось основанием для подачи иска о сносе – несоответствие назначения объекта «автомойки» виду разрешенного использования земельного участка (как не исследовались возможность нарушения прав неограниченного круга лиц, связанного с угрозой жизни и здоровью).

Но поскольку снос объекта – это крайняя мера, судами должен быть проверен вопрос о том, а возможно ли приведение спорной постройки в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом.

Таким образом, вывод судов о применении к спорной постройке такой крайней меры как снос также является не обоснованным и преждевременным, сделанным без исследования и оценки существенных обстоятельств.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Оспариваемые судебные акты приведенным выше требованиям не соответствуют.

При этом отмеченные нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, к числу которых относятся: для каких именно целей был предоставлен арендатору спорный земельный участок – для целей строительства объекта (объектов) или эксплуатации уже созданного объекта; какой вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313002:36 должен был быть соблюден арендатором, вступившим в договор аренды соглашением от 16.12.2021; являлось ли в настоящем случае правомерным приведение Управлением вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования (с учетом заключенного по результатам аукциона договора аренды от 15.11.2019); соответствует ли установленный в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка действующему градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны; определить вспомогательный характер спорного объекта (здания автомойки) (при наличии таких признаков) относительно того объекта, который арендатор имел право строить с учетом заключенного договора аренды и надлежащего вида разрешенного использования участка, имевшего место на момент вступления арендатора в договорные правоотношения (декабрь 2021 год); возможно ли приведение спорной постройки в соответствие с правилами землепользования и застройки, установленной градостроительной зоной; предложить Управлению уточнить (определить) правовые основания подачи настоящего иска о сносе, а также пояснить существенность допущенных нарушений (при их наличии) для целей квалификации в качестве самовольной постройки; определить, являются ли допущенные предпринимателем нарушения существенными, в чем состоит их существенность, обосновать применение сноса как крайней меры ответственности (при необходимости); дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.03.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 03.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-15713/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи В.В. Сирина

ФИО1