Решение от 4 июня 2019 г. по делу № А74-4304/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

04 июня 2019 годаДело № А74-4304/2019

Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2019

Полный текст решения изготовлен 04.06.2019

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.Э. Нарылковой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуальных предпринимателей Бородулина Артема Викторовича (ИНН 190300307106, ОГРНИП 304190320800179), Железовой Ольги Александровны (ИНН 190332205650, ОГРНИП 304190311400139)

к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН 1903007087, ОГРН 1021900701624)

о понуждении к государственной регистрации договора аренды от 01.11.2017 № 13,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия

при участии в судебном заседании представителей:

истца ФИО2 его представителя ФИО4, действующей на основании доверенности от 05.09.2016 .

от истца ФИО3 - представителя ФИО4, действующей на основании доверенности от 20.11.2018 .

от ответчика - ФИО5, действующего на основании доверенности от 02.05.2017.

Индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3 обратились в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска о понуждении к государственной регистрации договора аренды от 01.11.2017 № 13

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия

Представитель ответчика требования не признал, представил возражения на исковое заявление, считает, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, без соблюдения процедуры заключения договора – через торги, вследствие чего не может быть зарегистрирован.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление, в котором не возражало против удовлетворения требований, просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Решением по делу № А74-15670/2018 от 30.11.2018, вынесенным по спору между теми же лицами, установлены следующие обстоятельства, не требующие доказывания в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ:

Комитет по управлению имуществом г. Черногорска (арендодатель) и ФИО2, ФИО6, ФИО3, ФИО7, муниципальное предприятие «Аптека № 3» (арендаторы) 01.11.2002 заключили договор аренды муниципального имущества № 415, по условиям которого арендодатель предоставляет арендаторам во временное владение и пользование нежилое помещение магазина общей площадью 463,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, № 113Н, под магазин и аптечный пункт.

Срок аренды определён сторонами с 01.11.2002 по 31.10.2017. По акту приёма-передачи от 01.11.2002 помещение передано в аренду.

ФИО6 по акту от 01.11.2004 возвратил Комитету по управлению имуществом г. Черногорска нежилое встроенное помещение площадью 44,5 кв.м, расположенное в помещении по адресу: <...>, № 113Н.

В связи с досрочным прекращением договорных обязательств МП «Аптека №3» и ФИО6 между Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска, ФИО2, ФИО3, ФИО7 01.11.2004 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 01.11.2002 № 415, согласно которому арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование нежилое помещение магазина, расположенное по адресу: <...>, № 11ЗН, общей площадью 463,7 кв.м, в том числе ФИО2 площадью 340,6 кв.м, ФИО3 площадью 50,5 кв.м, ФИО7 площадью 72,6 кв.м.

ФИО7 по акту от 25.01.2010 возвратила Комитету по управлению имуществом г. Черногорска помещение площадью 72,6 кв.м, расположенное в помещении по адресу: <...>, № 113Н.

Истец в письмах от 06.10.2017 №№ 2678, 2679 уведомил ответчиков об истечении срока договора аренды от 01.11.2002 № 415. Ответчики 17.10.2017 обратились к истцу с заявлением о возобновлении договора аренды на неопределённый срок до заключения нового договора аренды.

Истец 03.11.2017 вручил ответчикам для подписания проект договора аренды муниципального имущества № 13 на часть муниципального жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 11ЗН.

Ответчики 16.11.2017 вручили истцу уведомления, содержащие возражения по проекту договора аренды муниципального имущества № 13. В ответ на указанные обращения истец 14.12.2017 направил в адрес ответчиков новый проект договора аренды муниципального имущества. Ответчики в заявлении от 16.01.2018 выразили несогласие по некоторым пунктам проекта договора аренды. Истец в письмах от 14.02.2018 №№ 349-иф, 341 указал на отсутствие оснований для принятия содержащихся в заявлении ответчиков от 16.01.2018 разногласий по проекту договора аренды.

Ответчики 13.03.2018 вручили истцу протокол разногласий к проекту договора аренды, который арендодателем подписан не был.

Истец направил индивидуальному предпринимателю ФИО3 уведомление (исх. от 10.04.2018 № 799) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.11.2002 № 415. Уведомление получено ФИО3 16.04.2018, что подтверждается копией почтового уведомления № 6551542001940.

Истец направил индивидуальному предпринимателю ФИО2 по адресу его регистрации уведомление (исх. от 10.04.2018 № 800) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.11.2002 № 415. Уведомление возвращено отделением почтовой связи по истечении срока хранения.

Решением по делу № А74-15670/2018 от 30.11.2018 суд обязал предпринимателей ФИО2 и ФИО3 освободить арендованное помещение, поскольку, исходя из действующей на момент принятия решения суда редакции части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, договор аренды муниципального имущества мог быть заключен на новый срок только по результатам торгов, вследствие чего договор № 13 не был воспринят судом в качестве основания для занятия предпринимателями нежилого помещения.

Ответчики, подписав договор аренды без разногласий, обратились за его государственной регистрацией. Уведомлением Управления Росреестра от 28.12.2018 регистрация договора аренды приостановлена на основании пунктов 3, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, в том числе в связи с поступившим от второй стороны сделки – Комитета по управлению имуществом г.Черногорска возражением против регистрации договора аренды без личного участия правообладателя.

В письме от 18.12.2018, адресованном государственному регистратору, Комитет по управлению имуществом г.Черногорска просил отказать в государственной регистрации договора аренды № 13, так как при заключении договора нарушен порядок его заключения – договор заключен без проведения процедуры торгов.

Полагая, что ответчик уклоняется от регистрации договора, истцы обратились за защитой нарушенного права.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды № 13 от 01.11.2017 предусматривает срок его действия с 01.11.2017 по 31.10.2032, следовательно, данный договор подлежит государственной регистрации.

Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (пункт 1 статьи 51).

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление либо иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки, права которой были нарушены уклонением, обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке с предоставлением необходимых для регистрации документов. При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов, в том числе судебного решения, осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Закона о регистрации.

Аналогичные положения содержатся в пункте 63 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.

Согласно статье 36 Федерального закона № 218-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта. (части 1, 2).

Факт уклонения Комитета от государственной регистрации сделки ответчиком не оспаривается. Направление ответчиком в Управление Росреестра заявления о невозможности регистрации договора в отсутствие Комитета фактически является воспрепятствованием регистрации договора аренды на основании заявления одной из сторон сделки и уклонением от государственной регистрации.

Проверяя соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о защите конкуренции).

В соответствии со статьёй 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно частям 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции, действующей на день принятия решения по делу № А74-15670/2018 от 30.11.2018 арендатору предоставлялось преимущество на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключён по результатам конкурса или аукциона.

Федеральным законом от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" изменена редакция части 9 названной статьи.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», вступившей в силу с 08.01.2019, по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Как следует из материалов дела, арендаторы обратились к арендодателю с заявлением о перезаключении договора на новый срок до истечения срока действия договора № 415 от 01.11.2002 № 415, договор № 13 от 01.11.2017 подписан обеими сторонами, также сторонами подписан акт приема-передачи имущества. Из текста договора усматривается, что размер арендной платы установлен на основании проведенной оценки рыночной стоимости арендной платы по отчету ООО «Эксперт-оценка» № 40/26/10/17. Предприниматели не имеют задолженности по арендной плате. Новый договор аренды заключается на срок 15 лет. Таким образом, условия для перезаключения договора аренды на новый срок предпринимателями ФИО2 и ФИО3 соблюдены.

Суду не представлено доказательств наличия оснований для отказа в перезаключении договора на новый срок. Как пояснили в судебном заседании представители истцов, предприниматели занимают спорное помещение до настоящего времени.

Направление истцом индивидуальным предпринимателям ФИО3 и ФИО2 уведомления от 10.04.2018 о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.11.2002 № 415 не влечет прекращения арендных отношений по договору № 13 от 01.11.2017.

То обстоятельство, что на момент подписания договора 01.11.2017 арендатору предоставлялось право на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок без проведения торгов только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключён по результатам конкурса или аукциона, а предыдущий договор № 415 от 2002 года таковым не был, является основанием оспоримости сделки заинтересованным лицом. На момент принятия настоящего решения новый договор № 13 от 01.11.2017 соответствует процедуре его заключения, предусмотренной частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции от 27.12.2018 и никем не оспорен.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности требований предпринимателей, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Понесенные предпринимателями ФИО2 и ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины подлежат компенсации за счет Комитета по управлению имуществом г. Черногорска по 3000 руб. каждому.

Руководствуясь статьями 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: зарегистрировать договор аренды муниципального имущества № 13 от 01.11.2017 между Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, пом. 113Н.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Черногорска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 3000 (три тысячи) руб. расходов по государственной пошлине.

3. Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Черногорска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3000 (три тысячи) руб. расходов по государственной пошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья А.А.Федулкина