Решение от 7 июля 2017 г. по делу № А40-39200/2017

именем Российской Федерации


решение

Дело № А40-39200/2017-28-363
07 июля 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 13 июня 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2017 г.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н.

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело поиску Публичного акционерного общества «СБЕРБАНК РОССИИ» (ИНН <***>) к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «РИЭЛИНВЕСТ» (ИНН <***>) о взыскании 2 553 342 руб. 38 коп

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 06.03.2017 г. № МБ-1226-Д;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.01.2017 г.;

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 05.06.2017 гг. по 13.06.2017 г.,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» (ИНН <***>) обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «РИЭЛИНВЕСТ» (ИНН <***>) о взыскании 2 553 342 руб. 38 коп.

Определением суда от 05.05.2017 г. в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в порядке п. 2 ст. 148 АПК РФ было отказано.

Определением суда от 05.06.2017 г. в порядке ст. 132 АПК РФ принят встречный иск ООО «Риэлинвест» к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды от 10.03.2016 г.

Первоначальные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 10.03.2016 г.

Встречный иск мотивирован наличием существенных недостатков предоставленного помещения, что препятствует арендатора использовать объект аренды по его целевому назначению.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать по мотивами письменного отзыва на иск.

Ответчик, заявленные требования не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал, после объявленного перерыва в судебное заседание не явился.

Судебное заседание проведение в отсутствие представителя ООО «Риэл Инвест» на основании ст. 156 АПК РФ.

Суд, заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежи по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания установлено, 10.03.2016 года между ПАО Сбербанк (Арендодатель)и ООО «РиэлИнвест» (Арендатор)был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: площадью 136,6 кв.м., расположенное на 1 этаже антресоль здания по адресу: <...>. корп. 1, а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в порядке, определенном Договором аренды.

Согласно п. 1.3. договора, назначение помещения: нежилое. Помещение предоставляется арендатору для осуществления в нем торговли продовольственными, непродовольственными и иными сопутствующими товарами, в том числе алкогольной продукцией, оказание бытовых услуг для населения (п.1.3.). Срок аренды 5 лет. Течение срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (приложение № 2 к договору) и прекращается в день возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (п.1.5).

Согласно пункту 4.1. Договора аренды Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за пользование помещением ежемесячно в размере 243 101 руб. 69 коп., кроме того НДС - 43 758 руб. 31 коп., итого с учетом НДС - 286 860 руб. 00 коп.

В первые три месяца аренды, исчисляемые от даты акты приема-передачи, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату по льготной ставке в размере 121 550 руб. 85 коп., кроме того НДС - 21 879 руб. 15 коп., итого с учетом НДС - 143 430 руб. 00 коп. в месяц. Начиная с четвертого месяца аренды, исчисляемого от даты акты приема-передачи, арендная плата выплачивается согласно п. 4.1. Договора аренды.

Пунктом 4.4. Договора аренды установлено, что Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи. Арендодатель уплачивает арендную плату за последующие месяцы не позднее 5 числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является непосредственно предшествующий ему рабочий день (пункт 4.5).

Кроме того, согласно пунктам 4.6., 4.7 Договора аренды плата за коммунальные услуги, эксплуатационные услуги и ресурсы, расходы по содержанию общего имущества в арендную плату не входят. Арендатор возмещает Арендодателю расходы за фактические потребленные коммунальные и другие услуги, связанные с эксплуатацией арендуемого помещения согласно показаниям приборов учета, установленных в арендованном помещении.

Возмещение расходов, указанных в пунктах 4.6, 4.7 Договора аренды производится Арендатором в течение пяти дней с момента получения соответствующего счета от Арендодателя.

Согласно п. 6.3 договора, независимо от основания прекращения действий договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, в том числе документы и принадлежности относящиеся, а арендованному имуществу, а также произвести предусмотренные договором выплаты в течение 5(пяти) рабочих дней со дня возврата помещений арендодателю по акту приема-передачи. Прекращение действия договора не освобождает арендатора от обязанности выплатить арендодателю установленную договором арендную плату и иные платежи (возмещения), предусмотренные договором, а также не освобождает арендатора от ответственности за нарушение условии договора (п.6.3.). Арендатор вправе в любое время без объяснения причин в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор (п.2 ст. 450.1 ГК РФ) путем направления арендодателю письменного уведомления не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев от даты заключения договора, с произведением сторонами взаиморасчетов по п. 6.3 договора. (п.6.4.)

В случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленныенастоящимдоговором (не поступление денежных средств) в размере арендной платына расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре), арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору уведомление о таком отказе по адресуарендатора, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с момента направления уведомления, указанного в настоящем пункте. Стороны подтверждают, чтоуведомление, указанное в настоящемпункте считается направленным надлежащим образом арендатору, если оно направлено по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре. По иным основаниям арендодательвправе в порядке п. 2 ст. 450.1 ГК РФ отказаться от исполнения настоящего договора, с уведомлением не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев додаты такого расторжения, с произведением сторонами взаиморасчетов по п. 6.3 договора. Арендатор обязан совместно с арендодателем совершить необходимые действия по представлению в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для внесения записи о прекращении действия договора (п. 6.5. договора).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 116.03.2016 г., с описанием технического состояния, среди недостатков указано, что часть потолка отсутствуют потолочные панели, на полу плитка уложена не по всему периметру.

В обоснование первоначальный требований истец указывает на то, что ответчик, начиная с марта 2016 года, ненадлежащим образом исполняет принять обязательства по Договору аренды, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате, за период с марта 2016 по ноябрь 2016, в размере 2 000 925 руб. 62 коп. и повозмещению коммунальных расходов, за период с апреля 2016 по ноябрь 2016, в размере 133 руб. 55 коп., а всего 2 134 563 руб. 17 коп.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что переданное ему помещение имело существенные недостатки, что препятствовало ему целевое использование данного помещения, указанные основания послужили поводом для предъявления встречного иска.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из данного определения, можно сделать вывод о том, что основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в установленный договором срок (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). В свою очередь арендатор обязуется принять имущество и пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из положений статьи 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены порядок и основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данные нормы права устанавливают, что досрочное расторжение договора аренды производится судом при наличии оснований для расторжения.

В соответствие со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Истец по встречному иску в качестве правового обоснования искового заявления ссылается на пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды, суд исходит из того, что названные истцом по встречному иску обстоятельства не представляют совокупности условий, необходимых для расторжения договора аренды, все недостатки до передачи имущества в аренду были оговорены, истец по встречному иску о них знал, в связи с чем, стороны оговорили право арендатора провести косметический ремонт помещений с установлением льготного периода арендной ставки, при том, что на момент обращения со встречном иском о его расторжении договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов, 16.03.2016между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещения в аренду, с указанием состояния помещения, а также имеющиеся у помещения недостатки. В частности, стороны указали состояние стен - хорошее, состояние потолка из подвесных панелей фирмы «Армстронг» - хорошее (часть плиток потолка отсутствует), состояние пола - хорошее, плитка уложена не по всему периметру, состояние дверей - хорошее, состояние окон - хорошее, наличие оборудования (водяные радиаторы отопления, потолочные светильники под «Армстронг», система пожаротушения). При этом, с просьбой заключить договор аренды помещения выступил сам арендатор, что подтверждается коммерческим предложением ООО «РиэлИнвест» от 03.02.2016 № 013-16, согласно коммерческому предложению, ООО «РиэлИнвет» принимало на себя обязательства осуществить перепланировку помещения, снос несущих конструкций и согласование в БТИ. Кроме того, для указанных целей арендатор просил предоставить ему арендные каникулы (сниженная арендная плата) сроком на три месяца.

Для целей проведения в помещении ремонта и дальнейшего использования арендатором помещения по назначению, в пункте 4.2 договора аренды стороны установили, что в первые три месяца аренды, исчисляемые от даты акта приема-передачи, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату по льготной ставке в размере 143 430 руб., включая НДС.

На протяжении 10 месяцев ООО «РиэлИнвест» осуществляло владение и пользование помещением без предъявления Банку каких-либо требований в отношении арендованного имущества.

В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате, 09.11.2016 года Банк предъявил ООО «РиэлИнвест» претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность.

ООО «РиэлИнвест» требования Банка не исполнило и письмом от 19.12.2016 года сообщило об отсутствии в помещении отопления. О каких-либо других недостатках помещения ООО «РиэлИнвест» не сообщалоСогласно пункту 3.3.18 договора аренды арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта помещения, а также проведения текущего ремонта инженерных сетей расположенных в помещении (от точек ввода), соблюдать требования санитарных и противопожарных норм.

В силу пункта 3.4 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 N279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 к указанному Постановлению.

В приложении 3 к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 N279 обслуживание инженерных сетей относится к текущему ремонту.

Пунктом 3.3.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 5 календарных дней с момента получения таких разрешений. Осуществлять текущий ремонт после получения письменного разрешения от арендодателя и в течение срока, согласованного сторонами. Расходы арендатора на текущий ремонт, содержание помещения не являются основанием для снижения арендной платы.

ООО «РиэлИнвест» не обращалось в Банк за согласованием проведения текущих работ в помещении.

Факт использования помещения арендатором подтверждается потреблением им в период аренды коммунальных услуг (электроэнергия, теплоснабжение, вода), двумя гарантийным письмами ООО «РиэлИнвест» от 20.06.2016 № 130-16 и от 16.08.2016 № 167-16,согласно которым арендатор гарантировал надлежащее исполнение обязательств по оплате задолженности по договору аренды в размере 858 112,40 руб. в период с 10 по 30 сентября 2016 года.

14.12.2016 сотрудником Банка проводился плановый осмотр помещения, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается актом осмотра помещения. В акте было указано, что помещение закрыто, а по выходным проводятся ярмарки.

Представленное истцом техническое заключение от 17.10.2016 № 16-0427/4 не соответствует признакам относимости и допустимости (ст. 65, 66, 67, 68 АПК РФ), при этом, данное заключение было составлено по прошествии 6 месяцев после передачи помещения в аренду ООО «РиэлИнвест», а документами, прилагаемыми к заключению, не подтверждается действительность указанных в заключении сведений.

Согласно пункту 1.1 договора аренды объект аренды был передан ООО «РиэлИнвест» во владение и пользование. Помещение принималось в аренду ООО «РиэлИнвест» с возможностью проведения в нем ремонтных работ..

В техническом заключении № 16-0427/4 от 17.10.2016 не указано, кому из специалистов было поручено произвести обследование помещения, не приложены документы об имеющемся у специалиста техническом образовании, квалификации и стаже работы.

При этом, в самом техническом заключении указано, что экспертом является специалист, обладающий специальными познаниями.

Обследование объекта аренды проводилось без вызова и участия представителя арендодателя, в связи с чем Банк был лишен возможности оспорить правильность и достоверность обстоятельств, изложенных в спорном техническом заключении. Заключение не содержит перечень технических приборов с помощью которых эксперт осуществлял обследование помещения, а также сведений о сертификации и соответствии таких приборов техническим регламентам.

В техническом заключении содержится ничем не обоснованный вывод о том, что выявленные экспертом недостатки возникли до передачи помещения в аренду по акту приема- передачи. При этом, специалистом не исследовался акт и акта приема-передачи.

При этом суд находит обоснованным довод ответчика по встречному иску согласно которому, действующее законодательство не предусматривает возможности расторгнуть договор, действие которого прекращено.

Согласно пункту 6.5 договора аренды в случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленные настоящим договором, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив арендатору уведомление о таком отказе по адресу арендатора, указанному в договоре.

Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с момента направления уведомления.

07.03.17 года в адрес арендатора Банк направил уведомление № 29/18-009 от 06.03.2017об отказе от исполнения договора аренды, что подтверждается описью вложения в ценное письмо.

Таким образом, в соответствии с пунктом 6.5 договора аренды и исходя из положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 09.03.2016 был расторгнут 17.03.2017 года и с этой даты прекратил свое действие.

С иском о расторжении договора аренды ООО «РиэлИнвест» обратилось в суд 05.06.17. Таким образом, к моменту предъявления встречного иска в суд, договор аренды недвижимого имущества от 10.03.2016ужебыл расторгнут.

Кроме того, уведомлением от 11.05.2017 г. № 77/100/505/2017-374 Управление Росреестра по Москве извещало о внесении записи о прекращении договора аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

При таких обстоятельствах, оснований к удовлетворению встречного иска у суда не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 АПК РФ, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в общей сумме 2.134.563 руб. 17 коп.. - является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет истца проверен, соответствует условиями договора и установленному в нем порядку расчетов.

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной пени в общей сумме 418.779 руб. 21 коп. за период с 30.03.2016 г. по 07.11.2016 г.

Пункт 1 статьи 330Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с гражданским законодательством неустойка может быть предусмотрена соглашением сторон (договорная неустойка) или законом (законная неустойка).

Согласно пункту 5.2 Договора аренды при нарушении Арендатором срока внесения арендной платы - Арендатор обязан выплатить Арендодателю за каждый день просрочку неустойку в размере 0,1%, от просроченной суммы арендной платы.

Согласно расчету истца, пени на просроченную сумму арендной платы за период с 30.03.2016 г. по 07.11.2016 года составили 418.779 руб. 21 коп

Так как оплата ответчиком не была внесена в установленные договором сроки, суд пришел к выводу о том, что истец обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору ответчиком не представлено.

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком не заявлено.

Таким образом иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12,15, 309, 310, 314, 450, 452, 612, 614ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 75, 110, 132, 167, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Риэл Инвест» о расторжении договора аренды от 10.03.2016 г. отказать.

Взыскать с ООО «РиэлИнвест» в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Московского филиала долг в сумме 2.134.563 (два миллиона сто тридцать четыре тысячи пятьсот шестьдесят три) руб. 17 коп., пени в сумме 418.779 (четыреста сто восемнадцать тысяч семьсот семьдесят девять) руб. 21 коп., госпошлину в сумме 35.767 (тридцать пять тысяч семьсот шестьдесят сем) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его изготовления в полном объеме.


Судья Е.Н. Янина