Решение от 4 февраля 2021 г. по делу № А47-12679/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-12679/2019
г. Оренбург
04 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 04 февраля 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Калашниковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании 3 087 863 руб. 56 коп. (с учетом уточнений)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 11.01.2021, до 31.12.2021, после перерыва явки нет

от ответчика: явки нет

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 21.01.2021 по 28.01.2021 (определение протокольное). Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда.

Администрация города Оренбурга обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город» задолженности в размере 5 073 043 руб. 12 коп., в том числе 4 284 826 руб. 13 руб. – основной долг по договору аренды № 7/л-95юр земельного участка за период с 01.01.2017 по 30.08.2018, 788 216 руб. 99 коп. – пени за период с 11.01.2017 по 31.07.2019.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.12.2019 в удовлетворении ходатайства ООО «Специализированный застройщик «Город» о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Московской области отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-19548/2019 определение суда от 02.12.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Специализированный застройщик «Город» - без удовлетворения.

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований полагая, что истцом не верно указана площадь земельного участка, используемого в расчете и не верно указан период взыскания арендных платежей в силу того, что объекты недвижимости вводились в эксплуатацию поэтапно, регистрировались права на квартиры и площадь земельного участка, подлежащего оплате по договору, уменьшалась ( т. 1 л.д. 44-47).

В ходе рассмотрения искового заявления ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.03.2020 судом удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, производство которой поручено комиссии экспертов АНО «Центр судебных экспертиз»: ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов был поставлен вопрос: Определить площадь земельного участка, необходимую для размещения и эксплуатации каждого многоквартирного жилого дома по адресу <...>, д. 16/1, <...> и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.08.2020 по ходатайству экспертного учреждения произведена замена экспертов ФИО4 и ФИО5 на ФИО6 и ФИО7.

05.10.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение № 048-АНО-2020 от 25.09.2020 (т. 4 л.д. 118-161).

Согласно выводам экспертов, исходя из коэффициента застройки квартала для многоэтажной застройки, установленного СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» площадь земельного участка, необходимая для размещения и эксплуатации каждого многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, д. 16/1, д. 16 Б. д. 14/3, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184, составляет для жилого дома № 16/1 – 3695,7 кв.м., для жилого дома № 16/2 – 3638,15 кв.м., для жилого дома № 16Б – 2416,87 кв.м., для жилого дома № 14/3 – 2810,8 кв.м.

По результатам проведенной экспертизы ответчик в письменном отзыве на исковое заявление заявил ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии с нормами ст. 333 ГК РФ, (т. 5 л.д. 142-144).

Истец в судебном заседании 10.12.2020 года заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Город» 3 087 863 руб. 56 коп., из которых 2 436 834 руб. 28 коп. – сумма арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 18.07.2018, 651 029 руб. 28 коп. - пени за период с 11.01.2017 по 09.12.2020.

Истцом расчет исковых требований произведен с учетом выводов, отраженных в экспертном заключении № 048-АНО-2020 от 25.09.2020. Указанные уточнения приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление рассматривается с учетом принятых уточнений.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Возражения на уточненные требования от ответчика не поступали.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Главы города Оренбурга от 10.05.2007 № 2964-п ОАО «Оренбургстрой» на условиях договора аренды предоставлен земельный участок площадью 80 847 кв.м. местоположение: участок находится примерно в 100 м. по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

18 июня 2007 года между Администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ОАО «Оренбургстрой» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 7/л-95 юр (т. 1 л.д. 14-17).

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 80847 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0202007:0184, местоположение: участок находится примерно в в 100 м. по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами, согласно кадастровому плану участка.

Согласно п. 1.4. договора земельный участок передается до 01.04.2008 г.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы (приложение 2).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно – правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно – правового акта, на основании которого изменяется порядок и размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

По письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Не использование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п. 2.5. договора).

В соответствии с п. 4.1. договора арендатор обязан самостоятельно осуществлять расчет арендной платы, своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату и в 10 – дневный срок с момента оплаты арендных платежей предоставлять арендодателю копии платежных документов, а также арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении продлить действие договора или расторгнуть его за месяц до истечения срока аренды.

Согласно п. 9.1. передача земельного участка от арендодателя к арендатору происходит без оформления акта приема – передачи.

Срок действия договора составляет менее чем один год, соответственно считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 8.1. договора).

08.04.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого все права и обязанности по договору от 18.06.2007 № 7/л-95юр перешли к ООО «Интеграл Плюс» с 29.12.2012 (т. 1 л.д. 18).

Согласно дополнительному соглашению от 16.07.2013 все права и обязанности по договору от 18.06.2007 № 7/л-95юр перешли к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой» с 10.06.2013 (т. 1 л.д. 19).

В последующем было подписано еще пять дополнительных соглашений от 26.09.2014, 01.02.2016, 08.04.2016,25.08.2017, 03.10.2017.

Длительным соглашением от 01.02.2016 срок действия договора был продлен до 01.02.2019 (пункт 1 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 10.03.2016 года.

Распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 01.11.2016 № 4534-р утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 на кадастровом плане территории площадью 37 969 кв.м. (т. 1 л.д. 8).

Дополнительным соглашением от 25.08.2017 к договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 пункт 1.1. договора стороны изложили в следующей редакции: Арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 33433 кв.м., кадастровый номер 56:44:0202007:184, адрес: <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6. и 2.7. приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории оренбургской области»)».

Дополнительным соглашением от 03.10.2017 к договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 стороны предусмотрели ответственность арендатора при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1. договора, в виде пени в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки (п. 5.1. договора, п. 1 дополнительного соглашения) (т. 2 л.д. 68-69).

Судом установлено, что многоквартирные жилые дома, возведенные на спорном земельном участке введены в эксплуатацию (т. 1 л.д. 48 - 158) и на первые квартиры в жилых домах право собственности было зарегистрировано

06.02.2017 за № 56:44:0202007:8491-56/001/2017-1 (ул. Транспортная 16/2),

26.07.2017 за № 56:44:0202007:872-56/001/2017-1 (ул. Транспортная, 16Б)

28.07.2017 за № 56:44:0202007:8834-56/001/2017-1 (Транспортная 16/1).

19.07.2018 за № 56:44:0202007:9678-56/001/2018-1 (ул. Транспортная 14/3),

09.07.2019 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по арендным платежам по состоянию на 08.07.2019 г. (т. 1 л.д. 28).

Ответ на претензию не последовал.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение в полном объеме ответчиком принятых на себя по указанному договору обязательств в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 18.07.2018, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Ответчик доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представил, возражение на уточненное требование отсутствует, в связи с чем, суд рассматривает спор по имеющимся материалам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 18.06.2007 № 7/л-95юр и подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Проанализировав условия договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд считает, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка; указанный договор заключен в установленном действующим законодательством порядке (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая положения пункта 9.1 договора от 18.06.2007, спорный земельный участок перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды.

Доказательств обратной передачи земельного участка от арендатора к арендодателю в спорный период в материалы дела не содержат.

Также судом учтено, что объекты недвижимости, возведенные на спорном земельном участке введены в эксплуатацию, распоряжениями Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга № 2798-р от 13.07.2017№ 2799-р от 13.07.2017, № 5673-р от 29.12.2016, № 2078-р от 27.06.2018 возведенным объектам недвижимости присвоены адреса: ул. Транспортная д. 16/2, 16/1, 16Б, 14/3.

На первые квартиры право собственности было оформлено: по ул. Транспортная, д. 16/2 - 06.02.2017 за № 56:44:0202007:8491-56/001/2017-1; по ул. Транспортная д. 14/3 - 19.07.2018 за № 56:44:0202007:9678-56/001/2018-1, по ул. Транспортная д. 16Б - 26.07.2017 за № 56:44:0202007:872-56/001/2017-1; по ул. Транспортная д. 16/1 - 28.07.2017 за № 56:44:0202007:8834-56/001/2017-1, соответственно права на земельный участок, расположенный под указанными объектами недвижимости перешли в долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений МКД.

Указанный вывод следует из ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также соответствует разъяснениям, содержащимся в п/п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует, что обязательства по уплате арендной платы за пользование указанным земельным участком в период с 01.01.2017 по 18.07.2018 не исполнены ответчиком, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 436 834 руб. 28 коп.

Расчет основного долга по спорному договору произведен истцом, исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами, с учетом поэтапного уменьшения площади земельного участка, составляющего предмет договора аренды в связи с регистрацией прав собственности, а также с учетом выводов экспертного заключения по определению данной площади.

Заключение экспертов является полным, ясным. Выводы не допускают неоднозначного толкования, в связи с чем, суд признает его надлежащим доказательством.

Ответчику судом предлагалось представить доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей, однако, он своим правом не воспользовался.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что уточненная сумма основного долга подтверждена истцом надлежащим образом, ответчиком не оспорена, требования истца в части взыскания суммы основного долга в размере 2 436 834 руб. 28 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требование истца о взыскании пени в размере 651029 руб. 28 коп., начисленной истцом за просрочку исполнения обязательства, также подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку обязанность по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнена надлежащим образом, доказательств в подтверждение обратного ответчиком в материалы дела не представлено, истцом правомерно начислены пени, предусмотренные п.5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2017.

Расчет суммы пени, составленный истцом, судом проверен, основания для его критической оценки отсутствуют.

Ходатайство ответчика о снижении размера неустойки судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истец по снижению неустойки возражает, поскольку примененная ставка не превышает двукратную ставку рефинансирования и намного ниже обычно применяемой в гражданском обороте 0,1 % от суммы долга.

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 указанного постановления).

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является прерогативой суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае арбитражный суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

С учетом того, что факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтвержден материалами дела, с его стороны надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоразмерности взыскиваемой неустойки, не представлено, у суда отсутствуют основания для применения указанной нормы права.

Учитывая изложенные обстоятельства, с ответчика в пользу истца взыскивается пени в размере 651 029 руб. 28 коп. за период просрочки с 11.01.2017 по 09.12.2020 года.

С учетом вышеизложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3 087 863 руб. 56 коп., в том числе 2 436 834 руб. 28 коп. – сумма арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 18.07.2018, 651 029 руб. 28 коп. - пени за период с 11.01.2017 по 09.12.2020.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 38439 руб., относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, так как в силу п. 1 ст. 333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город», г. Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург 3 087 863 руб. 56 коп., в том числе 2 436 834 руб. 28 коп. – сумма арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 18.07.2018, 651 029 руб. 28 коп. - пени за период с 11.01.2017 по 09.12.2020.

3. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город», г. Оренбург в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 38439 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать истцу и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова