Решение от 1 марта 2021 г. по делу № А51-32623/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-32623/2016
г. Владивосток
01 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола помощником судьи Григоренко Ю.В, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>; <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Новая волна Синема» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края; Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ООО «Сладкий дом»; ООО «С-Фуд»; ООО «Любимый дом»; ООО «Моя кухня»; ИП ФИО1; ИП ФИО2; ООО «Ломбард Центральный»; ООО «Приморское бюро судебных экспертиз» ФИО3; общество с ограниченной ответственностью «КИНОПРОКАТ»; общество с ограниченной ответственностью «ТРАНСПОРТНАЯ КОМПАНИЯ «НИМВА»; общество с ограниченной ответственностью «СТАНДАРТ ПЛЮС»; общество с ограниченной ответственностью «ТАГРИС»

о расторжении договора аренды,

при участии в заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 25.12.2020, диплом, удостоверение; ФИО5 , доверенность от 25.12.2020, диплом, удостоверение;

от ООО «Новая волна Синема» – ФИО6, доверенность от 29.04.2019, удостоверение адвоката;

от Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края; Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ООО «Сладкий дом»; ООО «С-Фуд»; ООО «Любимый дом»; ООО «Моя кухня»; ИП ФИО1; ИП ФИО2; ООО «Ломбард Центральный»; ООО «Приморское бюро судебных экспертиз»; ООО «КИНОПРОКАТ»; ООО «ТРАНСПОРТНАЯ КОМПАНИЯ «НИМВА»; ООО «СТАНДАРТ ПЛЮС»; ООО «ТАГРИС» – не явились, извещены,

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» о расторжении договора аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1 079,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Новая Волна Синема» и возложении обязанности ООО «Новая Волна Синема» освободить нежилые помещения, общей площадью 1079,2 кв.м. (в редакции уточнения требований от 05.11.2020, принятых судов в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определениями от 30.12.2016, от 16.03.2017, от 28.05.2018 и от 12.07.2018 Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИРСН и КДС Приморского края), индивидуальный предприниматель ФИО1, ООО «Сладкий дом», ООО «Ломбард Центральный», индивидуальный предприниматель ФИО2, ООО «С-Фуд», ООО «Любимый дом», ООО «Моя кухня», ООО «Кинопрокат», ООО «Нимва», ООО «Стандарт плюс», ООО «Тагрис» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением от 23.05.2017 производство по делу приостановлено, определением от 21.02.2018 производство по делу возобновлено.

Определением от 02.10.2018 производство по делу приостановлено, определением от 25.06.2020 производство по делу возобновлено.

Надлежаще извещенные третьи лица не обеспечили участие представителей в судебном заседании, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нём письменным доказательствам.

Представители УМС г. Владивостока настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ООО «Новая Волна Синема» возражали против заявленных требований, сослались на предусмотренное договором аренды право на приведение перепланировки, перестройки/переделки помещений без получения согласования с арендодателем, на отсутствие существенных нарушений договора аренды.

ИРСН и КДС Приморского края представила в материалы дела отзыв на заявление, в котором поддержала позицию истца.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 без номера, заключенного с МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель), актом приема передачи от 15.12.1999 осуществляет хозяйственную деятельность в нежилых помещениях общей площадью 1 079,2 кв., расположенных по адресу: <...> на первом, втором и цокольном этажах кинотеатра «Москва» в целях организации и обеспечения деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса (пункт 1.1 договора).

Арендуемые помещения находятся в муниципальной собственности г. Владивостока (кадастровый паспорт от 27.08.2015 № 25/00-15-246636) и принадлежат МУП «Кинотеатр «Москва» на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы Администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994 (пункт 1.2. договора аренды № 18/99 от 14.09.1999).

Сведения о правах ООО «Новая Волна Синема» внесены в публичный реестр 19.05.2011: вид права – аренда, объект права - нежилые помещения общей площадью 1 079,20 кв. м , в том числе на первом этаже (№ 7-10, 17-29) площадью 403,1 кв.м, на втором этаже (№ 16, 18, 20) площадью 118,2 кв. м и в подвале (№ 1-11, 13) площадью 557,9 кв. м в здании кинотеатр «Москва» (запись № НА30668-054).

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды срок его действия - с 14.12.1999 по 13.12.2049.

К обязанностям арендатора в соответствии с пунктом 2.2 договора отнесены: принять арендуемое имущество по акту приема-передачи и использовать его в соответствии с назначением имущества (2.2.1), поддерживать арендуемый объект в исправном состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить за свой счет его необходимый текущий ремонт (2.2.2), соблюдать в арендуемых помещениях (строениях) требования СЭС, Госпожарнадзора и иных отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, учреждений и организаций данного вида деятельности, нести ответственность в случаях их нарушений (2.2.4), по истечении срока договора, а также при его досрочном прекращении передать арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи, составленному с участием арендодателя, в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (2.2.5).

Согласно пункту 2.3 договора арендатор вправе без согласия арендодателя и собственника имущества сдавать арендуемый объект либо его часть в субаренду, в безвозмездное пользование, сдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал (паевой фонд) юридических лиц, передавать права арендатора третьим лицам (2.3.1), вправе производить перепланировку, перестройку (переделку) и иные улучшения (благоустройства) арендуемого объекта (его части) без согласования с арендодателем и собственником объекта (2.3.2).

Дополнительным соглашением от 27.02.2001 в договор аренды внесены изменения в части определения стороны арендодателя, которым выступает Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока.

Письмом от 20.03.2003 № 12/2-2-955 УМС г. Владивостока уведомило арендатора о присвоении договору аренды нового номера 01-04825-004-Н-АР-1984-00.

14.10.2015 по заказу УМС г. Владивостока кадастровым инженером ООО «Дальгеосервис» подготовлен технический план помещения с кадастровым номером 25:28:020004:2647 – нежилые помещения в здании (лит. А, А1, А2) площадью 3 317,70 кв. м, этажность цокольный, подвальный, антресоль, 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом номера на поэтажном плане 1, 84 (III), 37-67 (VI), 1-11, 1-2 (I), 4-6 (I), 11-16 (I), 7-10 (III), 17-30 (III), 3, 1-3 (I), 5-15 (I), 19 (I), 16 (III), 18 (III), 20 (III), 21 (III), 17, 1, 2, 1-8 (V), расположенные по адресу: : <...> (помещения в здание кинотеатра «Москва»), подвал, цокольный этаж, антресоль, 1, 2).

Согласно заключению кадастрового инженера помещение является переустроенным и перепланированным с затрагиванием несущих конструкций здания, в результате переустройства и перепланировки помещения площадь составила 3 712,3 кв. м.

По факту выявления переустройства/перепланировки помещений в здании кинотеатра «Москва» ИРСН и КДС Приморского края проведены проверочные мероприятия, по результатам которых установлено проведение ООО «Новая Волна Синема» реконструкции здания с нарушением порядка, предусмотренного градостроительным законодательством.

Обществу выданы предписания от 11.03.2016 № 01/55/16, от 27.04.2016 № 01/119/16 с требованием в срок устранить нарушения градостроительного законодательства, а именно: представить проектную документацию, положительное заключение экспертизы проектной документации, а также не допускать эксплуатацию объекта «Реконструкция здания по адресу проспект Океанский, 111 в г. Владивостоке» в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не исполненные в срок до 20.04.2016 и до 27.06.2016 соответственно.

Кроме того, в результате проведенных проверок использования муниципального имущества (акты от 04.07.2016 № 227/2, от 29.11.2016 № 411/2, от 14.01.2021 № 2) установлено, что часть арендуемых помещений передана ООО «Новая Волна Синема» третьим лицам ООО «Любимый дом», ООО «Моя кухня», ООО «Ломбард центральный», ООО «С-Фуд», ИП ФИО7 для организации в них розничной торговли, оказания услуг ломбарда, организации общественного питания (кафе), что не соответствует целевому использованию помещений арендатором.

В связи с выявлением данных обстоятельств, считая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора, арендодатель письмом от 21.11.2016 № 28/6-7394 направил в адрес общества проект соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00).

Указанное письмо получено ООО «Новая Волна Синема» 02.12.2016, однако до настоящего времени арендатор не подписал соглашение о расторжении договора, не возвратил арендуемое имущество арендодателю по акту приема-передачи, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд счел заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом случае ООО «Новая волна Синема» в соответствии с пунктом 2.3 договора управомочено на проведение перепланировки, перестройки (переделки) и иных улучшений (благоустройства) арендуемого объекта (его части) без согласования с арендодателем и собственником объекта, а также на заключение с третьими лицами договоров в отношении арендуемого имущества. Вместе с тем, данным правам арендатора корреспондируют обязанности, предусмотренные пунктом 2.2 договора и нормами действующего законодательства, в том числе обязанность использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, соблюдать отраслевые нормы и правила при его эксплуатации, при расторжении/досрочном расторжении договора возвратить помещение арендодателю в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГрК РФ).

При строительстве объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор (пункт 1 части 1 статьи 54 ГрК РФ), предметом которого является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (часть 2 статьи 54 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 51 ГрК РФ предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 названой статьи).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 ГрК РФ).

Судом установлено, что ООО «Новая Волна Синема» в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды провело следующие строительные (ремонтные) работы в арендованных помещениях:

- в подвальном этаже на отм. -6,250 произведены следующие изменения: для организации входа в подвальный этаж демонтировано 4,94 метра несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен возведены колонны, вместе с тем для организации входа в подвал снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 187,6 кв. м;

- на антресоли на отм. -3,050 произведены следующие изменения: организован вход снаружи путем демонтажа 4,94 метра несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен установлены колонны, для организации входа на антресоль снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 82,1 кв. м;

- увеличена площадь перекрытия антресоли на 199,65 кв. м;

- с отм. -6,250 на антресоль отм. -3,050 смонтирован эскалатор, для организации эскалатора выполнены следующие работы: монтаж фундамента под эскалатор, усиления перекрытия, на которое опирается эскалатор; согласно техническому паспорту на нежилые помещения по адресу: <...>, от 17.12.2007 материал перекрытий - железобетонные плиты. Перекрытия антресоли частично опираются на металлические балки, перекрытия монолитные по профнастилу.

Обществом проведены работы по изменению параметров здания, а именно площади, объема, внесены изменения в существующие конструкции здания, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ относится к реконструкции здания.

При этом предусмотренная градостроительным законодательством документация в отношении реконструированного здания, в том числе проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации, разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, у ООО «Новая Волна Синема» отсутствуют.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2016 по делу № А51-16887/2016, от 12.07.2016 по делу № А51-10569/2016, и в соответствии со статьей 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении настоящего дела, в котором также участвуют ИРСН и КДС Приморского края и ООО «Новая волна Синема».

При рассмотрении настоящего дела проведены строительно-техническая экспертиза, а также дополнительная строительно-техническая экспертизы (ООО «Приморское бюро судебных экспертиз», ООО «Консалтинговая компания «Арктур эксперт») в целях определения объема произведенных в арендуемых обществом помещениях работ и их влияния на конструкции здания и его параметры относительно первоначально учтенных.

Эксперты также пришли к выводу об отнесении данных работ к реконструкции, их соответствии обязательным требованиям к параметрам постройки, требованиям строительных норм и правил, нахождении конструктивных элементов здания в исправном состоянии.

Между тем ответчик не представил в материалы дела разрешение на осуществление реконструкции объекта капитального строительства, а также разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, полученное в период с 2016 года по настоящее время.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание реконструкции законной и сохранение помещений в реконструированном состоянии возможно разрешить только при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Оценив совокупность имеющихся в деле письменных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что ответчик, хоть и наделенный собственником имущества правом на проведение его реконструкции, допустил нарушение положений градостроительного законодательства, касающихся порядка проведения реконструкции нежилых помещений, что не соответствует пункту 2.2.4 и 2.2.5 договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 без номера, влечет невозможность эксплуатации спорного имущества, право собственности в отношении которого зарегистрировано за муниципальным образованием в установленном законом порядке; данное нарушение привело к возникновению ситуации, когда муниципальное образование в целях реализации его прав собственника вынуждено прибегнуть к судебной защите в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации путем приведения в соответствие реконструированного здания в прежнее состояние либо путем признания права на реконструированное здание, иной порядок защиты права в данном случае невозможен.

Доводы общества о том, что реконструкцией кинотеатра «Москва» занималось ООО «Доберман 2002» противоречат выводам судов, изложенным в решениях Арбитражного суда Приморского края по делам № А51-16887/2016, № А51-10569/2016; согласно сведениям, представленным УМС г. Владивостока, Управлением градостроительства, а также МКУ «Архив г. Владивостока», документация, подтверждающая выполнение ООО «Доберман 2002» работ по реконструкции спорного имущества, в том числе касающаяся реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, заключения и исполнения договора от 21.03.2003 № ИП-62/2003, обращения обществом за получением разрешения на реконструкцию здания, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, отсутствует.

Из актов от 04.07.2016 № 227/2, от 29.11.2016 № 411/2, от 14.01.2021 № 2 следует и ООО «Новая Волна Синема», а также иными участвующими в деле лицами не опровергнуто, что часть арендуемых помещений передана ответчиком третьим лицам (ООО «Любимый дом», ООО «Моя кухня», ООО «Ломбард центральный», ООО «С-Фуд», ИП ФИО7) для организации в них объектов розничной торговли, оказания услуг ломбарда, организации общественного питания (кафе).

Учитывая буквальное содержание пункта 1.1 договора аренды, муниципальное имущество передано арендатору в целях организации и обеспечения в нем деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса.

В данном случае ООО «Новая Волна Синема» не раскрыто и судом не установлено, каким образом ведение в спорных помещениях хозяйственной деятельности ООО «Любимый дом», ООО «Моя кухня», ООО «Ломбард центральный», ООО «С-Фуд», ИП ФИО7, связанной с размещением торговых объектов и объектов общественного питания, связано с обеспечением деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса, в связи с чем, суд соглашается с позицией истца о том, что арендатором допущено нецелевое использование спорного имущества.

Учитывая изложенное выше, суд пришел к выводу о том, что ООО «Новая Волна Синема» допущено пользование арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, что в соответствии с пунктом 1 части первой статьи 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Материалами дела подтверждается факт направления в адрес арендатора подписанного со стороны арендодателя проекта соглашения о расторжении договора, установлена его воля на прекращение договорных отношений, связанных с пользованием ООО «Новая Волна Синема» спорного имущества в порядке статей 450, 452 и 619 ГК РФ.

Истец надлежаще исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах суд признает заявленные требования о расторжении договора аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенного между УМС г. Владивостока и ООО «Новая Волна Синема» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды судом расторгнут, арендованное ответчиком имущество подлежит освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями статьи 622 ГК РФ.

При этом, учитывая, что арендуемое помещение было реконструировано и существенно изменено, возврату в соответствии со ст. 622 ГК РФ подлежат помещения, которые были переданы ООО «Новая Волна Синема» с учетом произведенной реконструкции согласно данным, заложенным в заключении МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.09.2020, а также в техническом плане помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015. Достоверных сведений о несоответствии указанных технических характеристик помещений с учетом произведенной реконструкции помещений и отсутствии их кадастрового учета ответчик не представил.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенный между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Новая Волна Синема».

Обязать ООО «Новая Волна Синема» освободить нежилые помещения по адресу: <...>, расположенные:

– на первом этаже – помещение № 2 (47,9 кв.м.), № 6 (19,4 кв.м), № 9 (218,2 кв.м.), № 10 (6,7 кв.м.), № 20 (10,8 кв.м.), № 21 (4,1 кв.м.), № 22 (6,3 кв.м.), № 23 (1,4 кв.м.), № 24 (1,4 кв.м.), № 25 (14,6 кв.м.), № 26 (14 кв.м.), № 27 (12,1 кв.м.), № 28 (4,9 кв.м.), № 29 (9,6 кв.м.), № 30 (5,6 кв.м.), согласно данным плана помещений 1 этажа, предоставленного в заключении МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.09.2020.

– на втором этаже – помещение № 6 (2,1 кв.м.), № 7 (35,3 кв.м), № 21 (76,9 кв.м.), согласно данным плана помещений 2 этажа, предоставленного в заключении МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.09.2020.

– на антресоли - помещение № 1 (63,1 кв.м.), № 2 (476,1 кв.м), № 3 (11,2), № 4 (10,9 кв.м.), № 5 (31,4 кв.м.), № 6 (15,2 кв.м.), № 7 (15,2 кв.м.), № 8, № 9, № 10, № 11 (4,9 кв.м.), № 12 (8,3 кв.м.), № 13 (25,2 кв.м.), № 14 (2,3 кв.м.), № 15(7,5 кв.м.), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015.

– на цокольном этаже – помещение № 1 (161,9 кв.м.), № 2 (8,4 кв.м), № 3 (6,4 кв.м.), № 4 (28,3 кв.м.), № 5 (25,7 кв.м.), № 6 (25,5 кв.м.), № 7 (25,7 кв.м.), № 8 (24,9 кв.м.), № 9 (5,9 кв.м.), № 10 (242,1 кв.м.), № 11 (4,2 кв.м.), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015;

- в подвале – помещения № 2 (6,5 кв.м.), № 3 (2 кв.м.), № 4 (16 кв.м.) согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.