Решение от 27 ноября 2024 г. по делу № А42-7684/2024

Арбитражный суд Мурманской области

ул.Академика Книповича, д.20, г.Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск                                                                       Дело № А42-7684/2024

«28» ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Варфоломеева С.Б.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Касимовой К.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Офис-2» (место нахождения: 185035, респ.Карелия, г.Петрозаводск, р-н Центр, ул.Куйбышева, д.9, пом.103; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия (место нахождения: 183038, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нова-Инвест» (место нахождения: 185026, респ.Карелия, г.Петрозаводск, р-н Кукковка, пр.Комсомольский, д.29, пом.3, оф.16; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным распоряжения от 24.05.2024 № 51-137-р

при участии в онлайн-заседании:

от заявителя – ФИО1 – дов.б/н от 10.01.2024

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика – ФИО2 – дов.б/н от 25.12.2023

от третьего лица – не явился, заявлено ходатайство

от иных участников процесса – нет

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Офис-2» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия (далее – Росимущество, ответчик) о признании недействительным распоряжения от 24.05.2024 № 51-137-р, в результате реализации которого земельный участок общей площадью 3.660 кв.м с расположенным на нём объектом недвижимого имущества – объектом незавершённого строительства «Административное здание» площадью застройки 5.734,7 кв.м по адресу: <...> был приобретён обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нова-Инвест» (далее – ООО «Нова-Инвест»).

В обоснование данного требования Общество считает, что не имелось правовых и фактических оснований для принятия названного распоряжения, так как приватизация указанных объектов недвижимости Российской Федерации допущена преждевременно; незавершённое строительством здание вследствие другого аукциона находится в долгосрочной аренде у Общества, в связи с чем земельный участок подлежит передаче также в аренду Обществу без проведения торгов; нарушено принадлежащее Обществу, как добросовестному арендатору, преимущественное право приобретения спорных объектов недвижимости в собственность.

В онлайн-заседании представитель заявителя поддержал требование Общества по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании и письменном отзыве на заявление (л.д.32-35) с заявлением Общества не согласился и полагает, что в его удовлетворении следует отказать, поскольку изменения приватизируемого федерального имущества реализованы своевременно; земельный участок и объект незавершённого строительства были одним предметом аукциона, а аукцион заявителя на аренду земли уже состоялся; аренда земельного участка не препятствует смене его собственника; преимущественного права выкупа арендуемой федеральной недвижимости заявитель не имел.

Определением суда от 26.08.2024 (л.д.1, 2) к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Нова-Инвест» (далее также – третье лицо).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представив письменный отзыв на заявление (л.д.76, 77) и 12.11.2024 дополнительные пояснения, где поддержал позицию ответчика по настоящему делу, также сославшись, что оспариваемое распоряжение и спорная купля-продажа состоялись в рамках одного аукциона; государственная регистрация аренды Общества на дату приватизации и купли-продажи спорной недвижимости не было; в порядке статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) можно сменить собственника земельного участка и все права и обязанности в этом случае переходят к новому арендодателю; решение антимонопольного органа о признании необоснованной жалобы одного из участников торгов по продаже спорной недвижимости на незаконность данных торгов вследствие отсутствия информации об имеющихся арендных отношениях «устоялось» в арбитражном суде при оспаривании этого решения; одновременно ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

С учётом мнения представителей заявителя и ответчика, обстоятельств дела и в соответствии с частями 2, 5 статьи 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Росимущества от 24.05.2024 № 51-137-р (л.д.21, 22) принято решение о приватизации земельного участка общей площадью 3.660 кв.м с кадастровым номером 10:01:0110148:387 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества – объектом незавершённого строительства «Административное здание» площадью застройки 5.734,7 кв.м с кадастровым номером 10:01:0110148:339 по адресу: <...> путём проведения продажи в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложения о цене.

В результате Росимуществом проведены электронные торги на основании извещения от 27.05.2024 № 21000017310000000570; победителем в соответствии с протоколом от 25.06.2024 № 52/1 признан единственный участник – ООО «Нова-Инвест» (л.д.25) и с ним заключён договор купли-продажи от 01.07.2024 № 13-178-ФЗ (л.д.47-50).

При этом названный объект незавершённого строительства находится в долгосрочной аренде сроком на 15 лет у Общества на основании заключённого с Росимуществом договора от 21.07.2023 № 7 (л.д.18, 19) и акта приёма-передачи от 24.07.2023 (л.д.20), отказ (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике Карелия от 09.11.2023 № КУВД-001/2023-34629175/4) в государственной регистрации которого (договора) был обжалован и решением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.02.2024 по делу № А26-11599/2023 признан недействительным, а регистрирующий орган – обязанным осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 данное решение суда оставлено без изменения, а спорная регистрация состоялась 09.07.2024 (л.д.23, 24), то есть уже после указанного аукциона.

Вместе с тем, полагая, что Росимущество не вправе было допускать данную приватизацию, а соответствующее на это распоряжение не основано на законе и противоречит фактическим обстоятельствам, обратилось в арбитражный суд за признанием такого распоряжения недействительным.

В статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из пункта 1 статьи 3 Закона о приватизации следует, что он регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

В порядке пункта 1 статьи 4 Закона о приватизации законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из названного Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о приватизации для реализации единой государственной политики в сфере приватизации Правительство Российской Федерации в числе прочего: утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период (подпункт 3); устанавливает порядок формирования и утверждения перечня федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, а также внесения изменений в указанный перечень (подпункт 3.1); определяет федеральный орган исполнительной власти, утверждающий перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период. Данное полномочие не может быть возложено на федеральный орган исполнительной власти, наделённый в соответствии с указанным Федеральным законом полномочиями на осуществление функций по приватизации федерального имущества (подпункт 3.2).

В соответствии с пунктами 1, 1.1 статьи 7 Закона о приватизации прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества утверждается Правительством Российской Федерации на срок от одного года до трёх лет. Перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, сформированный и утверждённый в порядке, предусмотренном подпунктами 3.1 и 3.2 пункта 1 статьи 6 этого же Федерального закона, утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти на срок от одного года до трёх лет. В таком перечне указываются характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации.

В развитие приведённых норм Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.09.2022 № 1673 утверждены Правила формирования и утверждения перечня федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, а также внесения изменений в указанный перечень (далее – Правила).

Данные Правила устанавливают порядок формирования и утверждения перечня федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период (далее – перечень), внесения изменений в перечень, а также порядок и сроки рассмотрения итогов приватизации федерального имущества, включённого в перечень, за отчётный год (пункт 1).

Согласно пункту 4 Правил перечень формируется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и утверждается ненормативным приказом Министерства финансов Российской Федерации. Перечень формируется на 3-летний плановый период с ежегодным смещением сроков начала и окончания планового периода действия перечня на 1 год в соответствии с периодом, на который утверждается федеральный бюджет.

Однако в силу пункта 7 Правил не позднее 1 апреля года, предшествующего плановому периоду действия перечня, Министерство финансов Российской Федерации даёт Федеральному агентству по управлению государственным имуществом задание на формирование проекта перечня, подготавливаемого с учётом итогов приватизации федерального имущества за отчётный год. Проект перечня включает предложения по внесению изменений в действующий перечень в части:

– смещения на 1 год сроков начала и окончания планового периода действия перечня;

– исключения федерального имущества из перечня, приватизация которого завершена;

– дополнения перечня объектами федерального имущества, приватизация которых возможна в плановом периоде действия перечня.

Указанные изменения в действующий перечень вступают в силу с 1 января года, следующего за текущим годом.

Рассматриваемое распоряжение принято в развитие приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15.12.2022 № 533, которым утверждён перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, на 2024-2026 годы (далее – Перечень).

Спорные объекты (земельный участок и незавершённое строительством административное здание) строкой 742 включены в этот Перечень 17.05.2024 приказом Министерства финансов Российской Федерации № 189 (л.д.44-46), а потому такие изменения (проект перечня включает предложения по внесению изменений в действующий перечень в части дополнения перечня объектами федерального имущества, приватизация которых возможна в плановом периоде действия перечня) в порядке пункта 7 Правил вступают в силу с 1 января года, следующего за текущим годом, то есть в данном случае с 01.01.2025.

Таким образом, нашли своё подтверждение доводы заявителя о том, что Росимущество преждевременно допустило приватизацию рассматриваемых объектов, нарушив, тем самым, принцип плановости приватизации, установленный Законом о приватизации и Правилами, что повлекло преждевременную продажу спорного недвижимого имущества.

Такая преждевременность серьёзно отразилась на правах и законных интересах Общества, исходя из следующего.

В частности, в пункте 2 статьи 652 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

При этом согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления;

В свою очередь, в порядке подпункта 21 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок действия договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения в случае предоставления земельного участка арендатору таких здания, сооружения.

Как приведено судом выше, спорное незавершённое строительством административное здание находится в долгосрочной аренде сроком на 15 лет у Общества на основании заключённого с Росимуществом договора от 21.07.2023 № 7, из пункта 3.3.17 которого следует, что Общество должно заключить также аренду на учётную часть земельного участка, что согласуется с приведёнными положениями пункта 2 статьи 652 ГК РФ, а сама аренда земли в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 21 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предоставляется без проведения торгов и на такой же срок.

Тем самым, спорный земельный участок подлежал передаче в 15-летнюю аренду заявителю без проведения торгов, что осуществлено не было по причине преждевременной его продажи.

Заслуживают также внимания доводы заявителя, что если бы не незаконный отказ в госрегистрации и не преждевременная продажа спорного недостроенного здания, то заявитель, будучи с 10.08.2022 субъектом малого или среднего предпринимательства с категорией «микропредприятие», имел бы преимущественное право выкупа недостроенного административного здания в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как аренда была бы уже более года.

Доводы же ответчика, что такого права, а равно госрегистрации аренды у заявителя на дату оспариваемой приватизации не было, нельзя признать состоятельными, поскольку такая «просрочка» (аренда заключена 21.07.2023, а его регистрация состоялась лишь 09.07.2024, то есть спустя год), обусловлены незаконными действиями регистрирующего органа, в последующем обязанного арбитражными судами по делу № А26-11599/2023 зарегистрировать право аренды Общества, а потому права и законные интересы последнего не могут каким-либо образом откорректированы либо отсрочены по времени незаконным поведением государственного органа.

Кроме того, суд считает правильными доводы заявителя о нарушении оспариваемым распоряжением подпункта 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, где помимо прочего предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположен объект незавершённого строительства, находящийся в государственной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанного объекта незавершённого строительства является предметом другого аукциона либо указанный объект незавершённого строительства не продаётся или не передаётся в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком.

Применительно к настоящему делу, вышерассмотренная аренда Общества заключена по результатам аукциона, организованного Росимуществом 10.07.2023 в соответствии с извещением № 21000017310000000261 о проведении торгов на право аренды спорного объекта незавершённого строительства в рамках лота № 2 (л.д.16, 17). Следовательно, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона по его продаже.

Ссылки ответчика и третьего лица на то обстоятельство, что спорная купля-продажа состоялась в рамках одного аукциона, а аукцион на право аренды земли Обществом уже был завершён на дату её продажи ООО «Нова-Инвест», судом отклоняются, поскольку для применения к рассматриваемому спору предусмотренного подпунктом 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ ограничения достаточно факта наличия аукциона, предметом которого является аренда Обществом расположенного на продаваемом земельном участке объекта незавершённого строительства, а действие этого аукциона истечёт по окончанию его предмета – аренды на 15 лет, в связи с чем на дату спорного аукциона имелся другой действующий аукцион и приватизация земельного участка недопустима.

По мнению суда, являются ошибочными доводы ответчика и третьего лица о допустимости смене собственника объектов при их аренде, а сама смена повлечёт лишь переход прав и обязанностей к новому арендодателю.

Действительно, статьи 608, 617 ГК РФ такую замену допускают. Однако в данном случае нового арендодателя вовсе не должно было быть, а переход аренды земельного участка вовсе невозможен по причине её (аренды) отсутствия у Общества, так как оно успело арендовать только недостроенное административное здание.

Не могут менять обстоятельств настоящего дела ссылки ООО «Нова-Инвест» на решение Управления Федеральной антимонопольной службы по республике Карелия от 16.07.2024 по делу № 010/10/18.1-354/2024, которым жалоба одного из участников аукциона по продаже спорных объектов недвижимости – общества с ограниченной ответственностью «Аукцион» на действия продавца – Росимущества признана необоснованной, и правомерность и обоснованность которого подтверждена решением Арбитражного суда Республики Карелия от 31.10.2024 по делу № А26-6890/2024, поскольку требования и доводы Общества и связанные с ними фактические обстоятельства преждевременности приватизации во взаимосвязи с имеющейся арендой в названном арбитражном деле не рассматривались.

Подводя итог вышеизложенному, суд приходит к выводу, что распоряжение Росимущества от 24.05.2024 № 51-137-р нельзя признать основанными на законе и фактических обстоятельствах.

При таких обстоятельствах заявление Общества подлежит удовлетворению.

В силу положений пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суду при признании оспариваемых ненормативных правовых актов (решений) недействительными (незаконными) следует указывать на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, даже если соответствующее ходатайство не было заявлено при рассмотрении дела.

Вместе с тем, поскольку на дату рассмотрения настоящего дела судом оспариваемое распоряжение реализовано, а спорное недвижимое имущество продано, то данные обстоятельства не позволяют суду указать Росимуществу способ восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества.

По смыслу вышеприведённого положения пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в его системной связи с нормами части 8 статьи 201 этого же Кодекса суд обязывает соответствующий орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в случае, если из обстоятельств дела видно, что для их устранения недостаточно признания ненормативного акта (решения, действия, бездействия) недействительным (незаконным).

Вывод о конкретном способе устранения допущенных нарушений прав и законных интересов суд делает на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами. В связи с этим при отсутствии в материалах дела соответствующих доказательств суд в резолютивной части решения указывает только на признание ненормативного акта (решения, действия, бездействия) недействительным (незаконным), что не исключает возможности последующего обращения заявителя в суд с самостоятельным требованием о восстановлении нарушенного права.

Поскольку в данном случае права и законные интересы Общества не могут быть восстановлены одним только оспариванием распоряжения Росимущества (спорная приватизация завершена, имущество продано), то суду следует удовлетворить основное требование Общества, признав соответствующий акт ответчика недействительным, без указания на восстановление нарушенных прав и законных интересов Общества.

Согласно материалам дела Обществом за рассмотрение настоящего заявления была уплачена государственная пошлина в сумме 3.000 руб., относящаяся к составу судебных расходов в соответствии со статьёй 101 АПК РФ (л.д.9).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено, в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что требование Общества по настоящему делу удовлетворено, то с Росимущества в пользу заявителя подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина в сумме 3.000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 197, 200, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

Р Е Ш И Л :

заявление удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия от 24.05.2024 № 51-137-р как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации от 22.09.2022 № 1673 «Об утверждении Правил формирования и утверждения перечня федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, а также внесения изменений в указанный перечень и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: <...>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Офис-2» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. (три тысячи рублей).

Решение в части признания ненормативного правового акта (распоряжения) государственного органа недействительным подлежит немедленному исполнению, но в целом может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                          С.Б.Варфоломеев