Решение от 17 июня 2021 г. по делу № А23-2233/2021

,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело №А23-2233/2021
17 июня 2021 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2021 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Герасимовым Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Эрда», 248000, <...>/47, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 134 405 руб. 69 коп.,


У С Т А Н О В И Л:


Городская Управа города Калуги (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эрда» (далее - ответчик) о взыскании 134 405 руб. 69 коп., в том числе задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 334/11 от 23.05.2011 за период с 01.01.2020 по 14.06.2020 в размере 126 125 руб. 98 коп., неустойка за период с 02.04.2020 до 14.06.2020 в размере 5 116 руб. 46 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 163 руб. 25 коп.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Судом на основании ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено определение об окончании подготовки дела и переходе к судебному разбирательству.

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Городского Управы г. Калуги от 18.05.2021 № 5429-р, между истцом (арендодатель) и ООО «Эрда» (далее - арендатор) 23.05.2011 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 334/11 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000273:176, общей площадью 4 281 кв.м., находящийся по адресу: <...> р-н д. 145, корп. 1, д. 145 корп. 2, д. 145 корп. 3, для строительства апарт-отелей, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 15.10.2009 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой.

По акту приема-передачи, являющегося приложением №3 к договору, земельный участок передан арендаторам (л. д. 12)

Дополнительным соглашением от 20.06.2012 изменен вид разрешенного использования на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей, цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирного жилого дома 6-12 этажей.

Дополнительным соглашением от 07.04.2016 изменен вид разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше.

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года (п. 2.1. договора).

Расчет арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 07.04.2016 производится с 24.11.2015.

Согласно п. 3.1 договора размер и порядок расчёта арендной платы указан в приложении № 2.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок.

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы арендатор выплачивает истцу пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительных соглашений от 20.06.2012, 07.04.2016 в части, в которых стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования сперва на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей, затем на многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Сделки в части именно изменения вида разрешенного использования сперва многоквартирный жилой дом 6-12 этажей, затем на многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающие требования закона и при этом посягающие на публичные интересы, являются ничтожными.

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351.

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Так же указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что после прекращения срока действия договора ООО «Эрда» продолжало пользоваться арендуемым земельным участком и данный земельный участок не возвращен.

Более того, 15.06.2020 Городская Управа города Калуги и ООО «Эрда» перезаключили договор аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000273:176, общей площадью 4 281 кв.м. (договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенным строительством объектом для завершения его строительства № 262/20).

Поскольку имущество арендодателю не возвращено, обязанность по внесению арендных платежей сохраняется за арендатором в течение всего периода пользования имуществом.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 14.06.2020 в размере 126 125 руб. 98 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 28.07.2020 № 7769/06-20 оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 14.06.2020 не представлено, каких-либо возражений по существу заявленных исковых требований от ответчика не поступило.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 126 125 руб. 98 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом начислены пени за период с 02.04.2020 до 14.06.2020 в сумме 5 116 руб. 46 коп.

Представленный истцом расчет пени за период с 02.04.2020 до 14.06.2020 в сумме 5 116 руб. 46 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по арендной плате, истец начислил и предъявил ответчику ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 334/11 от 23.05.2011 за период с 15.06.2020 по 25.01.2021 в сумме 3 163 руб. 25 коп., начисленных на сумму неосновательного обогащения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7), положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 42-ФЗ) редакции, например ст. 317.1 ГК РФ, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.); при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Вместе с тем при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 1 июня 2015 г. договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 1 июня 2015 г., размер процентов определяется в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ.

Таким образом, к отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона № 42-ФЗ, применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ. Исключение составляет лишь п. 1 ст. 395 ГК РФ, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона № 42-ФЗ.

Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2015 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 1 июня 2015 г. Законом № 42-ФЗ п. 4 ст. 395 ГК РФ.

Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Поскольку договор аренды, за неисполнение обязательств по которому истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами, заключен до вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ в редакции данного закона не применяются к правоотношениям сторон по настоящему спору.

Согласно п. 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Ответственность за пользование чужими денежными средствами наступает не только в связи с их неправомерным удержанием, уклонением от их возврата, но также вследствие иной просрочки в их уплате.

Произведенный истцом расчет процентов произведен в соответствии с правилами действующего законодательства и условиями договора, является арифметически верным, ответчиком не оспорен.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11, от 08.10.2013 №12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.05.2015 №305-ЭС14-8858).

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 309, 310, 329, 330, 395, 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 14.06.2020 в размере 126 125 руб. 98 коп., пени за период с 02.04.2020 до 14.06.2020 в сумме 5 116 руб. 46 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.06.2020 по 25.01.2021 в сумме 3 163 руб. 25 коп.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению в полном объеме на ответчика с учетом удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эрда», г. Калуга, в пользу Городской управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в сумме 126 125 руб. 98 коп., неустойку в размере 5 116 руб. 46 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 163 руб. 25 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эрда», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 032 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова