Решение от 12 октября 2020 г. по делу № А45-43265/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-43265/2019
г. Новосибирск
12 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2020 года.

Решение в полном объёме изготовлено 12 октября 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Цыбиной А.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Клиника «Медпрактика» (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «ВекторПроект»,

об указании в пунктах 2.1, 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения по передаче в собственность нежилого помещения: площадью 157,3 кв.м. кадастровый номер: 54-54-01/490/2010-059 по адресу: <...>, цену нежилого помещения равной его рыночной стоимости 8 473 000 рублей 00 копеек,

при участии в заседании представителей

истца: ФИО2, адвокат, доверенность от 03.02.2020, паспорт,

ответчика: не явился, извещён,

третьего лица: не явился, извещён,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Клиника «Медпрактика» (далее – истец) обратилось к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик) с иском об указании в пунктах 2.1, 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения по передаче в собственность нежилого помещения: площадью 157,3 м2 кадастровый номер: 54-54-01/490/2010-059 по адресу: <...>, цену нежилого помещения равной его рыночной стоимости 8 473 000 рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость) с оплатой приобретаемого нежилого помещения в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки, с перечислением денежных средств за нежилое помещение на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области по реквизитам указанным в проекте договора, перечисляя сумму ежемесячного платежа в срок не позднее 15 числа текущего месяца, и процентов, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилого помещения - 7,25%, на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

Исковое требование мотивировано тем, что истец, являющийся субъектом малого предпринимательства, арендует находящееся в собственности города Новосибирска указанное выше нежилое помещение на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.06.2017 № 010362-НП.

28.08.2019 ответчиком принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого помещения (постановление № 3234).

Учитывая, что истец в соответствии со статьями 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имеет преимущественное право приобретения нежилого помещения, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска направил истцу уведомление от 04.09.2019 № 31/04-42/17 о преимущественном праве приобретения нежилого помещения с предложением подписать проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи, цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 12 022 500 рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость).

Истец направил в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска уведомление с согласием преимущественного выкупа нежилого помещения с протоколом разногласий, поскольку, по мнению истца, установленная ответчиком стоимость продаваемого нежилого помещения является недостоверной.

Вывод о недостоверности стоимости нежилого помещения, заявленной ответчиком в проекте договора купли-продажи, обоснован истцом тем, что по итогу выполнения обществом с ограниченной ответственностью «Честная оценка» для истца по договору от 14.10.2019 № 7323-2019 оценки нежилого помещения итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения составила округлённо 8 473 000 рублей 00 копеек.

14.11.2019 ответчик направил истцу уведомление о том, что Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирск, рассмотрев представленные истцом протоколы разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, отказался от подписания протокола разногласий на условиях истца. Истец, основываясь на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьях 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с учётом пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» просил суд установить достоверную цену недвижимого имущества в размере, предложенном истцом.

Ответчик отзывом исковое требование не признал, заявил о том, что так как оценка стоимости принадлежащего публично-правовым образованиям имущества при его отчуждении является обязательной, и в рассматриваемом случае выполнена независимым оценщиком (отчёт об оценке от 22.07.2019 № 220719-1), то правовые основания для реализации имущества по иной цене у ответчика отсутствуют.

В связи с тем, что определение рыночной стоимости недвижимого имущества для целей заключения договора производилось обществом с ограниченной ответственностью «Вектор-Проект», суд привлёк данную организацию к участию в деле в качестве третьего лица в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо в отзыве на иск указало, что истец, заявляя о несоответствии выполненного третьим лицом отчёта требованиям законодательства, не приводит каких-либо однозначных доводов и указаний на допущенные нарушения.

В связи с наличием у сторон спора об определении цены помещения, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы по делу. Денежные средства в оплату судебной экспертизы в размере 25 000 рублей 00 копеек по определению от 22.09.2020 суд уплатил экспертной организации с депозита суда (внесены на депозит истцом платёжным поручением от 17.03.2020 № 197).

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица.

Давая оценку представленным по делу доказательствам в их совокупности, доводам участвующих в деле лиц и их соответствию нормам действующего законодательства, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке).

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Законом № 159-ФЗ ответчик издал постановление от 28.08.2019 № 3234 «Об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью Клиникой «Медпрактика» нежилого помещения по адресу: <...>». Из приложения к данному постановлению следует, что нежилое помещение площадью 157,3 м2, являющееся собственность города Новосибирска, оценено в 12 022 500 рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость). Покупателю при оплате предоставляется рассрочка на 60 месяцев.

04.09.2019 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, 15.10.2019 истец возвратил ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий, в котором указал условия пунктов 2.1, 2.2 договора в своей редакции (цена нежилого помещения указана истцом в размере 8 473 000 рублей 00 копеек). Письмом от 14.11.2019 ответчик отказал истцу в согласовании протокола разногласий, указав на наличие у истца права на обжалование в судебном порядке достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Ввиду наличия у сторон спора об определении цены объекта, суд удовлетворил ходатайство истца и назначил по делу судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено судом обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки» (с учётом произведённой замены эксперта экспертизу выполнила эксперт ФИО3). На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 157 м2, расположенного по адресу: <...>.

27.08.2020 в суд поступило заключение эксперта от 26.08.2020 № 8574. Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 157 м2, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 09.07.2019 составляет 8 593 000 рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость 7 160 833 рубля 33 копейки).

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учётом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По поступлению заключения эксперта участвующими в деле лицами замечаний, возражений, ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений, о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку выводы, сделанные экспертом, мотивированы, в экспертном заключении отражены все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данное экспертное заключение как достоверное.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», следует учитывать, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) – пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

После поступления от эксперта заключения суд дважды в судебных заседаниях задавал истцу вопрос – будет ли истец уточнять исковое требование, исходя из величины стоимости объекта оценки, определённой в ходе судебной экспертизы. Истец пояснял суду, что уточнять исковое требование не будет, но если суд придёт к выводу об определении цены нежилого помещения, исходя из выводов судебной экспертизы, то такую цену нужно устанавливать без налога на добавленную стоимость.

В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только истец вправе изменить исковое требование. Заявленное в иске требование не является денежным, которое суд в ходе рассмотрения дела (если установит наличие счётной ошибки или частичную оплату и т.д.) может удовлетворить в части. Истец заявил требование об установлении условий договора купли-продажи и настаивал на удовлетворении своего искового требования в том виде, в котором оно было заявлено в исковом заявлении. Так как предложенная истцом цена нежилого помещения меньше цены, определённой ответчиком с привлечением третьего лица, и больше, чем цена, установленная в ходе судебной экспертизы, суд полагает возможным удовлетворить исковое требование в части установления цены нежилого помещения (пункт 2.1 договора) в заявленном истцом размере.

Так же суд полагает необходимым, исходя из части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (суду не известно, когда решение вступит в законную силу, поскольку у участвующих в деле лиц есть право на его апелляционное обжалование) принять условие пункта 2.2 договора о порядке оплаты в редакции, предложенной истцом с подробным указанием платёжных реквизитов продавца, суммы ежемесячного платежа и описания дня оплаты во избежание возникновения у сторон спора о порядке оплаты по договору.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате судебной экспертизы отнесены судом в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

утвердить пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 157,3м2 кадастровый номер: 54-54-01/490/2010-059, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Достоевского, дом 8, в следующей редакции: «2.1 Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 8 472 561 (восемь миллионов четыреста семьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек (без налога на добавленную стоимость).

2.2 Оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной месячной оплатой в течение срока рассрочки (по 141 209 рублей 35 копеек ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца), с перечислением денежных средств за нежилое помещение на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области по следующим реквизитам: получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 54061002806/540601001, р/с <***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, БИК 045004001. Код бюджетной классификации: 74011402043040000410 (основной платёж и проценты). Код бюджетной классификации: 74011690040040024140 (пеня) ОКТМО 50701000 Статус плательщика: 08.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилого помещения – 7,25%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств. Проценты подлежат уплате вместе с суммой очередного платежа.

Днём оплаты нежилого помещения считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт Получателя. Обязательства Покупателя по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объёме на расчётный счёт Продавца (Получателя)».

Взыскать с Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Клиника «Медпрактика» (ОГРН <***>) 25 000 рублей 00 копеек судебных расходов по оплате экспертизы и 6 000 рублей 00 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, а всего 31 000 рублей 00 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск). Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

СудьяА.В. Цыбина