Решение от 31 августа 2021 г. по делу № А12-149/2021

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«31» августа 2021 г.

Дело №А12-149/2021




Резолютивная часть решения оглашена 30.08.2021 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Вилюй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании долга по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка №5809 от 08.04.2005


лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание, извещены


Департамент муниципального имущества администрация Волгограда (далее ДМИ , истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Вилюй» ( ответчик) о взыскании по договору аренды № 5809 от 08.04.2005 задолженности за период с 27.10.2019 по 31.10.2020 в сумме 1 165 644,25 рублей, неустойки с 11.11.2019 по 31.10.2020 в сумме 38 043,75 рублей, всего- 1 203 688,00 рублей.

Ответчик возражает относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Часть 6 статьи 121 АПК РФ предусматривает, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд

располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Согласно части 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном АПК РФ, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Принимая во внимание положения части 6 статьи 121 АПК РФ, пунктов 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» суд считает, что лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальных сайтах Арбитражного суда Волгоградской области и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в разделе «Картотека Судебных дел», явку представителей не обеспечили. Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие вышеназванных лиц.


Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, 08.04.2005 между администрацией Волгограда и ООО «Свет» заключен договор N 5809 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 42 296,5 кв.м. по адресу <...> с кадастровым номером 34:34:030006:0008 для эксплуатации завода монтажных заготовок в составе зданий и сооружений на срок до 03.10.2051.

Пунктом 2.8 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.03.2013 изменена площадь земельного участка на 40 708 кв.м. Также, п. 3.2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата вносится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода за текущий месяц до 10 числа текущего месяца. По условиям п. 6.2 за нарушение срока оплаты арендатор несет ответственность в виде уплаты неустойки из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы долга за каждый день просрочки.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка , занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением , сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

С 27.10.2019 собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030006:0008 стало ООО «Вилюй».

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Период взыскания задолженности составляет с 27.10.2019 по 31.10.2020.

В 2019 году размер арендной платы определен на основании п. 2.5 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области , предоставленные в аренду без торгов» с учетом приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год» по формуле: А=СхКмдхКказ, где А величина арендной платы, С рыночная стоимость земельного участка ( 14 695 588 рублей), Кмд коэффициент минимальной доходности земельного участка 0,0859, Кказ коэффициент категории арендатора земельного участка – 1 . Размер годовой аренной платы составил 1 262 351,01 рубль.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющую большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.

С 15.02.2020 размер арендной платы определен на основании п. 2.5 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области , предоставленные в аренду без торгов» с учетом приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки» . Размер годовой арендной платы составил 1 178 586,16 рублей.

С 01.04.2020 размер арендной платы определен с учетом приказа от 04.02.2020 № 4н, постановления администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 « Об утверждении значений коэффициента арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки , расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков , находящихся в муниципальной собственности Волгограда» , и составил 1 096 085,13 рублей.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы ДМИ Администрации Волгограда установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету МУП "Центральное межрайонное БТИ" № 52_186зу составила 14 695 588 рублей.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из возражений на иск усматривается, что целью кооператива является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Определением от 19.04.2021 по делу назначено проведение судебной экспертизы.

Заключением эксперта ООО «Региональная Компания –Профит» ФИО1 установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 40 708 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030006:8 по адресу <...>, по состоянию на 13.06.2019 составляет 12 635 000 рублей .

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчета N 52_185зу об определении стоимости земельного участка площадью 40 708 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030006:8 по адресу <...> , были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая указанное заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оба заключения заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимаются во внимание судебное экспертное заключение, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Истец произвел расчет арендной платы с учетом выводов судебной экспертизы и представил соответствующий информативный расчет суду.

Согласно данному расчету задолженность ответчика по арендной плате за спорный период составляет 1 002 199,77 рублей , неустойка- 32 677,80 рублей.


В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности в размере 1 002 199,77 рублей, неустойки в размере 32 677,80 рублей.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 , ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований .


С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд







РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вилюй» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность в размере 1 002 199,77 рублей, пени в размере 32 677,80 рублей.

В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вилюй» в доход федерального бюджета госпошлину 21 532 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вилюй» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональная Компания – Профит» за судебную экспертизу 7 200 рублей.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональная Компания – Профит» за судебную экспертизу 2 800 рублей.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вилюй» 1400 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.




Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).




Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья Н.А. Троицкая