Постановление от 28 декабря 2020 г. по делу № А03-18977/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А03-18977/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2020 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитетапо земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.06.2020 (судья Мищенко А.А.)и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020 (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу№ А03-18977/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Версаль» (656011, город Барнаул, проспект Ленина, дом 155,ОГРН 1132225017484, ИНН 2221208650) к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, город Барнаул, улица Короленко, дом 65, ОГРН 1062221001160, ИНН 2221114698) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Фестиваль».


Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Версаль» (далее – общество, ООО «Версаль») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – комитет) о признании незаконным оформленного письмом от 03.10.2019 № ПЮ766, ПА699/01-17/4 отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании комитета заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:010334:89 площадью 6,0546 га, расположенного по адресу: город Барнаул, Павловский тракт, дом 180.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Фестиваль» (далее – ООО «Фестиваль») – второй арендатор спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.06.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным отказ комитета в предоставлении обществу земельного участка в аренду, оформленный письмом от 03.10.2019 № ПЮ766, ПА699/01-17/4, и обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, д. 180, кадастровый номер земельного участка 22:63:010334:89 площадью 6,0546 га (60 546 кв. м) сроком на три месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу, для завершения строительства объекта недвижимости. С комитета в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что общество обратилось в комитет с заявлением о продлении договора аренды сроком на 1 год на основании подпункта 32 пункта 2, пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и именно на это обращение комитетом был дан отказ, однако, в ходе судебного разбирательства общество просило продлить действие договора на 3 месяца. Поскольку в соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ заявление о предоставлении земельного участка рассматривается уполномоченным органом срок не более, чем 30 дней со дня его поступления, то комитет был лишен возможности установить и оценить другой срок продления договора аренды, о котором заявлено при рассмотрении спора в суде.

Кроме того, комитет ссылается на то, что обществом не представлено доказательств наличия всех предусмотренных пунктом 4 статьи 39 ЗК РФ условий для реализации права на предоставление земельного участка без проведения торгов, в связи с чем оснований для продления договора аренды не имелось.

Также комитет отмечает, что нормами статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрено сохранение арендных отношений путем пролонгации истекшего договора, заключенного для завершения строительства, и, учитывая, что для целей завершения строительства объекта розничной торговли ранее обществу уже был предоставлен земельный участок, строительство фактически осуществлялось с 26.12.2014, то обращаясь вновь за предоставлением земельного участка, заявитель действует недобросовестно.

Отзыв на кассационную жалобу комитета обществом не представлен.

В судебном заседании, открытом 22.12.2020, судом округа объявлялся перерыв до 24.12.2020 до 14.00 часов по тюменскому времени для предоставления комитетом обоснования мотивов заявленного им отказа от иска об изъятии у общества незавершенного строительством объекта в рамках дела № А03-18831/2019.

От комитета поступили запрошенные судом кассационной инстанции пояснения.

Заявление комитета о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя судом округа удовлетворено.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных акта, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом и ООО «Фестиваль», ООО «Версаль» 02.09.2016 заключен договор № 424 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 22:63:010334:89 площадью 6,0546 га (60 546 кв. м), находящийся в муниципальной собственности, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, д. 180, для завершения строительства объекта розничной торговли.

Договор заключен на основании статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 3 Закона № 137-ФЗ, решения Арбитражного суда Алтайского края от 15.06.2016 по делу № А03-4524/2016.

Срок аренды по договору установлен 3 года с момента подписания его сторонами (пункт 2.1).

Договор подписан 22.09.2016, срок его действия истек 22.09.2019.

10.09.2019 общество обратилось к комитету с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта розничной торговли, сроком на один год, на основании подпункта 32, пункта 2, пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Письмом от 03.10.2019 № ПЮ766, ПА699/01-17/4 комитет отказал в предоставлении участка, поскольку договор аренды от 02.09.2016 № 424 был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства однократно на 3 года, в связи с чем продлению или возобновлению на неопределенный срок не подлежит. Кроме того, комитет указал, что обществом не представлены доказательства соблюдения всех условий для реализации права на предоставление земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на действующее до конца 2019 года разрешение на строительство объекта розничной торговли на предоставленном в аренду земельном участке, ООО «Версаль» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В дополнении к заявлению общество указало на незаконность обжалуемого отказа комитета и нарушение им прав общества в сфере предпринимательской деятельности, так как в связи со строительством на земельном участке, прилегающем к земельному участку, арендованному обществом, автомобильной дороги по улице Солнечная Поляна от улицы Энтузиастов до Павловского тракта (II этап) на основании муниципального контракта между Комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи администрации города Барнаула и ООО «Алтайдорстрой» последним на земельном участке ООО «Версаль» на площади 0,5 га был складирован строительный (речной) песок, что в период с 15.03.2019 по 15.06.2019 создавало обществу препятствия к использованию арендованного участка в целях завершения строительства объекта.

Суд первой инстанции, проверив обоснованность отказа комитета в продлении договора аренды применительно к оценке действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, возможности достижения им цели договора в пределах срока действия договора аренды, установил, что ООО «Версаль» и ООО «Фестиваль» в течение срока действия договора аренды предпринимали все необходимые действия, направленные на завершение строительства объекта розничной торговли, которое фактически и было завершено, так как на участке уже велись работы по благоустройству территории. Однако в течение трех месяцев в период действия договора у арендаторов отсутствовала возможность полноценно эксплуатировать предмет аренды и завершить строительство принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости в связи с тем, что на части арендованного ими земельного участка ООО «Алтайдорстрой» - исполнитель по муниципальному контракту на строительство автомобильной дороги, полагавший, что часть участка общества была выделена ему органом местного самоуправления в целях складирования строительного (речного) песка, осуществил временное его размещение, что воспрепятствовало ООО «Версаль» полноценно эксплуатировать спорный земельный участок и до истечения срока действия договора завершить строительство расположенного на нем объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 10, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункта 5 пункта 1 статьи 1, абзаца первого пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -постановление № 25), пришел к выводу о том, что в силу известности комитету об указанных препятствиях в использовании земельного участка в связи с участием комитета в качестве третьего лица в деле № А03-14031/2019 по иску ООО «Версаль» и ООО «Фестиваль» к ООО «Алтайдорстрой» о взыскании неосновательного обогащения в связи с самовольным использованием арендованного истцами земельного участка, комитет должен был учесть такие обстоятельства при рассмотрении заявления общества о продлении договора аренды.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд также отметил соответствие подхода суда к рассмотрению настоящего спора правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.06.1995 № 7-П и от 13.06.1996 № 14-П, о том, что суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным. Так, в силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает имеющиеся доказательства (на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности) по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции не установлено, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Статья 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Указанной обязанности арендодателя корреспондирует предусмотренная статьей 615 ГК РФ обязанность арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды и в течение срока его действия.

Способы защиты прав арендатора от действий или обстоятельств, зависящих при исполнении договора аренды от арендодателя, определены в статье 620 ГК РФ и предусматривают, в том числе право арендатора требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Исходя из вышеприведенных нормативных положений, установленной судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела очевидно преследуемой обществом цели обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением и установленных фактических обстоятельств, с учетом преюдициального значения для участников настоящего спора дела № А03-14031/2019, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены принятых по существу спора решения и постановления.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 25.12.2019 по делу № А03-14031/2019, в котором участвовал комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (привлечен в качестве третьего лица определением суда от 26.09.2019), обстоятельства того, что при исполнении муниципального контракта его исполнитель, складируя речной песок на части 0,5 га земельного участка, арендованного ООО «Версаль» и ООО «Фестиваль», полагал, что этот участок выделен ему для осуществления строительства городской автомобильной дороги, суды первой и апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора пришли к заключению о том, что указанное свидетельствует о несоответствующем разумным ожиданиям добросовестного арендатора публичного земельного участка поведении муниципального образования (в лице его органов), как арендодателя и собственника этого земельного участка, по необеспечению арендатору в период действия договора аренды возможности полноценного и беспрепятственного использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлен в аренду. Складирование в значительном объеме строительного (речного) песка неизвестными обществу лицами потребовало от него совершения срочных мер по выявлению лиц, которым принадлежит песок, и обязанию их освободить неправомерно занятый чужой земельный участок.

На основании совокупности доказательств, в том числе переписки общества с ООО «Алтайдорстрой», заключенных ООО «Версаль» с подрядной организацией договоров строительного подряда, в частности на работы по благоустройству территории, на которой расположен объект строительства, писем подрядчика (ООО «Вест-Строй») о невозможности исполнения обязательств по договору, дополнительных соглашений о переносе срока осуществления подрядчиком работ, суды безусловно установили наличие у общества в течение трех месяцев периода действия договора аренды объективных, независящих от него реальных препятствий к пользованию арендованным земельным участком.

Исходя из таких установленных по делу фактических обстоятельств, того, что органом местного самоуправления не обеспечен контроль за надлежащим осуществлением его контрагентом (исполнителем муниципального заказа) строительства муниципальной дороги без нарушения прав и законных интересов иных землепользователей, других лиц, установив, что указанное повлекло невозможность осуществления обществом завершающих строительных работ на арендованном земельном участке в срок до истечения срока действия договора аренды, принимая во внимание, в том числе по представленным в дело фотографиям объем выполненного строительства объекта розничной торговли, остаток выполнения работ по благоустройству территории, суды первой и апелляционной инстанции сделали обоснованный вывод о наличии вытекающих из положений об аренде в части ответственности арендодателя при нарушении права арендатора на использование арендованного имущества по его назначению и в пределах предоставленного для этого срока, общих гражданских оснований для обязания комитета предоставить обществу спорный земельный участок на праве аренды на тот срок, в течение которого оно не имело возможности осуществлять работы по завершению строительства объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае избранный судом способ защиты права арендатора земельного участка публичной собственности соответствует характеру нарушенного права общества, является единственно полностью восстанавливающим нарушенные права ООО «Версаль».

Выводы судов соответствует положениям норм статьи 1, 620 ГК РФ, принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, правовой позиции высшей судебной инстанции, приведенной в пункте 1 постановления № 25.

Доводов о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанции относительно установленных судами фактических обстоятельств отсутствия у общества объективной возможности использования предоставленного ему в аренду земельного участка в течение трех месяцев периода действия договора аренды, в кассационной жалобе комитетом не приведено.

Ссылка кассатора на то, что действующее законодательство не допускает заключения на новый срок договора аренды земельного участка публичной собственности для завершения строительства расположенного на нем объекта, ранее уже предоставленного этому лицу однократно в указанных целях, является правильной.

Между тем, исходя из правильно выявленного судами существа спора, установленных по нему фактических обстоятельств, следует, что удовлетворение заявленных обществом требований не основано на положениях подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, хоть эти нормы и приведены судами первой и апелляционной инстанции в обжалуемых комитетом решении и постановлении. При этом одновременно судами приведены нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, положенные в основу вывода об обоснованности заявленных требований.

В данном случае обязанием комитета заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка сроком на 3 месяца суд фактически продлил действие ранее заключенного сторонами договора от 02.09.2016 № 424 на тот срок, в течение которого нарушалось право арендатора на использование этого участка в целях завершения строительства, что не является повторной реализацией однократного права на предоставление земельного участка в указанных целях сроком на 3 года, которым общество ранее уже воспользовалось.

При рассмотрении настоящего спора судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых комитетом судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ.

Кроме того, поддерживая принятые судами первой и апелляционной инстанции по настоящему делу судебные акты, арбитражный суд округа учитывает также то обстоятельство, что, предварив обращение ООО «Версаль» в арбитражный суд с настоящим заявлением, предъявлением в Арбитражный суд Алтайского края в рамках дела № А03-18831/2019 иска об изъятии у общества незавершенного строительством объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ, в ходе рассмотрения указанного дела комитет заявил отказ от иска. Обязательность исполнения вступившего в законную силу судебного акта по одному делу не исключает права истца на рассмотрение по существу его исковых требований в рамках другого самостоятельного спора. При этом отсутствие судебного акта по существу спора исключает возможность пересмотра решения суда в порядке главы 37 АПК РФ в случае отмены последнего арбитражным судом вышестоящей инстанции.

В связи с изложенным отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.06.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020 по делу№ А03-18977/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи Е.Ю. Демидова


Т.А. Зиновьева