Решение от 8 апреля 2026 г. АС Республики Карелия

Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А26-9870/2025
г. Петрозаводск
09 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2026 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Иванова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Трофимовой М.Ю. (до перерыва) и ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску по иску прокурора Республики Карелия в интересах неопределенного круга и государства в лице Североморского межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее - истец) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительными 21 договора аренды земельных участков от 08.05.2024, 13.12.2024, 21.02.2025, возврате земельных участков, аннулировании и исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде земельных участков,

третьи лица, Министерство сельского и рыбного хозяйства Республики Карелия; Управление Федеральной налоговой службы по Республике Карелия; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; Североморское межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; общество с ограниченной ответственностью «Земляничный остров Мантсинсаари»

при участии представителей:

истца, ФИО3, данные удостоверения отражены в протоколе;

ответчика: ИП ФИО2 – ФИО4, доверенность от 19.09.2024, ФИО5 (с применением веб-конференции) доверенность от 26.12.2025;

третьего лица, ООО «Земляничный остров Мантсинсаари» - ФИО5 доверенность от 10.03.2026;

установил :

прокурор Республики Карелия в интересах неопределенного круга лиц и государства в лице Североморского межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, далее – Министерство), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, далее – ИП ФИО2) о признании недействительными


договоров аренды земельных участков от 21 февраля 2025 года № 12-М/05, № 13-М/05, № 14-М/05, № 15-М/05, № 16-М/05, № 17-М/05, № 18-М/05, № 19-М/05, № 20-М/05, № 21-М/05, № 22-М/05, № 23-М/05, № 24-М/05, № 25-М/05, № 26-М/05, № 27-М/05, № 28-М/05, от 08 мая 2024 № 29-М/05, от 13 декабря 2024 года № 105-м/05, № 106-м/05, № 107-м/05 заключенных между Министерством и ИП ФИО2 (он же глава крестьянского фермерского хозяйства), и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно о возврате земельных участков Министерству имущественных и земельных отношений, также заявлено требование об аннулировании и исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде данных земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство сельского и рыбного хозяйства Республики Карелия; Управление Федеральной налоговой службы по Республике Карелия; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; Североморское межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; общество с ограниченной ответственностью «Земляничный остров Мантсинсаари»; пояснения по иску третьих лиц представлены в материалы дела.

Ответчик, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, представил отзыв, в котором указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, представил дополнительные доказательства, которые были учтены Министерством при принятии решения о заключении оспариваемых договоров; направил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Третьи лица и ответчик, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, явку своих представителей 06.04.2026 в суд не обеспечили.

Стороны в судебном заседании 06.04.2026 поддержали позиции, изложенные ранее, от ответчика поступили новые доказательства, в связи с чем судом объявлен перерыв в судебном заседании до 08 апреля 2026 года.

08 апреля 2026 года судебное заседание продолжено с теми же участниками.


Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц и ответчика, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в соответствии со ст. ст. 156 и 163 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.


Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО2, поддержал ранее изложенные доводы, указав, что на спорных участках планируется создание овцеводческих комплексов; спорные земельные участки были предоставлены ответчику в аренду для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство овцеводческого комплекса». Первоначально бизнес-план (от 20.09.2022) разрабатывался для ООО «Земляничный остров Мантсинсаари». Данный проект был одобрен на заседании рабочей группы Министерства экономического развития и промышленности Республики Карелия (протокол от 11.11.2022). Изменение заявителя с ООО «Земляничный остров» на ИП ФИО2 было вызвано исключительно организационными причинами (корректировка сроков из-за подключения электроэнергии). В настоящее время ИП ФИО2 и ООО


«Земляничный остров» осуществляют благоустройство территории арендованных земельных участков с целью их последующего использования по назначению, включая: организацию транспортной доступности, строительство линии электропередачи с острова Лункулансаари на остров Мантсинсаари и строительство вышки сотовой связи. Все работы по обеспечению транспортной доступности (строительство паромной переправы, ремонт дорог), энергоснабжения (строительство линий электропередач и трансформаторных подстанций) и связи (строительство вышки сотовой связи) на острове Мантсинсаари осуществлялись в интересах единого производственного комплекса. Ответчик указывает, что признание договоров аренды недействительными лишит ООО «Земляничный остров» возможности реализовать одобренный Правительством региона инвестиционный проект, так как участки необходимы для устройства планируемой овцеводческой фермы (разведение, выпас и заготовка кормов), а также для завершения начатых работ по строительству объектов инфраструктуры, в которые уже вложены значительные средства.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, органами прокуратуры Республики Карелия проведена проверка исполнения требований земельного законодательства.

Установлено, что 08 мая 2024 года между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 29-м/05.

В указанном договоре ФИО2 указан главой крестьянского фермерского хозяйства (далее - Глава КФХ), которым не являлся на дату заключения договора.

Согласно п. 1.1. договора № 29-м/05, Министерство предоставило ФИО2 на основании п. 1 ст. 10.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 10:10:0160214:5 (602 000 кв.м, 1 077 580 руб. (здесь и далее указана кадастровая стоимость земельного участка)), 10:10:0160214:6 (636 706 кв.м., 1 139 703 руб.), 10:10:0160214:8 (53 000 кв.м., 94 870 руб.), 10:10:0160214:10 (24 000 кв.м., 42 960 руб.), 10:10:0160214:11 (301 011 кв.м, 538 809 руб.), 10:10:0160214:12 (44 000 кв.м., 78 760 руб.), 10:10:0160214:13 (92 424 кв.м, 165 438 руб.), 10:10:0160214:l4 (368 691 кв.м, 527 965 руб.), 10:10:0160214:15 (30 000 кв.м, 53 700 руб.), 10:10:0160214:16 (27 000 кв.м, 48 330 руб.), 10:10:0160214:20 (33 954 кв.м, 60 777 руб.), 10:10:0160214:29 (106 926 кв.м, 191 397 руб.), 10:10:0160214:30 (29 691 кв.м, 53 146 руб.), 10:10:0160214:152 (10 850 кв.м, 10 850 руб.), 10:10:0160214:153 (3 851 кв.м, 6 893 руб.).

Таким образом, договором аренды № 29-м/05 ФИО2 предоставлено 15 земельных участков общей площадью 2 364 104 кв.м, т.е. 236, 41 га, кадастровой стоимостью более 4,09 млн. руб.

Указанные земельные участки расположены по адресу: Республика Карелия, Питкярантский район, остров Мантйнсаари. Категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».


08 мая 2024 года между сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанных земельных участков, которые находятся в пользовании ФИО2 до настоящего времени.

13 декабря 2024 года между Министерством и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено 3 договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 5 лет: договоры №№ 105-м/05, Юб-м/05, 107-м/05.

Согласно условиям указанных договоров, ИП ФИО2 переданы в пользование 3 земельных участка с кадастровыми номерами: 10:10:0160214:176 (77 284 кв.м., 51 036 руб.), 10:10:0160214:169 (36 573 кв.м., 65 465 руб.), 10:10:0160214:170 (28 512 кв.м., 138 338 руб.) на основании п. 1 ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ.

В силу п. 1.1. указанных договоров, земельные участки так же расположены по адресу: Питкярантский муниципальный район, остров Мантсинсаари.

13 декабря 2024 года между сторонами подписаны акты приема-передачи вышеуказанных земельных участков, которые находятся в пользовании ФИО2 до настоящего времени.

Таким образом, указанными договорами ФИО2 предоставлено 3 земельных участка общей площадью 142 369 кв.м., т.е. 14, 2 га, кадастровой стоимостью более 254 тыс. руб.

24 сентября 2024 года в ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» поступило заявление «Главы КФХ» ФИО2 № 3922 о предоставлении без проведения торгов на основании п. 1 ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ, в том числе, 17 земельных участков с кадастровыми номерами 10:10:0160214:154, 10:10:0160214:155, 10:10:0160214:156, 10:10:0160214:162, 10:10:0160214:164, 10:10:0160214:165, 10:10:0160214:172, 10:10:0160214:173, 10:10:0160214:177, 10:10:0160214:178, 10:10:0160214:179, 10:10:0160214:180, 10:10:0160214:181, 10:10:0160214:182, 10:10:0160213:696, расположенных по адресу: Республика Карелия, Питкярантский район, остров Мантсинсаари, земельного участка с кадастровым номером 10:10:0160214:163, расположенного в пос. Салми Питкярантского района, и земельного участка с кадастровым номером 10:10:0160213:697, расположенного на острове Лункулансаари Питкярантского района.

12 ноября 2024 года по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления Министерством направлен ответ «Главе КФХ» ФИО2 об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку площадь испрашиваемых земельных участков недостаточна для предоставления их в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством без нарушения Закона Республики Карелия от 04 декабря 2015 года № 1961-ЗРК «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» (далее - Закон № 1961-ЗРК).

20 декабря 2024 года в ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» повторно поступило заявление Главы КФХ ФИО2 № 53621 о предоставлении в аренду без проведения торгов вышеуказанных земельных участков, по результатам рассмотрения которого 06 февраля 2025 года.

Министерством дан повторный ответ об отсутствии оснований для его удовлетворения по вышеизложенных основаниям.


Таким образом, в ответах Министерства от 12 ноября 2024 года и 06 февраля 2025 года изложена позиция органа исполнительной власти относительно необходимости применения указанного правового регулирования при рассмотрении вопроса о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ.

Вместе с тем, 21 февраля 2025 года Министерство заключило с ФИО2 как с индивидуальным предпринимателем 17 договоров аренды вышеуказанных земельных участков: № 12-М/05, 13-М/05, № 14-М/05, № 15-М/05, № 16-М/05, № 17-М/05, 18-М/05, № 19-М/05, № 20-М/05, № 21-М/05, № 22-М/05, № 23-М/05, № 24-М/05, № 25-М/05, № 26-М/05, № 27-М/05, № 28-М/05.

Указанными договорами ИП ФИО2 предоставлены в пользование 17 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 10:10:0160214:154 (23 146 кв.м., 41431руб.), 10:10:0160214:155 (1 902 кв.м., 3 404 руб.), 10:10:0160214:156 (12 523 кв.м., 22 416 руб.), 10:10:0160214:162 (6 354 кв.м., 11 373 руб.), 10:10:0160214:161(18 775 кв.м., 33 607 руб.), 10:0:10:0160214:165 (11 209 кв.м., 20 064 руб.), 10:10:0160214:172 (3 493 кв.м, 6 252 руб.), 10:10:0160214:173 (5 701 кв.м, 10 204 руб.), 10:10:0160214077 (10 783 кв.м, 19 301 руб.), 10:10:0160214:178 (13 850 кв.м, 24 791 руб.), 10:10:0160214:179 (2 417 кв.м, 4 326 руб.), 10:10:0160214:180 (20 103 кв.м, 35 984 руб.), 10:10:0160214:181 (7 475 кв.м, 13 380 руб.), 10:10:0160214:182 (2 005 кв.м, 3 588 руб.), 10:10:0160214:163 (19 853 кв.м, 35 536 руб.), 10:10:0160213:696 (500 кв.м, 716 руб.), 10:10:0160213:697 (500 кв.м, 716 руб.)

По всем вышеуказанным договорам аренды между Министерством и ИП ФИО2 21 февраля 2025 года подписаны акты приема-передачи, земельные участки находятся в пользовании арендатора до настоящего времени.

Общая площадь предоставленных 21 февраля 2025 года ИП ФИО2 земельных участков по указанным договорам аренды составляет 150 889 кв.м, т.е. 15,08 га, кадастровая стоимость - более 286 тыс. руб.

Таким образом, с 08 мая 2024 года по 21 февраля 2025 года Министерство заключило с ФИО2 21 договор аренды, на основании которых предоставило без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ, в пользование 35 земельных участков общей площадью 2 657 362 кв.м, т.е. 265,73 га, кадастровой стоимостью более 4,5 млн. руб.

Прокурор Республики Карелия, ссылаясь на то, что указанные договоры аренды земельных участков являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в суд с настоящим иском о признании вышеназванных договоров ничтожными.

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор обращается в арбитражный суд с иском, когда этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочия по участию в арбитражном процессе прокуроры реализуют путем предъявления в арбитражные суды исков (заявлений), указанных в части 1 указанной статьи.

Согласно статьям 27 и 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", части 1 статьи 52 Арбитражного


процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство наряду со случаями, предусмотренными статьей 10 настоящего Федерального закона, вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Согласно пункту 2 указанной статьи Закона № 101-ФЗ предоставление гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Между тем, прокурором установлено, что ФИО2 не относился к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

Заслушав доводы сторон в указанной части, суд приходит к следующим выводам.

При толковании положений ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ следует однозначный вывод, что указанная норма права дает основания для предоставления гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов сроком на 5 лет для осуществления крестьянским (фермерским) его деятельности.

Правовая конструкция положений ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ определяет возможность получения земли в льготном порядке только в строго


предусмотренной цели ее использования - для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Согласно п. 5 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Федеральный Закон № 74-ФЗ), крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

В силу ст. 5 Федерального закона № 74-ФЗ фермерское хозяйство считается созданным со дня его государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Таким образом, обязательность регистрации КФХ прямо следует из Федерального закона № 74-ФЗ (п. 1 ст. 1, ст. 5) в совокупности с общими нормами ГК РФ (ст. 23, ст. 86.1).

Исходя из положений Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», государственная регистрация КФХ производится в порядке, установленном для государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, путем внесения в ЕГРИП сведений о главе КФХ.

Согласно п. 2 «Круг заявителей» приказа ФНС России от 13.01.2020 № ММВ-7-14/12@ «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств» при предоставлении государственной услуги по государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства заявителем может являться глава крестьянского (фермерского) хозяйства.

Соответственно, КФХ регистрирует только его глава, и как следствие, для его регистрации требуется подтверждение соответствующих полномочий.

Таким образом, действующим административным регламентом установлено различие между формами осуществления предпринимательской деятельности (индивидуальный предприниматель или индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства), которое обусловлено объемом полномочий лиц, наличием подтверждения указанного и объемом предоставляемых на регистрацию документов.

Из указанного следует вывод о том, что понятия «индивидуальный предприниматель» и «индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства» не являются тождественными.


Согласно данным налогового органа, в качестве Главы КФХ ФИО2 зарегистрирован 18 апреля 2025 года.

Таким образом, на дату заключения всех оспариваемых договоров аренды у ФИО2 не было статуса Главы КФХ и, как следствие, оснований для их заключения в порядке ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ.

Согласно сведениям из ЕГРИП, представленным в суд на дату предъявления иска, основным видом деятельности ИП ФИО2 с 2015 года является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20).

В качестве дополнительных видов деятельности с даты регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя до даты предъявления иска, являлось выращивание зерновых культур, овощей, плодовых деревьев, рассады, разведение молочного крупного рогатого скота, лошадей, ослов, овец и коз, сельскохозяйственной птицы, прочих животных, предоставление услуг в качестве растениоводства, охота, отлов и отстрел диких животных, лесозаготовки, строительство жилых и нежилых зданий, торговля автомобилями, предоставление займов и прочих финансовых услуг, консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, изучение общественного мнения, аренда и лизинг строительных машин и оборудования.

С 2015 года по 2025 год, то есть в течение 10 лет основным видом деятельности ИП ФИО2 являлась аренда недвижимого имущества. Анализ заявленных ответчиком дополнительных видов деятельности так же свидетельствует о наличии значительного количества иных, не связанных с ведением сельского хозяйства, видов деятельности.

Указанное подтверждает незаконность заключенных договоров аренды и обоснованность исковых требований.

В случае, если заявитель не является ни главой, ни членом действующего КФХ, возможность предоставления указанному лицу испрашиваемых земельных участков в льготном порядке, установленном приведенной нормой, отсутствует.

Изменение сведений в ЕГРП об основном виде деятельности ответчика на «пчеловодство» осуществлено ИП ФИО2 09 декабря 2025 года, то есть после заключения всех оспариваемых сделок, предъявления иска прокурором и принятия его судом к производству.

Таким образом, довод ответчика и третьего лица о том, что Министерством было учтено, что предоставленные ИП ФИО2 участки подпадают под действие специальной нормы для пчеловодства, опровергается вышеизложенными обстоятельствами.

С учетом отсутствия у ответчика на дату заключения договоров статуса Главы КФХ, ни в 2024 году, ни на 21 февраля 2025 года суд приходит к выводу, что у Министерства не имелось оснований для заключения с ФИО2 договоров аренды 35 земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ.

Положения и. 7 ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не применяются к рассматриваемым правоотношениям.

Относительно второго довода прокурора о несоответствии оспариваемых договоров аренды ввиду несоблюдения предельных размеров предоставляемых


земельных участков как по минимальному критерию их площади, так и максимальному, суд приходит к следующим выводам.

В силу под. 1 п. 7 ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ основанием для отказа гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является также несоответствие площади испрашиваемого земельного участка установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Ответчик возражает и указывает на отсутствие законодательного запрета на предоставление в аренду земельных участков, каждый из которых меньше минимального размера, если их совокупная площадь соответствует целям деятельности КФХ.

Исходя из буквального содержания подп. 1 ч. 7 ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ отказ в предоставлении земельного участка в аренду связывается законодателем с его не соответствием установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Предусмотренное на законодательном уровне право субъектов Российской Федерации определять минимальные и максимальные размеры земельных участков позволяет субъектам, которые обладают сведениями о составе земель, их качественных и количественных характеристиках, организовать рациональное использование земель в целях совершенствования их распределения в соответствии с перспективами развития экономики региона, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель.

Положениями ст. 1 Закона Республики Карелия от 04 декабря 2015 года № 1961-ЗРК «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» предусмотрены максимальные и минимальные размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в расчете на одно хозяйство.

Максимальный размер земельных участков в Республике Карелия составляет 100 га. Минимальный размер земельных участков на территории Питкярантского муниципального округа составляет 2,7 га.

Материалами дела подтверждается, что площадь каждого предоставленного ответчику в 2025 году земельного участка составляет менее 2,7 га. При этом совокупная площадь предоставленных в 2025 году земельных участков составляет 150 889 кв.м., то есть больше установленного максимального размера.

На дату заключения в 2025 году 17 договоров аренды, у ответчика уже имелось в пользовании 18 земельных участков общей площадью 264,81 га, которые так же расположены на о. Мантинсаари.

Таким образом, оспариваемые договоры аренды являются незаконными ввиду несоблюдения предельных размеров предоставляемых земельных участков как по минимальному критерию их площади, так и максимальному.


При этом довод ответчика о допустимости несоблюдения требований к минимальной площади предоставляемых земельных участков в случае соответствия совокупной площади земельных участков целям КФХ не подтверждается нормами законодательства и является результатом неверного толкования норм законодательства.

Льготное получение земельного участка в аренду для ведения КФХ без торгов возможно только в случае, если общий размер площадей всех земельных участков, используемых конкретным лицом, с учетом испрашиваемого участка не будет превышать максимальный размер земельных участков для целей ведения КФХ.

В случае, если площадь всех используемых конкретным фермерским хозяйством земель с учетом испрашиваемого земельного участка превышает вышеуказанный предельный размер, предоставление нового земельного участка для ведения КФХ возможно только по процедуре, предусмотренной статьей 39.18 Земельного кодекса РФ.

По смыслу закона, установленные предельные нормы предоставляемых земель указанной категории соотносятся со способностью граждан либо глав КФХ осуществлять сельскохозяйственную деятельность в коммерческих целях в соответствующих масштабах.

На момент заключения всех спорных сделок у ответчика уже находилось в собственности 42 земельных участка для сельскохозяйственного использования общей площадью 849,15 га.

Наличие собственных земельных участков сельскохозяйственной категории совокупной площади более 849 га влечет за собой необходимость в обосновании потребности получения в льготном порядке дополнительных земель для сельскохозяйственной деятельности. Вместе с тем, такое обоснование при предоставлении спорных участков ответчиком не предоставлялось, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении Министерством возложенных на него обязанностей по реализации порядка, предусмотренного статьей 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ.

Наличие в собственности ФИО2 на о. Мантинсаари, где по оспариваемым договорам аренды предоставлено 33 земельных участка для сельскохозяйственной деятельности, 11 земельных участков площадью 266,58 га из которых 10 имеют вид разрешенного использования «под организацию туристического комплекса», с учетом всех имеющихся доказательств в совокупности, свидетельствует об отсутствии у ответчика интереса в осуществлении сельскохозяйственной деятельности на предоставленных земельных участках и, как следствие, их целевого использования.

Довод ответчика и третьего лица о том, что спорные земельные участки предоставлены ИП ФИО2 для реализации инвестиционного проекта «Строительство овцеводческого комплекса», не подтверждается материалами дела.

В обоснование указанного обстоятельства представлена копия бизнес-плана на «Строительство овцеводческого комплекса» ООО «Земляничный остров Мантсинсаари» от 20 сентября 2022 года, на котором отсутствует подпись генерального директора - ФИО6 о его утверждении.

Также представлена копия утвержденного ИП, Главой КФХ ФИО2 бизнес-плана на «Строительство овцеводческого комплекса» от 27 мая 2024


года. При этом на указанную дату ФИО2 не был зарегистрирован в качестве главы КФХ.

Согласно представленному протоколу заседания рабочей группы по содействию в привлечении инвестиций в экономику Республики Карелия, утвержденному 11 ноября 2022 года заместителем Министра экономического развития и промышленности Республики Карелия ФИО7, в рамках заседания было принято решение о поддержании реализации инвестиционного проекта «Строительство овцеводческого комплекса» ООО «Земляничный остров Мантсинсаари».

Доказательств согласования Правительством Республики Карелия осуществления ответчиком деятельности по реализации вышеуказанного инвестиционного проекта, а также доказательств фактического осуществления деятельности ответчиком по строительству овцеводческого комплекса в материалах дела не имеется.

Принятие решения о поддержании реализации инвестиционного проекта в отношении иного юридического лица - третьего лица (ООО «Земляничный остров Мантсинсаари») по делу не подтверждает как намерение, так и фактическое осуществление ответчиком вышеуказанного вида сельскохозяйственной деятельности.

Довод ответчика и третьего лица о том, что факт обращения ФИО2 с заявлениями об изменении категорий и вида разрешенного использования принадлежащих ему двух земельных участков подтверждает намерение использования всех принадлежащих ему земель для целей развития сельскохозяйственного производства является необоснованным.

На дату предъявления иска в собственности ответчика находилось 76 земельных участков общей площадью 7 297 840 кв.м. (729,78 га) кадастровой стоимостью более 118 млн. руб., из которых 22 - в Лахдсниохском районе, 12 -в Сортавальском районе, 42 - в Питкярантском районе.

На момент заключения всех спорных сделок у ответчика уже находилось в собственности за период с 2009 года по ноябрь 2025 года 42 земельных участка для сельскохозяйственного использования общей площадью 8 491 527 кв.м., т.е. 849,15 га, из которых 6 были им проданы (4 - в 2023 году, 1 - в 2024 году, 1 - в 2025 году).

На острове Мантсинсаари Питкяранского района ответчику на праве собственности принадлежит 9 земельных участков с кадастровыми номерами 10:10:0160200:2, 10:10:0160214:150, 10:10:0160214:151, 10:10:0160214:149, 10:10:0160214:159, 10:10:0160214:160, 10:10:0160214:161, 10:10:0160214:148, 10:10:0160214:157, 10:10:0160214:158, 10:10:0160214:19, из которых только последний имеет вид разрешенного использования «сенокошение».

Остальные 8 земельных участков имеют вид разрешенного использования «под организацию туристического комплекса».

Указанное опровергает доводы ответчика и третьего лица о том, что обращение ответчика с заявлениями об изменении категории и вида разрешенного использования 2 земельных участков подтверждает намерение ответчика использовать все имеющиеся у него в собственности земли для сельскохозяйственных целей.

Помимо указанного, отсутствие соответствующего намерения подтверждается материалами выездной проверки, проведенной Североморским межрегиональным управлением Россельхознадзора в 2021 году; отсутствием соответствующего


транспортного сообщения с о. Мантсинсаари; предъявление ответчиком в 2025 году заявления об установлении факта отсутствия систем мелиорации на земельных участках, находящихся как в собственности, так и в аренде ответчика (отказ от данного иска произведен в период рассмотрения настоящего спора); отсутствие сведений об уплате ответчиком единого сельскохозяйственного налога.

Представленные ответчиком и третьим лицом документы не подтверждают несение ответчиком расходов в рамках реализации инвестиционного проекта «Строительство овцеводческого комплекса».

Финансовые расходы третьего лица не подтверждают осуществление ответчиком заявленного вида сельскохозяйственной деятельности и не опровергают доводов иска о незаконности заключения оспариваемых договоров.

Анализ финансовых документов в отношении ИП ФИО2 не подтверждает осуществление им сельскохозяйственной деятельности.

Так, представленные сведения о несении ответчиком расходов на оплату работ по подготовке схем расположения земельных участков, услуг по вырубке лесных насаждений, изготовления деревянных конструкций, заготовку, вывоз и продажу древесины, оплату производства строительной конструкции, работ но ремонту причальной стенки, работ но подготовке строительной площадки, капитальному ремонту моста, технологического присоединения к электрическим сетям, ремонта участка дороги не подтверждают реализацию ответчиком мероприятий по строительству овцеводческого комплекса.

Более того, в подтверждение несения ответчиком расходов по аренде специализированной техники в размере 27 млн. руб. представлены простые векселя, оплата по которым будет произведена физическому лицу по предъявлении оригинала векселя не ранее 01 июля 2027 года.

Аналогичные финансовые документы представлены в отношении договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту моста на 2,1 млн. руб., договора подряда на выполнение работ по подготовке строительной площадки на 6,1 млн. руб., договора подряда на выполнение работ по ремонту причальной стенки, слипа для лодок и катеров насыпной дамбы на 4,6 млн. руб.

Таким образом, из заявленных ответчиком понесенных им расходов в размере 61,4 млн. руб., доказательств оплаты денежных средств в размере 39,8 млн. руб. не представлено, а иными платежными документами не подтверждается факт несения расходов именно в рамках осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Помимо указанного, согласно договору возмездного оказания услуг, заключенного ответчиком с ПАО «Россети Северо-Запад» от 18 марта 2025 года, сетевая организация обязуется осуществить переоформление акта о технологическом присоединении по объекту «Объект туристической отрасли», кад. № ЗУ 10:10:0150214:158.

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 03 февраля 2025 года к договору № КАР-00218-Э-С/22 от 14 февраля 2022 года, стороны пришли к соглашению о заключении дополнительного соглашения к договору об осуществлении технологического присоединения объекта туристической отрасли, кад. № ЗУ 10:10:0160200:2

Указанные документы дополнительно подтверждают отсутствие у ответчика намерения осуществлять сельскохозяйственную деятельность.


Согласно н. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

В силу положений ст. 12 ЗК РФ, к целям охраны земель относится, в том числе, обеспечение их рационального использования.

Предоставленные в пользование ФИО2 земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

Учитывая значимость такого экономического ресурса, как земли сельскохозяйственного назначения, их предоставление в нарушение установленного порядка нарушает приоритет сохранения ценной категории земель, свидетельствует о нарушении публичных интересов и посягает на права неопределенного круга лиц - потенциальных добросовестных правообладателей указанных земельных участков.

Таким образом, суд соглашается с доводом прокурора о том, что при предоставлении земельных участков ФИО2 Министерством нарушены требования земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность; применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.


При таких обстоятельствах, требование прокурора о признании договоров аренды земельных участков недействительным в силу ничтожности подлежит удовлетворению.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд считает необходимым возложить на индивидуального предпринимателя (он же глава КФХ) ФИО2 обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельные участки, полученные по оспариваемым договорам.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая изложенное, настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами

10:10:0160214:154, 10:10:0160214:155, 10:10:0160214:156, 10:10:0160214:162, 10:10:0160214:164, 10:10:0160214:165, 10:10:0160214:172, 10:10:0160214:173, 10:10:0160214:177, 10:10:0160214:178, 10:10:0160214:179, 10:10:0160214:180, 10:10:0160214:181, 10:10:0160214:182, 10:10:0160214:5, 10:10:0160214:6, 10:10:0160214:8, 10:10:0160214:10, 10:10:0160214:11, 10:10:0160214:12, 10:10:0160214:13, 10:10:0160214:14, 10:10:0160214:15, 10:10:0160214:16, 10:10:0160214:20, 10:10:0160214:29, 10:10:0160214:30, 10:10:0160214:152, 10:10:0160214:153, 10:10:0160214:163, 10:10:0160213:696, 10:10:0160213:697; 10:10:0160214:176,10:10:0160214:169, 10:10:0160214:170.

Государственная пошлина по требованию о признании 21 договора недействительными составляет 315 00 рублей (для ИП 15 000 руб. за каждый договор) и относится на ответчиков в равных долях.

Поскольку Министерство в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, в бюджет подлежит взысканию пошлина с ИП ФИО8 в размере 157 500 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия 02.12.2025 по настоящему делу приняты обеспечительные меры, государственная пошлина за рассмотрение заявления об обеспечения иска составляет 30 000 рублей, относится на ответчиков в равных долях по 15 000 рублей.


Поскольку Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины, в бюджет подлежит взысканию пошлина с ИП ФИО9 в размере 15 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Таким образом, поскольку судом заявленные требования удовлетворены, то после вступления в законную силу настоящего судебного акта обеспечительные меры, принятые по настоящему делу, сохраняют своё действие до фактического исполнения судебного акта.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.


2. Признать недействительными в силу ничтожности договоры аренды земельных участков от 21 февраля 2025 года № 12-М/05, № 13-М/05, № 14-М/05, № 15-М/05, № 16-М/05, № 17-М/05, № 18-М/05, № 19-М/05, № 20-М/05, № 21-М/05, № 22-М/05, № 23-М/05, № 24-М/05, № 25-М/05, № 26-М/05, № 27-М/05, № 28-М/05, заключенные между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: <***>, ИНН: <***> и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 08 мая 2024 № 29-М/05, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2.

Признать недействительными в силу ничтожности договоры аренды земельных участков от 13 декабря 2024 года № 105-м/05, № 106-м/05, № 107-м/05, заключенные между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

3. Возложить на индивидуального предпринимателя (главу крестьянского фермерского хозяйства) ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу обязанность возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия


земельные участки с кадастровыми номерами: 10:10:0160214:154, 10:10:0160214:155, 10:10:0160214:156, 10:10:0160214:162, 10:10:0160214:164, 10:10:0160214:165, 10:10:0160214:172, 10:10:0160214:173, 10:10:0160214:177, 10:10:0160214:178, 10:10:0160214:179, 10:10:0160214:180, 10:10:0160214:181, 10:10:0160214:182; 10:10:0160214:163, 10:10:0160213:696, 10:10:0160213:697; 10:10:0160214:176, 10:10:0160214:169, 10:10:0160214:170, а также земельные участки с кадастровыми номерами: 10:10:0160214:5, 10:10:0160214:6, 10:10:0160214:8, 10:10:0160214:10, 10:10:0160214:11, 10:10:0160214:12, 10:10:0160214:13, 10:10:0160214:14, 10:10:0160214:15, 10:10:0160214:16, 10:10:0160214:20, 10:10:0160214:29, 10:10:0160214:30, 10:10:0160214:152,10:10:0160214:153.

4. Признание недействительными договоров, указанных в пункте 2 резолютивной части решения, является основанием к аннулированию и исключению в едином государственном реестре недвижимости сведений об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 10:10:0160214:154,

10:10:0160214:155, 10:10:0160214:156, 10:10:0160214:162, 10:10:0160214:164, 10:10:0160214:165, 10:10:0160214:172, 10:10:0160214:173, 10:10:0160214:177, 10:10:0160214:178, 10:10:0160214:179, 10:10:0160214:180, 10:10:0160214:181, 10:10:0160214:182, 10:10:0160214:5, 10:10:0160214:6, 10:10:0160214:8, 10:10:0160214:10, 10:10:0160214:11, 10:10:0160214:12, 10:10:0160214:13, 10:10:0160214:14, 10:10:0160214:15, 10:10:0160214:16, 10:10:0160214:20, 10:10:0160214:29, 10:10:0160214:30, 10:10:0160214:152, 10:10:0160214:153, 10:10:0160214:163, 10:10:0160213:696, 10:10:0160213:697; 10:10:0160214:176,10:10:0160214:169, 10:10:0160214:170.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 172 500 руб.

6. Обеспечительные меры, принятые определением суда от 02.12.2025 по настоящему делу сохранить до фактического исполнения судебного акта.

7. Решение может быть обжаловано:


- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления

полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

(191015, <...>);


- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения

в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000,

<...>) при условии, что данное решение было

предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного

срока подачи апелляционной жалобы.


Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд

апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд

Республики Карелия.


Судья Иванова Е.В.