Решение от 31 июля 2019 г. по делу № А45-8546/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8546/2019
г. Новосибирск
31 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 31 июля 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Убинского района Новосибирской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии представителей:

истца – ФИО3, доверенность от 10.06.2019, паспорт,

ответчика – ФИО4, доверенность от 10.04.2019, паспорт, ФИО5, доверенность от 10.04.2019, паспорт, ФИО6, доверенность от 18.04.2019, паспорт,

установил:

администрация Убинского района Новосибирской области (далее по тексту – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО2) о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил признать недействительным соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1, обязать освободить земельный участок с кадастровым номером 54:25:010151:0037 и передать его администрации в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования; признать договор аренды от 29.06.2007 № 97 (дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.05.2012 № 93) прекращенным с момента истечения срока действия договора.

На основании статьи 49 АПК РФ судом принято уточнение исковых требований в части признания недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:25:010151:0037 и передать его администрации в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Приняв во внимание конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца в остальной части заявления об уточнении исковых требований, поскольку оно не соответствует требованиям статьи 49 АПК РФ, ввиду того, что указанное требование является новым, которое ранее не заявлялось.

По существу судом рассматривается требование истца о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:25:010151:0037 и передать его администрации в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании, представленном отзыве и дополнительных пояснениях, возражал против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что на момент заключения спорного соглашения № 1 от 21.04.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 на земельном участке с кадастровым номером 54:25:010151:0037 уже находился объект недвижимости - общественное здание модульного типа для организации торговли, принадлежащий ответчику, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.04.2019. Следовательно, ссылка истца на Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не обоснована, так как положения данного закона применяются при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором отсутствуют объекты недвижимости. Кроме того, ответчик указывает, что если истец считает размещенный на земельном участке объект нестационарным, то как ранее действовавшее, так и действующее в настоящее время нормативное регулирование вопроса размещения временных (нестационарных) объектов позволяло заключать договоры на аренду земельного участка для размещения указанных объектов без проведения торгов. В связи с чем, заключение спорного соглашения является правомерным, не нарушающим действующего законодательства, а поведение истца является недобросовестным.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 29.06.2007 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании постановления Главы Убинского района от 06.06.2007 № 149 «Об утверждении проекта границ и объединении двух земельных участков в <...> «а» заключен договор аренды земельного участка № 97, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:25:010151:0037, находящийся по адресу, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира торговый павильон, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, Убинский район, Убинский сельсовет, <...> «а», для размещения магазина модульного типа в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 117, 48 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды срок действия договора установлен с 29.05.2007 по 29.05.2012.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.05.2012 № 93 срок действия договора установлен с 29.05.2007 по 29.05.2017.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.04.2017 № 1 срок действия договора установлен с 30.05.2017 по 29.05.2022. В соответствии с пунктом 5 указанного соглашения оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Государственная регистрация соглашения произведена 02.05.2017.

Как указывает истец, соглашение о продлении срока действия договора является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Полагая, что соглашение от 21.04.2017 № 1, которым установлен новый срок действия договора аренды, заключено с нарушением норм действующего законодательства администрация обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании его недействительным и обязании освободить земельный участок.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд не находит правовых оснований для удовлетворения искового требования, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в связи с размещением на земельном участке нестационарного объекта, в силу положений статьи 39.6 ЗК РФ отсутствовала совокупность случаев и условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем индивидуальный предприниматель ФИО2 не имел права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, мог быть предоставлен предпринимателю только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Суд соглашается с доводами истца о том, что на земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, а размещен нестационарный торговый объект, при этом доводы ответчика о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости судом отклоняются как несостоятельные.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости не следует, что ответчик является собственником спорного объекта.

В разрешении на строительство модульного магазина (л.д.148 т.1), разрешении на реконструкцию магазина модульного типа от 27.06.2007, на которые ответчик ссылается в обоснование своих возражений, содержится указание, что настоящие разрешения предоставляют право выполнять строительные работы на отведенном для строительства земельном участке. Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок не предоставлялся когда-либо под строительство. Так, в договоре аренды от 22.09.1999 № 107 указано о предоставлении земельного участка «для размещения торгового павильона», в договорах аренды от 20.11.2006 № 14, 15 «для использования в целях размещения торгового модуля», в постановлении главы Убинского района от 03.05.2007 № 105 «Об изменении разрешенного использования и объединении двух земельных участков, предоставленных в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2.» вид разрешенного использования земельного участка указан как «для размещения магазина модульного типа», в договоре аренды от 29.06.2007 № 97 указано, что земельный участок предоставлен «для размещения магазина модульного типа».

Кроме того, представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.06.2006, выдано позже разрешений на строительство и реконструкцию. Из разрешения на строительство, как и из технического паспорта следует, что материалы стен изготовлены из стального сайдинга.

Таким образом, суд приходит к выводу, что каких-либо относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, в материалы дела не представлено.

Между тем истцом не учтено следующее.

Федеральный законодатель, определяя основания использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наряду с общими основаниями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в главе V.6 этого же Кодекса установил особое правовое регулирование использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности, при размещении на них нестационарных торговых объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 указанного Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления либо договора.

В главе V.6 Земельного кодекса Российской Федерации федеральный законодатель, регламентируя использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута, определил случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ предусмотрено, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов.

Пунктом 2 этой же статьи ЗК РФ установлено, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 - 5 пункта 1 настоящей статьи (то есть за исключением вышеназванного случая), осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.

Согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 10 указанного федерального закона размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Проанализировав вышеперечисленные нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к выводу, что федеральный законодатель предусмотрел возможность выбора порядка предоставления земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов, как с предоставлением земельного участка, так и без такого предоставления.

Указанное предписание означает, что реализация права на размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляемая в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, возможна в том числе и на основании договора аренды земельного участка.

Федеральное законодательство не регулирует вопросы порядка и условий размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не регламентирует основания и форму юридического оформления прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в нестационарных торговых объектах, на использование земель или земельных участков в соответствии с правилами, установленными главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации, равно как не устанавливает запрет на возможность определения такого порядка и не исключает оформление прав, в том числе посредством заключения договора.

Таким образом, вопросы порядка и условий размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в части, не урегулированной федеральными законами, регулируются законодательством субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Во исполнение полномочий, предусмотренных статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», постановлением администрации Убинского района Новосибирской области от 22.02.2017 №54-па утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории Убинского района Новосибирской области, согласно которой место размещения нестационарного торгового объекта, расположенного в <...> включено в перечень мест возможного размещения нестационарных торговых объектов. Постановлением администрации Убинского района Новосибирской области от 14.03.2019 №71-па торговый павильон, расположенный по адресу: <...> также включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории Убинского района Новосибирской области. Таким образом, как на момент заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1, так и на текущий момент нестационарный торговый объект включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории Убинского района Новосибирской области.

Постановлением главы Убинского района Новосибирской области от 11.06.2009 № 286 утверждено Положение о порядке предоставления земельных участков для размещения, эксплуатации и демонтажа временных объектов на территории Убинского района, разделом 5 которого урегулирован вопрос разрешения на продление эксплуатации временных объектов. Из указанного раздела положения не следует, что продление срока действия договора аренды земельного участка для размещения временного объекта осуществляется на конкурентной основе. Нельзя сделать такой вывод и из Положения о нестационарных торговых объектах на территории Убинского района Новосибирской области, утвержденного решением шестнадцатой сессии Совета депутатов Убинского района Новосибирской области (третьего созыва) от 21.12.2017 № 133. Напротив, пунктом 3.14 положения предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора на размещение и эксплуатацию нестационарного торгового объекта без проведения торгов при уведомлении администрации Убинского района Новосибирской области письменно, в свободной форме о желании заключить такой договор не менее чем за месяц до истечения срока договора на размещение нестационарного торгового объекта. Решением двадцатой сессии Совета депутатов Убинского района Новосибирской области (третьего созыва) от 11.10.2018 № 173 раздел 3 Положения о нестационарных торговых объектах на территории Убинского района Новосибирской области, утвержденного решением шестнадцатой сессии Совета депутатов Убинского района Новосибирской области (третьего созыва) от 21.12.2017 № 133, дополнен пунктом 3.16, которым предусмотрено, что с владельцами нестационарных торговых объектов, имеющих действующие договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления в силу настоящего Положения, в местах, установленных схемой размещения нестационарных торговых объектов, по истечении срока действия договора аренды земельного участка заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения торгов при желании индивидуального предпринимателя или юридического лица продолжать работу и выполнении им всех договорных отношений.

Пунктом 7.4 договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 предусмотрено, что истечение срока действия настоящего договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Пунктом 2 соглашения от 30.05.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 №97 срок аренды участка устанавливается с 29.05.2007 по 29.05.2017. До истечения срока действия договора сторонами достигнуто соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97, пунктом 2 соглашения от 21.04.2017 № 1 срок аренды участка устанавливается с 30.05.2017 по 29.05.2022.

В приказе Минпромторга России от 25.12.2014 № 2733 «Об утверждении Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2015-2016 годы и период до 2020 года» предусмотрено, что при отсутствии системных нарушений правил торговли и желании хозяйствующего субъекта продолжать торговую деятельность по истечении сроков разрешенного размещения нестационарного торгового объекта необходимо обеспечивать продление договоров (иных разрешительных документов) без проведения конкурентных процедур. При градостроительной необходимости освобождения места размещения нестационарного торгового объекта следует обеспечивать предоставление хозяйствующему субъекту альтернативных равноценных компенсационных мест, реализуя принцип «меняется место - сохраняется бизнес» (пункт 3.2.2).

В ходе судебного разбирательства истцом не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о недобросовестности предпринимателя как арендатора, отсутствии необходимой потребности населения в размещении магазина ответчика на спорном земельном участке. Напротив, истец подтвердил включение указанного торгового объекта в схему размещения нестационарных торговых объектов. Также истцом не доказана градостроительная необходимость освобождения земельного участка от спорного торгового объекта.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что предприниматель, будучи арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по договору, сохраняет возможность размещения торгового объекта на спорном земельном участке.

Доводы истца о необходимости проведения торгов в отношении спорного земельного участка, с учетом его предоставления для размещения нестационарного торгового объекта, положений нормативно-правовых актов органа местного самоуправления в указанной сфере, добросовестного исполнения обязательств арендатором, своевременно обратившегося за продлением срока действия договора, наличия объекта в схеме размещения нестационарных торговых объектов подлежат отклонению как основанные на неверном толковании.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. Учитывая основание и предмет заявленного иска, фактические обстоятельства дела, ответчику в удовлетворении ходатайства судом отказано. Денежные средства, перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 на депозитный счёт Арбитражного суда Новосибирской области по платежному поручению №73 от 14.06.2019 в размере 40 000 рублей, подлежат возврату.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 97 от 21.04.2017 № 1; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:25:010151:0037 и передать его администрации в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в сумме 40 000 рублей, перечисленные по платежному поручению №73 от 14.06.2019.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова