Решение от 28 июня 2023 г. по делу № А32-30707/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

Дело № А32-30707/2014

28.06.2023

Резолютивная часть решения изготовлена по результатам судебного заседания 25.05.2023

Мотивированное решение изготовлено 28.06.2023

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи, г. Сочи, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРН <***>)

к ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и расторжении договора

в отсутствие представителей


Администрация города Сочи, г. Сочи, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО «ПАНСИОНАТ ОТДЫХА «ЧЕРНОМОРЕЦ», с. Хромцово, Фурмановский район, Ивановская область (ИНН <***> ОГРН <***>) и просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929 за период с 01.01.2012 по 30.06.2014 в размере 492 993 руб. 26 коп., пени в размере 116 579 руб. 93 коп., а также расторгнуть указанный договор.

Вступившим в законную силу решением от 26.03.2015 по настоящему делу суд расторг договор от 09.08.2011 № 4900006929 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075 площадью 977 кв. м, имеющего адрес: ул. Цимлянская в Адлерском районе города Сочи, заключенный администрацией города Сочи и ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец», в остальной части иска отказал.

Постановлением суда кассационной инстанции от 11.10.2022 это решение и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

На новом рассмотрении суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» (ИНН <***> ОГРН <***>) (далее – база отдыха) и ООО «Альянс Капитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество).

Впоследствии суд заменил ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец» (далее – Пансионат) на ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» ( ИНН <***> ОГРН <***>).

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей, лиц, участвующих в деле в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Администрацией (арендодатель) и пансионатом (арендатор) заключен договор от 09.08.2011 N 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская, предназначенного для размещения канализационной насосной станции. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.07.2052. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от 20.08.2011 N 23-23-22/127/2011-090).

Ссылаясь на то, что общество в период с 01.01.2012 по 30.06.2014 не вносило предусмотренные договором арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора от 09.08.2011 N 4900006929.

Из представленных обществом и базой отдыха документов следует, что по договору купли-продажи от 01.12.2014 N 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 указанного договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 N 4900006929 (кадастровый номер земельного участка 23:49:0402049:1075). Покупателем в договоре от 01.12.2014 N 1 указано общество. В подтверждение исполнения договора составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого также отражен факт передачи обществу прав и обязанностей по договору аренды от 09.08.2011 N 4900006929. Переход права собственности от продавца (пансионата) к покупателю (обществу) на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 01.12.2014 N 1 в ЕГРН зарегистрирован 26.02.2015 (л. д. 104 - 110).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и приведенных разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В период разрешения судом первой инстанции настоящего спора до вынесения первоначального решения по делу пансионат (прежний собственник объектов недвижимости и арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075) выбыл из спорного материального (арендного) правоотношения. В силу прямого указания закона арендатором земельного участка стал новый собственник объектов недвижимого имущества - общество (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса).

База отдыха заключила с обществом договор купли-продажи от 12.04.2022, в соответствии с которым приобрела объект недвижимого имущества, указанный в пунктах 1.1.9 и 1.1.12 договора купли-продажи от 01.12.2014 N 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Стороны предусмотрели, что к покупателю (база отдыха) переходят права на данный земельный участок со всеми его принадлежностями. Таким образом, база отдыха приобрела недвижимое имущество у собственника (общества), являвшегося в силу прямого указания закона арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075.

Судом установлено, что ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец» исключен из ЕГРЮЛ 18.07.2018 по результатам завершения процедуры банкротства, то есть без правопреемников.

До принятия первоначального решения в дело представителем истца был представлен акт сверки расчетов, из которого следует отсутствие задолженности пансионата перед истцом, а также оплата предъявленной к взысканию неустойки.

Ответчик по настоящему делу по требованию о взыскании задолженности и неустойки является ненадлежащим ответчиком.

Эти два указанных обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении иска в указанной части.

Судом установлено, что в части расторжения договора истцом с настоящим ответчиком претензионный порядок разрешения спора соблюден не был.

В то же время дело находится на рассмотрении суда более 8 лет и 9 месяцев.

При таких обстоятельствах оставление искового заявления без рассмотрения по этому основанию с достоверностью нарушит права заинтересованных сторон на разумный срок его рассмотрения.

Существенным обстоятельством, которое позволяет суду рассмотреть дело по существу с вынесением решения по требованию о расторжении договора является также отсутствие указания на несоблюдение досудебного порядка настоящим, надлежащим ответчиком.

Поскольку ОАО Пансионат отдыха «Черноморец» был исключен из реестра юридических лиц до принятия настоящего решения, суд должен был прекратить производство по делу по правилам подпункта 5 пункта 1 статьи 150 АПК РФ.

Юридическим представителем ООО База отдыха «Луч» было заявлено ходатайство о вступлении общества в дело в качестве ответчика именно с намерением рассмотреть спор по существу с принятием решения, о чем представитель дал пояснения суду в судебном заседании.

Рассмотрев дело по существу, суд внес в спорные правоотношения определенность, которая отсутствовала между заинтересованными лицами с 2014 года.

В основание требования о расторжении договора аренды земельного участка истцом было положено неисполнение его условий именно ОАО Пансионат отдыха «Черноморец».

К ООО База отдыха «Луч», приобретшему статус арендатора земельного участка в силу закона, претензии органом муниципального образования относительно ненадлежащего исполнения сделки в настоящем деле предъявлены не были, доказательства в обоснование отсутствующего требования суду не предоставлялись и судом не исследовались.

При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М.М. Данько