Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А40-211814/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

Дело N А40-211814/23-125-995

04 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЛЭТ И КО" (117418, РОССИЯ, Г МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ, НАХИМОВСКИЙ ПР-КТ, Д. 31, К. 3, ПОМЕЩ. 2/1/8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица: 1. Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 28.02.2002), 2. ДЕПАРТАМЕНТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ И ПРОМЫШЛЕННОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2003, ИНН: <***>), 3. м (105062, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2004, ИНН: <***>)

по встречному иску ООО "ФЛЭТ И КО" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, Правительству Москвы (ИНН <***>) и ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ (ИНН: <***>) о признании инвестиционного контракта действующим.

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 11.12.2023г., дип. от 29.06.2016г.

от ответчика - ФИО2 . доверенность N 22 от 03.03.2023, диплом от 14.07.2009

от ответчиков по встречному иску – 1. ФИО1 по дов от 11.12.2023г., дип. от 29.06.2016г., 2. ФИО3, по дов от 16.05.2024г. дип. от 14.06.2013г., 3. не явился - извещен

от третьих лиц – 1. ФИО1 по дов от 29.11.2023г., дип. от 29.06.2016г., 2. ФИО3 по дов от 15.04.2024г., дип. от 14.06.2013г. 3. не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО "ФЛЭТ И КО" с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001086:103, расположенного по адресу: <...> от 24.05.2018 № М-01-514201, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ФЛЭТ И КО".

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "ФЛЭТ И КО" обратился с встречным иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, Правительству Москвы и ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ о признании инвестиционного контракта от 11.12.2003 №ДЖП.03.ЦАО.00571 (реестровый номер 13-008857-5001-0012-00001-03) в редакции дополнительных соглашений от 14.12.2006, от 11.08.2015 №2, от 16.04.2020 №4, от 01.09.2020 №5, на реализацию инвестиционного проекта по адресу: ФИО4 пер, д. 29А, стр.2, действующим в связи с соразмерным изменением сроков по п. 2.2. до 11.12.2025 (строительно-монтажные работы), по п. 8.1. до 10.02.2026 (предельный срок реализации) .

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, встречный иск не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик требования по иску не признал согласно доводам отзыва, встречный иск просил удовлетворить в полном объёме.

Третьи лица огласили позицию по спору.

В судебное заседание не явился ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам конкурса, оформленным итоговым протоколом заседания Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов от 20.11.2003 № 18-19/3-24, в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 03.12.2003 № 2225-РП «О реконструкции 5-этажного жилого дома по адресу: ФИО4 пер., д. 29А, стр. 2 (Центральный административный округ города Москвы)», между Правительством Москвы (далее также Администрация) и Обществом с ограниченной ответственностью «Флэт и Ко» (далее - ООО «Флэт и Ко», Инвестор) был заключен Инвестиционный контракт от 11.12.2003 № ДЖП.03.ЦАО00571 (реестровый № 13-008857-5001-0012-00001-03, выше и далее - Контракт).

В соответствии с п. 2.1 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту), предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта по реконструкции (строительству) 5-этажного жилого дома по адресу: <...> (далее также Объект, жилой дом) с ориентировочным объемом инвестиций 1,2 млн. долларов США. Объем необходимых инвестиций утоняется в соответствии с проектно-сметной документацией, разрабатываемой Инвестором.

В частности, данный жилой дом представляет собой 5-этажное (в т.ч. 1 подземный этаж) жилое здание 1938 года постройки, с кадастровым номером 77:01:0001086:1014, общей площадью 1 753,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Красносельский р-н, ФИО4 пер., д. 29А, стр. 2, имеющее назначение: многоквартирный дом.

Согласно п.п. 3.1, 3.5 ст. 3 «Имущественные права Сторон» Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту), на основании результатов проведенного аукциона соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между Сторонами следующим образом.

В собственность Администрации:

- 50 % нежилых помещений;

- 100 % объектов инженерного и коммунального назначения, в т.ч. центральный тепловой пункт (далее - ЦТП), на основании Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы».

В собственность Инвестора:

- 100 % жилых помещений (при условии перечисления в бюджет города денежных средств в размере 1 275 500 долл. США (денежные средства в размере 36 899 012,12 руб. оплачены в соответствии с графиком платежей с 2003 по 2005 гг.));

- 50 % нежилых помещений.

Условиями абз. 1 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту) установлено, что в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств, произвести реконструкцию (строительство) жилого дома с ЦТП для обеспечения теплоснабжения Объекта по адресу: <...> общей площадью 3 030 кв. м.

В силу п. 5.2.2 ст. 5 «Обязанности Сторон» Контракта, Инвестор обязуется обеспечить за счет собственных (заемных и (или) привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по настоящему Контракту и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.

Из условий п. 5.2.7 ст. 5 «Обязанности Сторон» Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту) следует, что Инвестор обязуется обеспечить реконструкцию (строительство) и ввод Объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим Контрактом, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами.

Положениям Контракта были установлены следующие срок строительства (реконструкции) Объекта и срок реализации Контракта.

1) Согласно абз. 3 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» данного Контракта (в первоначальной редакции Контракта), дата ввода в эксплуатацию Объекта - не позднее 2005 г.

При этом, в соответствии с абз. 1, 5 п. 4.2 ст. 4 «Срок и содержание этапов» Контракта (в первоначальной редакции Контракта), окончание второго этапа - дата утверждения приемочной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, но не позднее установленного срока строительства (п. 2.2 Контракта).

В силу п. 8.1 ст. 8 «Срок действия Контракта» названного Контракта, последний вступает в силу с момента его подписания Сторонами в установленном порядке и действует в течение всего периода выполнения обязательств, но не более срока, указанного в п. 2.2 настоящего Контракта.

2) В 2006 г. срок реконструкции (строительства) 5-этажного жилого дома и, соответственно, указанный в абз. 1, 5 п. 4.2 ст. 4 «Срок и содержание этапов», п. 8.1 ст. 8

«Срок действия Контракта» указанного Контракта срок реализации Контракта были продлены.

В частности, из условий п. 1 дополнительного соглашения от 14.12.2006 № 1 к Контракту следует, что предметом настоящего дополнительного соглашения является продление срока реконструкции 5-этажного жилого дома по адресу: <...> (Центральный административный округ города Москвы) до 31.12.2008.

3) Дополнительным соглашением от 11.08.2015 № 2 к Контракту реализация инвестиционного проекта разделена на II этапа.

Так, в соответствии с абз. 2, 3 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» данного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту), срок исполнения Инвестором обязательств по получению разрешения на реконструкцию (строительство) (I этап реализации инвестиционного проекта) — до 31.12.2016.

Срок исполнения Инвестором обязательств по II этапу реализации инвестиционного проекта устанавливается в соответствии с проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы от 19.07.2011 № 85-11/МГЭ/20-П2/11, на основании дополнительного соглашения к Контракту.

4) Впоследствии продлевался срок реализации 1-го этапа инвестиционного проекта, а именно:

- согласно абз. 2 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2019 № 3 к Контракту), срок исполнения Инвестором обязательств по получению разрешения на реконструкцию (строительство) (I этап реализации инвестиционного проекта) - до 31.12.2019;

- согласно абз. 2 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 16.04.2020 № 4 к Контракту), срок исполнения Инвестором обязательств по получению разрешения на реконструкцию (строительство) (I этап реализации инвестиционного проекта) - до 31.12.2020.

5) В результате последним дополнительным соглашением к Контракту установлены срок обязательств по реализации II-го этапа инвестиционного проекта и предельный срок реализации Контракта.

В частности, положениями абз. 3 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» рассматриваемого Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2020 № 2 к Контракту) установлено, что срок исполнения Инвестором обязательств по II этапу реализации инвестиционного проекта - до 23.09.2022.

Кроме того, в соответствии с п. 8.1 ст. 8 «Срок действия Контракта» названного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2020 № 5 к Контракту), Контракт считается заключенным с даты его подписания Сторонами и действует до 23.11.2022 (предельный срок реализации проекта). За указанный период времени Стороны обязаны исполнить все свои обязательства по Контракту.

Необходимо отметить, что названные выше сроки реконструкции (строительства) Объекта и реализации Контракта были установлены по обоюдному соглашению Сторон Контракта и Стороны выразили свою волю на исполнение рассматриваемых договорных обязательств.

С учетом приведенных выше обстоятельств, в ходе реализации Контракта Правительство Москвы неоднократно шло Инвестору навстречу путем продления без применения штрафных санкций как срока реконструкции (строительства) Объекта, так и срока реализации Контракта.

Из условий п. 8.2 ст. 8 «Срок действия Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2020 № 5 к Контракту) следует, что предельный срок реализации проекта может изменяться и приостанавливаться по соглашению Сторон путем заключения дополнительного соглашения, в т.ч. ввиду наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Однако, в установленный Контрактом срок (т.е. до 23.09.2022) реконструкция (строительство) Объекта не осуществлена, предельный срок реализации Контракта истек 23.11.2022, дополнительное соглашение о продлении названного предельного срока реализации проекта между Сторонами Контракта заключено не было.

При этом, Инвестор не обращался в компетентные органы государственной исполнительной власти города Москвы по вопросу продления срока реконструкции (строительства) Объекта и срока реализации Контракта.

В ходе реализации Контракта, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26.08.1997 № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве», решением Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы (протокол от 20.02.2003 № 98), издано Распоряжение Правительства Москвы от 30.07.2004 № 1534-РП «О признании аварийным жилого дома по адресу: ФИО4 переулок, дом 29А, строение 2 (Центральный административный округ)», согласно п. 1 которого жилой дом по адресу: <...> признан аварийным с дальнейшей реконструкцией под жилые цели.

В соответствии с абз. 2, 3 п. 2.3 ст. 2 ст. 2 «Предмет Контракта» данного Контракта, реконструируемое здание не свободно от текущих имущественных обязательств и подлежит освобождению от пользователей нежилых помещений (Предприятие общественной организации «Объединение обслуживания московского Союза художников») на праве хозяйственного ведения (выводит Администрация).

Отселение жителей из Объекта в количестве 30 семей / 78 человек осуществляется городом.

Согласно пп. 5.1.4 п. 5.1 ст. 5 «Обязанности Сторон» Контракта, Администрация обязуется осуществить отселение жителей (собственников и пользователей жилых помещений) и вывод пользователя на праве хозяйственного ведения нежилых помещений из Объекта реконструкции.

Соответственно, во исполнение абз. 2, 3 п. 2.3 ст. 2 ст. 2 «Предмет Контракта», пп. 5.1.4 п. 5.1 ст. 5 «Обязанности Сторон» Контракта фактически на площадь из городских источников городом Москвой отселено 38 семей / 82 человека, затрачено 2 312,8 кв. м.

Объект освобожден от жителей и пользователей нежилых помещений, 14.05.2007 передан Инвестору Государственным унитарным предприятием города Москвы Дирекция единого заказчика Красносельского района (ГУП ДЕЗ Красносельского района) по акту приемки-передачи.

В настоящее время рассматриваемое здание отключено от инженерных коммуникаций.

В связи с протестами жителей, Распоряжением Правительства Москвы от 30.07.2004 № 1534-РП «О признании аварийным жилого дома по адресу: ФИО4 переулок, дом 29А, строение 2 (Центральный административный округ)» и Дополнительным соглашением от 11.08.2015 № 2 к Контракту из условий последнего исключено положение о строительстве подземной автостоянки.

При этом, в целях соблюдения норматива обеспеченности машиноместами Инвестором переданы городу дополнительно 24 машиноместа в рамках другого инвестиционного проекта по адресу: <...>.

Необходимо также отметить, что проведение работ по реконструкции жилого дома предполагалось в границах:

- выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой в границах города Москвы XVIII в. (Камер-Коллежского вала)»;

- объекта археологического наследия «Территория культурного слоя «Земляной город» («Скородома»), XVI в. - XVII в.».

Кроме того, вблизи реконструируемого дома расположен объект культурного наследия федерального значения «Дом Мамонтова» (<...>.

Так, 04.12.2020 Департаментом культурного наследия города Москвы (далее -Мосгорнаследие) согласован раздел проектной документации об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, включающий оценку воздействия проводимых работ на объект культурного наследия федерального значения «Дом Мамонтова».

08.12.2020 Мосгорнаследием согласован разработанный раздел проектной документации об обеспечении сохранности объектов археологического наследия, включающий оценку воздействия проводимых работ на данные объекты и предусматривающий комплекс мероприятий по обеспечению их сохранности.

В рамках реализации I этапа Контракта Инвестором в Комитете государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор) получены:

- разрешение на строительство от 04.04.2007 № RU77141000-000306 со сроком действия до 05.01.2009;

- разрешение на строительство от 23.03.2020 № 77-141000-018835-2020 со сроком действия до 23.09.2022.

Между тем, ООО «Флэт и Ко» строительные работы на объекте не велись, срок действия выданного Мосгосстройнадзором разрешения на строительство от 23.03.2020 № 77-141000-018835-2020 истек 23.09.2022, обязательства по Контракту в части реконструкции (строительства) жилого дома не исполнены.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (выше и далее - ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Так, положениями п. 8.2 ст. 8 «Срок действия Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2020 № 5 к Контракту) установлено, что по истечении предельного срока реализации проекта (п. 8.1 Контракта) действие Контракта прекращается и обязательства Сторон по Контракту прекращаются.

Аналогичные положения содержатся в условиях п. 9.2 ст. 9 «Изменение и прекращение Контракта» данного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2020 № 5 к Контракту), согласно которому, Контракт прекращается:

- по соглашению Сторон;

- по решению арбитражного суда;

- по выполнении Сторонами всех обязательств по Контракту, завершении расчетов и оформлении имущественных отношений согласно акту о результатах реализации инвестиционного проекта;

- по истечении предельного срока реализации (п. 8.1 Контракта).

Как отмечено ранее, предельный срок реализации инвестиционного проекта истек 23.11.2022.

Принимая во внимание, что ООО «Флэт и Ко» в течение 19 лет не осуществлена реконструкция аварийного Объекта без перспектив завершения в ближайшее время, и, в особенности, отсутствие обращений Инвестора с целью продлить сроки обязательств по Контракту, Департаментом инвестиционной и промышленной политики города Москвы от имени Правительства Москвы 09.03.2023 в адрес ООО «Флэт и Ко» направлено уведомление исх. от 09.03.2023 № ДИПП-Э-2802/23-1 об истечении 23.11.2022 предельного срока реализации инвестиционного проекта и прекращении с 24.11.2022 действия Контракта и обязательств Сторон.

Указанное уведомление исх. от 09.03.2023 № ДИПП-Э-2802/23-1 получено Инвестором 14.03.2023, что подтверждается сведениями об отслеживании почтового отправления с трек-номером 12311275040574, размещенными на официальном сайте АО «Почта России» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по электронному адресу: https://www.pochta.ru/.

При наличии подобных обстоятельств, рассматриваемый Контракт прекращен с 24.11.2022 по причине истечения предельного срока его реализации.

В соответствии с п. 3.8 ст. ст. 3 «Имущественные права Сторон» Контракта, права аренды на земельный участок определяются на условиях краткосрочной аренды в установленном порядке на период проектирования и строительства.

Согласно пп. 5.1.2 п. 5.1 ст. 5 «Обязанности Сторон» Контракта, Администрация обязуется в месячный срок оформить с Инвестором договор краткосрочной аренды земельного участка.

Кроме того, в силу пп. 4.1.1 п. 4.1 ст. 4 «Срок и содержание этапов» Контракта, первый этап включает следующее содержание работ:

«4.1.1. Расторжение по соглашению сторон существующего контракта на право хозяйственного ведения. Оформление краткосрочных договоров аренды земельного участка в установленном порядке в соответствии с условиями Контракта в течение месяца после его подписания. Договор краткосрочной аренды земельного участка оформляется на Инвестора.

Начало этапа - дата подписания Контракта.

Окончание этапа - дата оформления разрешения на производство строительных работ.».

Следует отметить, что подлежащий по условиям Контракта реконструкции жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001086:103, имеющего адресный ориентир: <...> (выше и далее - Земельный участок, Участок).

Во исполнение приведенных выше положений Контракта на Земельный участок был оформлен договор краткосрочной аренды от 31.01.2007 № М-01-514201 для проектирования и строительства жилого дома.

Указанный договор аренды от 31.01.2007 № М-01-514201 действовал до 14.09.2012.

Впоследствии, в целях оформления надлежащим образом земельно-правовых отношений на Участок, на основании указанных выше положений Контракта, ООО «Флэт и Ко» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее также Департамент), при участии Правительства Москвы в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с исковым заявлением об обязании заключить новый договор аренды Земельного участка на условиях, предложенных Инвестором в проекте договора аренды указанного Земельного участка.

Указанному исковому заявлению ООО «Флэт и Ко» присвоен номер А40-125288/2016-60-1100.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.01.2017 по делу № А40-125288/2016-60-1100, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017, заявленные ООО «Флэт и Ко» исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, во исполнение данного решения Арбитражного суда города Москвы от 09.01.2017 по делу № А40-125288/2016-60-1100 между Департаментом (далее также Арендодатель) и ООО «Флэт и Ко» (далее также Арендатор) заключен договор аренды от 24.05.2018 № М-01-514201 (в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2019, выше и далее - Договор аренды, Договор) Земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 раздела 1 «ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ЦЕЛЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА» Договора аренды, предметом Договора является Земельный участок, предоставляемый в пользование на условиях аренды для реконструкции (строительства) жилого дома с ЦТП.

Согласно п. 2.1 раздела 2 «СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА» данного Договора аренды, последний заключен на 10 лет.

В силу п. 5.6 раздела 5 «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА» Договора аренды, Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Указанный Договор аренды, а также дополнительное соглашение от 13.03.2019 к Договору прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 19.06.2018 № 77:01:0001086:103-77/012/2018-1 и от 29.03.2019 № 77:01:0001086:103-77/011/2019-3.

Рассматриваемый Договор аренды в настоящее время имеет статус «действующий».

При наличии подобных обстоятельств, спорный Договор аренды заключен во исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 09.01.2017 по делу № А40-125288/2016-60-1100, причем, в рамках названного спора судом удовлетворены требования о заключении договора аренды именно на условиях, которые были предложены самим ООО «Флэт и Ко», в т.ч. в части площади и границ Земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ), градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ, территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу абз. 2, 3 п. 2, абз. 1 п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Аналогичные нормы содержатся в положениях ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, которой установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В силу п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, ПЗЗ включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 3) градостроительные регламенты.

Нормой п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Из положений ч. 1, 1.2, 2, 3 ст. 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в т.ч. их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3 предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Наряду с указанными в п.п. 2 - 4 ч. 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

В соответствии с п. 8 ст. 1 ГрК РФ, ПЗЗ - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В марте 2017 г. положениями п. 1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» утверждены ПЗЗ города Москвы.

Согласно ПЗЗ города Москвы (в первоначальной редакции), Земельный участок расположен в границах территориальной зоны, для которой были установлены следующие:

- вид разрешенного использования: «размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше 8-ми надземных этажей, разделенных на 2 и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20 % общей площади помещений дома (2.5.0)»;

- предельные параметры разрешенной реконструкции (строительства), позволяющие возвести на Участке Объект в соответствии с абз. 1 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту), т.е. площадью 3 030 кв. м.

В рамках реализации условий Контракта (в т.ч. абз. 1 п. 2.2 ст. 2 «Предмет Контракта» указанного Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2015 № 2 к Контракту)) и исполнения обязательств по Договору аренды, по заявлению ООО «Флэт и Ко» в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) на рассматриваемую территорию был оформлен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) от 22.08.2018 № RU77141000-039499, которым были учтены действовавшие на тот момент ПЗЗ города Москвы (т.е. ПЗЗ города Москвы в первоначальной редакции), ввиду чего Земельному участку были определены следующие основные виды разрешенного использования:

- размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше 8-ми надземных этажей, разделенных на 2 и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20 % общей площади помещений дома (2.5.0).

Кроме того, данный ГПЗУ от 22.08.2018 № RU77141000-039499 предусматривал следующие предельные параметры разрешенной реконструкции (строительства) Объекта капитального строительства: предельное количество этажей: 6 этажей + подвал; максимальный процент застройки в границах земельного участка: не установлен; общая площадь Объекта - 3 030 кв. м.

На основании разработанной ООО «Флэт и Ко» в 2010 г. проектной документации на Объект, получившей положительное заключение Мосгосэкспертизы от 18.07.2011 № 85-11/20-П2/11 МГЭ (регистрация в реестре от 19.07.2011 № 77-1-4-0505-11), Мосгосстройнадзором было выдано разрешение на строительство от 23.03.2020 № 77-141000-018835-2020 со сроком действия до 23.09.2022.

Из содержания указанного разрешения на строительство от 23.03.2020 № 77-141000-018835-2020 следовало, что технико-экономические показатели Объекта реконструкции (строительства) следующие: общая площадь объекта: 3 028,92 кв. м; общий строительный объем: 11 085,01 куб. м, в т.ч. подземный: 1 514,98 куб. м; количество этажей: 6 + верхний технический + подвал; высота: 20,49 м; площадь застройки: 507 кв. м; иные показатели: количество квартир: 14 шт.; площадь квартир общая: 1 829,81 кв. м; площадь нежилых помещений общая: 391,36 кв. м.

Однако, Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2023 № 1197-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП» в Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» внесены изменения, согласно которым рассматриваемый Земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны № 14122415 с индексом «Ф» (т.е. в границах зоны сохраняемого землепользования).

В частности, п. 3.2.1 раздела 3.2 «Числовые и иные обозначения отдельных видов территориальных зон, перечень и числовые обозначения - коды видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», п. 3.3.2 раздела 3.3 «Общие требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства» и п. 3.4.3 раздела 3.4 «Общие требования градостроительного регламента в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» главы 3 «Общие положения территориальной части Правил» части 2 «Территориальная часть Правил землепользования и застройки города Москвы» книги 1 «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы» ПЗЗ города Москвы установлено: 3.2.1. В целях градостроительного зонирования территории города Москвы в составе настоящих Правил устанавливаются и указываются на картах градостроительного зонирования: 1) буквенные обозначения территориальных зон и подзон территориальных зон сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), а также территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается (индекс «Н»); 3.3.2. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН; 3.4.2. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

Так, по данным ЕГРН: рассматриваемый Участок относится к категории «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования Земельного участка определен как «среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1)»; на Участке расположен 5-этажнный (в т.ч. 1 подземный этаж) жилой дом общей площадью 1 753,3 кв. м.

При наличии подобных обстоятельств, нормативно установлено, что с момента принятия Постановления Правительства Москвы от 27.06.2023 № 1197-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП» на указанном Земельном участке может быть размещен объект недвижимого имущества, параметры которого не будут превышать 5 этажей и общую площадью в размере 1 753,3 кв. м.

Таким образом, в настоящее время ООО «Флэт и Ко» в рамках исполнения обязательств по Договору аренды не вправе осуществлять реконструкцию (строительство) Объекта недвижимости с технико-экономическими показателями, большими, чем допустимо законом, т.е. площадью 3 030 кв. м.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» (далее -Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП), установлено, что Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента: функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в т.ч. жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Рассматриваемый Земельный участок является не разграниченной государственной собственностью, в отношении которой, на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ и деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации - город Федерального значения Москва.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Одним из таких случаев расторжения договора, предусмотренных нормами ГК РФ, является расторжение договора по основаниям ст. 451 ГК РФ, т.е. ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении последнего.

В частности, согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Истцом указано на то, что Департамент как Арендодатель по Договору аренды при заключении последнего в 2018 г. не мог разумно предвидеть, что действие Контракта, во исполнение которого заключен спорный Договор аренды, будет прекращено в 2022 г. ввиду истечения предельного срока реализации инвестиционного проекта, а также, что Правительством Москвы будет издано Постановление от 27.06.2023 № 1197-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП», положениями которого фактически будет введен запрет на реконструкцию (строительство) Объекта в параметрах, превышающих площадь существующего на Участке жилого дома.

Как следствие, истечение предельного срока реализации Контракта и прекращение его действия с 24.11.2022, наряду с принятием Правительством Москвы Постановления от 27.06.2023 № 1197-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП» и невозможностью возведения на Участке Объекта в согласованных параметрах расценивается Департаментом как существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора аренды.

Истцом указано на то, что Арендодатель, в силу вышеприведенных причин, за указанные изменения обстоятельств не отвечает.

Между тем, приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО «Флэт и Ко» фактической возможности пользования рассматриваемым Земельным участком и осуществления на нем реконструкции (строительства) Объекта недвижимости в рамках действующего Договора аренды.

В связи с чем, истец просит расторгнуть Договор аренды на основании положений ст. 451 ГК РФ, ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении данного Договора.

Подобная возможность расторжения Договора аренды предусмотрена также условиями раздела 6 «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ» указанного Договора аренды.

В частности, положениями деф. 8 п. 6.1 раздела 6 «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ» названного Договора аренды установлено, что Арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в т.ч.: по иным основаниям, предусмотренным правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

В приведенном выше договорном условии под «иными основаниями, предусмотренными правовыми актами Российской Федерации» понимается, в т.ч. применение к спорным правоотношениям нормы ст. 451 ГК РФ в целях расторжения Договора аренды, поскольку дальнейшее использование Участка по его целевому назначению исключается.

Истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п.п. 5, 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ, в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства, а также сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка.

П.п. 3, 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ установлено, что к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Аналогичные положения содержатся также в норме абз. 1, 2 ч. 5 ст. 4 АПК РФ, согласно которой гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Во исполнение установленного действующим законодательством Российской Федерации обязательного претензионного (досудебного) порядка, Департаментом подготовлено и в установленном порядке заказным письмом исх. от 07.07.2023 № ДГИ-И-43565/23 с уведомлением о вручении в адрес ООО «Флэт и Ко» направлено уведомление (претензия) о расторжении спорного Договора аренды по обоюдному соглашению Сторон на основании приложенного к данной претензии соответствующего проекта дополнительного соглашения к Договору.

Указанному заказному письму Департамента исх. от 07.07.2023 № ДГИ-И-43565/23 присвоен следующие трек-номера: 12599374108689, 12599374108702, 12599374108726, 12599374108740.

Согласно сведениями об отслеживании почтовых отправлений с указанными трек-номерами 12599374108689, 12599374108702, 12599374108726, 12599374108740, размещенными на официальном сайте АО «Почта России» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по электронному адресу: https://www.pochta.ru/, заказное письмо Департамента исх. от 07.07.2023 № ДГИ-И-43565/23 вручено ООО «Флэт и Ко» 17.07.2023.

Между тем, до настоящего времени Арендатором в добровольном внесудебном порядке направленный проект дополнительного соглашения к Договору аренды о расторжении последнего по обоюдному соглашению Сторон в редакции города Москвы подписан не был, в связи с чем, Департамент полагает свои права нарушенными в части действия рассматриваемого Договора аренды в отношении Земельного участка.

Наличие указанного обстоятельства послужило подводом для подготовки и обращения Департамента в установленном порядке в целях надлежащей защиты имущественных интересов города Москвы в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением о расторжении заключенного с ООО «Флэт и Ко» Договора аренды Земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал на то, что спорный договор аренды и инвестиционный контракт от 11.12.2003 №ДЖП.03.ЦАО.0057 являются договором простого товарищества и содержат элементы соглашения о развитии застроенной территории соответственно стороной такого договора является Департамент городского имущества г. Москвы.

Также ответчиком указано на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-147441/20 от 20.01.2021 года удовлетворен иск ТОК «ДАНВ-31, стр.2» о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.05.2018 года № М-01-52412, с кадастровым номером 77:01:0001086:103, расположенного по адресу: <...>, заключенного между ООО «ФЛЭТ и Ко» и Департаментом городского имущества города Москвы, в части определения грапиц передаваемого в аренду земельного участка, что причина удовлетворение иска - Правительство Москвы, в лице уполномоченных органов, установило фаницы земельного участка, площадью 1755 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0001086:103, имеющий адресный ориентир/адресные ориентиры: город Москва, ФИО4 нер., вл. 29а, стр. 2, без учета Проекта межевания, утвержденного Распоряжением об утверждении Проекта межевания территории квартала Красносельского района, ограниченного Ананьсвским переулком, ФИО4 переулком. Уланским переулком, Садово-('пасекой улицей {№ 01.04.181.2014) от 03.11.17 года № 37232, что не основано на нормах закона.

Ответчиком указано на то, что фактически договор аренды земельного участка заключен, однако сформированный земельный участок для целей строительства Департаментом городского имущества не предоставлен, соответственно выполнять работы в рамках реализации инвестиционного контракта не представилось возможным.

Согласование границ спорного земельного участка, предоставленного ООО «Флэт и Ко» в силу положении статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 не отвечает признакам законности.

После вступления в силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-147441/20 от 20.01.2021 Правительство г. Москвы в лице Департамента городского имущества г. Москвы начало процесс согласования границ как спорного земельного участка, так и смежных, с учётом утверждённого проекта межевания.

При этом отсутствие сформированного земельного участка не позволяло ООО «ФЛЭТ и Ко» исполнять обязательство но инвестиционному контракту.

Ответчик считает, что неисполнение Правительством Москвы и Департаментом городского имущества обязательств по инвестиционному контракту в части предоставления земельного участка для целей строительства не позволили ответчику выполнить обязательства из инвестиционного контракта по строительству (реконструкции) объекта.

Также ответчиком указано на то, что Правительство Москвы в лице Департамента городского имущества г. Москвы, только 13.04.2023 получило возможность исполнить обязательство по передаче ООО «ФЛЭТ и Ко» сформированного земельного участка в целях реконструкции (строительства) но инвестиционному контракту, однако данное обязательство не выполнено со ссылкой на прекращение действия инвестиционного контракта, однако документ подтверждающий передачу сформированного земельного участка инвестору Истец в материалы дела не представил.

Ответчик считает, что инвестиционный контракт является действующим в связи с соразмерным изменением сроков.

В силу п. 5.1.2,5.1.6, 5.1.7, ,5.1.9 инвестиционного контракта Правительство Москвы обязалось предоставить земельный участок в аренду, оформить земельно-правовые отношения в установленном порядке, оказывать содействие в реализации проекта в т.ч. обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов.

В соответствии с графиком выполнения Сторонами обязательств утверждённым дополнительным соглашением № 5 от 01.09.2020 Правительство Москвы было обязано оформить договор аренды земельного участка, а, следовательно, передать его для выполнения работ инвестору - ООО «ФЛЭТ и Ко».

Инвестор в свою очередь обязан был выполнить подготовку строительной площадки и согласовать проектную документацию.

После получения земельного участка ответчик обязан было приступить к 2 этапу работ строительно-монтажные работы и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно п. 2.2. и 4.2. указанные работы должны были быть выполнены не позднее 23.09.2022 года.

Ответчик указывает на то, что ко второму этапу работ приступить не удалось, т.к. вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-147441/20 от 20.01.2021 года удовлетворен иск ТСЖ «ДАНВ-31, стр.2» о признании недействительным договора аренды земельною участка от 24.05.2018 года № М-01-52412, с кадастровым номером 77:01:0001086:103, расположенного по адресу: <...>, заключенного между ООО «ФЛЭТ и Ко» и Департаментом городского имущества города Москвы, в части определения границ передаваемого в аренду земельного участка. Учитывая изложенное обязательства Правительства Москвы по 1 этапу работ не выполнены - земельный участок для производства строительно-монтажных работ не передан. Также в отсутствие земельного участка невозможно оформление разрешительной документации, в т.ч. разрешения на строительство.

В абз. 2 п.5.1.9. инвестиционпого контракта установлено, что в случае несоблюдения обязательств по п. 5.1. сроки реализации этапов соразмерно изменяются.

Для указанного изменения не требуется заключение дополнительного соглашения, т.к. соглашение о соразмерном изменении сроков уже предусмотрено договором.

Ответчик указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001086:103 сформирован и поставлен на кадастровый учёт 13.04.2023, но до настоящего момента не передан ООО «ФЛЭТ и Ко» для производства работ.

В связи с чем, ответчиком заявлен встречный иск к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, Правительству Москвы и ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ о признании инвестиционного контракта от 11.12.2003 №ДЖП.03.ЦАО.00571 (реестровый номер 13-008857-5001-0012-00001-03) в редакции дополнительных соглашений от 14.12.2006, от 11.08.2015 №2, от 16.04.2020 №4, от 01.09.2020 №5, на реализацию инвестиционного проекта по адресу: ФИО4 пер, д. 29А, стр.2, действующим в связи с соразмерным изменением сроков по п. 2.2. до 11.12.2025 (строительно-монтажные работы), по п. 8.1. до 10.02.2026 (предельный срок реализации).

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы и ООО «Флэт и Ко» заключен инвестиционный контракт от 11.12.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00571 (реестровый номер 13-008857-5001-0012-00001-03) в редакции дополнительных соглашений от 14.12.2006 № 1, от 11.08.2015 № 2, от 29.01.2019 № 3, от 16.04.2020 № 4, от 01.09.2020 № 5 на реконструкцию (строительство) 5-этажного жилого дома с ЦТП для обеспечения теплоснабжения объекта общей площадью 3030 кв.м по адресу: г. Москва, ФИО4 пер., 29 а, стр. 2 (далее также - Контракт).

Контракт был прекращен в связи с истечением предельного срока 23.11.2022.

Порядок использования земельного участка изменен 27.06.2023.

Прекращенный Контракт неактуален в связи с изменением правил использования земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2023 № 1197-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП» в Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» внесены изменения, в результате которых земельный участок, ранее предоставленный для реализации Контракта, полностью расположен в границах территориальной зоны № 14122415 с индексом «Ф».

Согласно п. 3.4.3. Раздела 3.2. Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 « 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс "Ф") в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

По данным ЕГРН на рассматриваемом земельном участке расположен 5-этажный (в т.ч. 1 подземный этаж) жилой дом общей площадью 1 753, 3 кв. м, тогда как Контрактом предусмотрено увеличение этажности жилого дома до 6 этажей и площади до 3 028, 92 кв. м, что с учетом параметров разрешенного строительства недопустимо.

В связи с изложенным, в настоящее время условия Контракта неактуальны, не соответствуют публичным интересам и не выполнимы в рамках действующих правил землепользования и застройки города Москвы.

Ссылка Инвестора на п.п. 5.1.9 и 8.1. Контракта не подтверждает продление Контракта.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий.

Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно п. 5.1.9. Контракта в случае несоблюдения Администрацией обязательств по п. 5.1 сроки реализации этапов (статья 4) соразмерно изменяются.

ООО «ФЛЭТ и Ко» утверждает, что на основании п.п. 5.1.9. и 8.1. Контракт является действующим в виду соразмерного продления сроков реализации этапов, так как Правительством Москвы обязательства по 1 этапу работ не выполнены -земельный участок для производства строительно-монтажных работ не передан.

Однако п. 5.1.9 Контракта предусматривает продление срока реализации этапов, а не Контракта в целом. То есть продление осуществляется в рамках срока действия Контракта.

П. 8.1. Контракта вовсе не содержит условий о соразмерном продлении сроков реализации Контракта.

В соответствии в п. 8.2. Контракта для продления сроков реализации Контракта стороны заключают дополнительное соглашение.

Вместе с тем, ООО «ФЛЭТ и Ко» за заключением дополнительного соглашения о продлении сроков реализации Контракта к Правительству Москвы не обращалось.

Более того, в рамках рассмотрения судебного спора с ПАО «МОЭК» по делу № А40-143 860/2022 ООО «ФЛЭТ и Ко» при защите своей позиции настаивало на том, что действие Контракта прекращено. Как указано в судебном решении от 08.06.2023: представители и ООО «ФЛЭТ и Ко» и Правительства Москвы указывали на то, что фактически инвестиционный договор прекратил действие, в связи с чем договор о подключении к системе теплоснабжения от 01.11.2019 № 10-11/19-752 не может быть исполнен и подлежит расторжению.

Судом данные доводы были приняты и при вынесении решения от 08.06.2023 было указано: «Требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты 50% платы за подключение и оставшейся доли являются неправомерными, в связи с тем, что фактического подключения объекта к системе теплоснабжения не произошло и не может произойти, в связи с прекращением действия договора инвестирования.»

Данные выводы суда были поддержаны апелляционной и кассационной инстанциями.

Ссылка Инвестора на непредоставление ему земельного участка по вине ДГИгМ является необоснованной.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.01.2017 по делу № А40-125288/16 на ДГИгМ была возложена обязанность заключить с ООО «ФЛЭТ и Ко» на условиях, предложенных ООО «ФЛЭТ и Ко», включая площадь земельного участка, его кадастровый номер и адресные ориентиры. Решение вступило в силу 15.03.2017.

Во исполнение решения суда такой договор был заключен 24.05.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2021 по делу № А40-147441/20 были удовлетворены требования ТСЖ «ФИО4-31, СТР.2» о признании указанного договора аренды земельного участка недействительным с связи с нарушением границ межевания.

Во время проведения работ ДГИгМ по формированию земельного участка в измененных границах и постановке его на кадастровый учет ООО «ФЛЭТ и Ко» не обращалось к Правительству Москвы о продлении предельного срока Контракта в связи с отсутствием возможности использовать земельный участок.

Кроме того, ответчиком выбран способ защиты права, не предусмотренный действующим законодательством.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 22.10.2020 № 308-ЭС20-16542 по делу № А32-27793/2019 избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

ООО «ФЛЭТ и Ко» не обращалось к Правительству Москвы о продлении Контракта.

Более того, при рассмотрении дела № А40-143 860/2022 ООО «ФЛЭТ и Ко» настаивало на том, что Контракт прекращен.

Уведомление Правительства Москвы в лице Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы о прекращении Контракта от 09.03.2023 № ДИПП-Э-2802/23-1 вручено ООО «ФЛЭТ и Ко» 14.03.2023.

Однако ООО «ФЛЭТ и Ко» обратилось с иском о признании контракта действующим спустя практически год и только при инициировании судебного разбирательства со стороны ДГИгМ о расторжении договора аренды земельного участка.

Из изложенного следует вывод о том, что ООО «ФЛЭТ и Ко» не заинтересовано в исполнении Контракта, а преследует иные, не связанные с ним цели, злоупотребляя своим правом на предъявление встречного иска.

На данное обстоятельство также указывает факт неоднократного уточнения требований и привлечения соответчиков спустя значительное время после предъявления встречных исковых требований, что значительно продлевает судебный процесс.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 когда недобросовестное поведение одной из сторон установлено, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от такого недобросовестного поведения (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В учетом вышеуказанного, суд на основе совокупности представленных доказательств и установленных обстоятельств, пришел к выводу, об удовлетворении первоначального иска и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по госпошлине распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310, 450, 452, 614, 619 ГК РФ и ст.ст. 65, 71, 75, 110,121,123, 132, 156, 170-176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001086:103, расположенного по адресу: <...> от 24.05.2018 № М-01-514201, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ФЛЭТ И КО".

Взыскать с ООО "ФЛЭТ И КО" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 6 000 руб.

Встречный иск ООО "ФЛЭТ И КО" к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы (ИНН <***>) и Департаменту города Москвы по конкурентной политике (ИНН: <***>) о признании инвестиционного контракта от 11.12.2003 №ДЖП.03.ЦАО.00571 (реестровый номер 13-008857-5001-0012-00001-03) в редакции дополнительных соглашений от 14.12.2006, от 11.08.2015 №2, от 16.04.2020 №4, от 01.09.2020 №5, на реализацию инвестиционного проекта по адресу: ФИО4 пер, д. 29А, стр.2, действующим в связи с соразмерным изменением сроков по п. 2.2. до 11.12.2025 (строительно-монтажные работы), по п. 8.1. до 10.02.2026 (предельный срок реализации) - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова