Решение от 28 июня 2021 г. по делу № А40-32949/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40- 32949/2021-181-212
г. Москва
28 июня 2021г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего – судьи Хабаровой К. М.

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУОМ"

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

об урегулировании разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ГУОМ» (ОГРН <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (с кадастровым номером 77:09:0003023:8000 (общей площадью 285,5 кв. м.) и с кадастровым номером 77:09:0003023:7998 (общей площадью 54,7 кв. м.) путем принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 20 304 000 (двадцать миллионов триста четыре тысячи) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 338 400 (триста тридцать восемь тысяч четыреста) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»,

при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № б/н от 01.08.2019г.,

от Ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-1243/20 от 08.12.2020г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГУОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "ГУОМ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (с кадастровым номером 77:09:0003023:8000 (общей площадью 285,5 кв. м.) и с кадастровым номером 77:09:0003023:7998 (общей площадью 54,7 кв. м.) путем принятия: п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции «Цена Объекта составляет 31 040 487 (Тридцать один миллион сорок тысяч четыреста восемьдесят семь рублей 00 копеек) рубля 00 копеек без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется», изложив пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 517 341 (Пятьсот семнадцать тысяч триста сорок один рубль) рубля 45 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.», с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истец, ссылается на ст.ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", указывая, что предложенная Ответчиком цена объекта является завышенной.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам изложенным в исковом заявлении.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к нижеизложенному выводу.

Как усматривается из материалов дела, истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Судом установлено, что Истец арендует у г. Москвы указанное нежилое помещение на основании Договора аренды с Ответчиком № 00-00527/18 от 27.09.2018 г.

Указанные выше Нежилые помещения находятся в собственности публично-правового образования (г. Москвы), в связи с чем может быть приватизировано в соответствии с требованиями законодательства РФ о приватизации (ст. 217 ГК РФ).

ООО «ГУОМ» обратилось в Департамент городского имущества с Заявлением от 29.10.2020 г. о возмездном отчуждении недвижимости в порядке ФЗ-159 от 2008 г.

Письмом № 33-5-102071/20-(0)-4 от 24.12.2020 г. Департамент городского имущества города Москвы направил ООО «ГУОМ» проект договора купли-продажи.

Не согласившись со стоимостью выкупаемых Нежилых помещений, ООО «ГУОМ» подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий и передало договор в Департамент с приложением Отчёта независимого оценщика № 20-54/265 от 09.12.2020 г.

В протоколе разногласий ООО «ГУОМ» предлагало п. 3.1. и п. 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ООО «ГУОМ» считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной.

Письмом № 33-5-102071/20-(0)-6 от 28.12.2020 г. Департамент городского имущества города Москвы отказал Обществу в заключении договора купли-продажи в редакции Истца.

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, Истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Стороны спора, как участники договорного правоотношения являются равноправными субъектами частноправовых отношений.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 77:09:0003023:8000, общей площадью 285,5 кв.м по состоянию на 29 октября 2020 года составляет 26 363 664руб., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 77:09:0003023:7998 (общей площадью 54,7 кв. м.) по состоянию на 29 октября 2020 года составляет 4 676 823руб.

Данная оценка, проведенная экспертом ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО4 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, истец просит обязать ответчика совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Довод Ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, является необоснованным.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Учитывая изложенное , а также приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключение эксперта, суд удовлетворяет исковые требования.

При этом цена объекта подлежит установлению независимо от того, что Истец не заявлял ее в своих требованиях. Такой вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 446 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, , руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУОМ" (ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (с кадастровым номером 77:09:0003023:8000 (общей площадью 285,5 кв. м.) и с кадастровым номером 77:09:0003023:7998 (общей площадью 54,7 кв. м.), изложив:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 31 040 487 (Тридцать один миллион сорок тысяч четыреста восемьдесят семь рублей 00 копеек) рубля 00 копеек без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

изложив пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 517 341 (Пятьсот семнадцать тысяч триста сорок один рубль) рубля 45 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУОМ" (ОГРН <***>) 6 000 руб. 00коп. (шесть тысяч рублей 00коп.) расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 руб.00коп. (Сорок тысяч рублей 00 копеек) расходов за проведение по делу судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Судья К. М. Хабарова