Постановление от 26 июня 2024 г. по делу № А53-28685/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-28685/2023
город Ростов-на-Дону
27 июня 2024 года
15АП-8916/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.,

судей Величко М.Г., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 18.04.2024, представитель ФИО2 по доверенности от 18.04.2024, представитель ФИО3 по доверенности от 18.04.2024;

от ответчика – директор ФИО4, представители ФИО5 и ФИО6 по доверенности от 01.07.2023;

от третьего лица – представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Современная логистика" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 по делу № А53-28685/2023 по иску ООО "Аллерт" (прежнее наименование ООО «Продмаш-Юг»)к ООО "Современная логистика"при участии третьего лиц  Гордашевский Вадим Романовичо расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 5П от 01.03.2018, обязании возвратить объекты аренды, а именно:

- здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58,

- здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65,

- здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64,

- здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63,

- здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66,

- здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО7.

Решением суда от 02.05.2024 иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды № 5П от 01.03.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" и обществом с ограниченной ответственностью "Современная логистика". Общество с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (ИНН: <***>) обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (ИНН: <***>) по акту приема-передачи полученные по договору аренды № 5П от 01.03.2018 объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, а именно:

- здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58,

- здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65,

- здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64,

- здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63,

- здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66,

- здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

С общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (ИНН: <***>) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (ИНН: <***>) взыскана судебная неустойка в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в решении суда отсутствуют выводы о том, какой ущерб причинен ответчиком истцу, чего в значительной степени лишился истец, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В материалах дела отсутствуют доказательства ухудшения состояния зданий, проведения реконструкции, перепланировки, переоборудований зданий. Предписаний контролирующих органов по данному поводу также не представлено в материалы дела. По мнению ответчика, у суда не имелось оснований к применению положений пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ в качестве основания для расторжения договора. Судом не установлено и не проверено техническое состояние спорных помещений на момент передачи их в аренду, фактический период проведения работ по перепланировке (переустройстве) и реконструкции объекта аренды, наличие или отсутствие ущерба, причиненного объекту аренды, связанного с внутренней отделкой, работой инженерного оборудования, техническим состоянием конструкций. Заявитель указывает, что поскольку истец не обращался к ответчику с требованием о приведении помещений в первоначальное состояние, в связи с чем, исковые требования подлежали оставлению судом без рассмотрения на основании п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ. Также ответчик фактически не является пользователем литера «М», ФИО7 и ООО «Современная логистика» в арендных отношениях не состояли и не состоят. Ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле ООО «Кардиоцентр» оставлено судом без удовлетворения. По мнению заявителя, предъявление иска  является злоупотреблением права со стороны ООО «Продмаш-Юг».

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда поступил отзыв истца на апелляционную жалобу.

Представители ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судом установлено, что истцом изменено наименование общества с ООО «Продмаш-Юг» на ООО «Аллерт» без изменения организационно-правовой формы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 марта 2018 года между ООО "Продмаш-Юг" и ИП ФИО7 был заключен договор аренды, принадлежащих истцу объектов недвижимости, а именно - здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58, - здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65, - здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64, - здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63, - здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66, - здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

Срок аренды установлен 300 месяцев.

31 октября 2022 ИП ФИО7 передал права и обязанности арендатора ООО "Современная логистика".

Право аренды ООО "Современная логистика" зарегистрировано в ЕГРН.

В июле 2023 года ООО "Продмаш-Юг" направило ООО "Современная логистика" претензию о расторжении договора аренды, в том числе ввиду существенных нарушений арендатором условия договора аренда, а именно того что им была произведена не согласованная, реконструкция, переустройство и переоборудования.

В ответ на данную претензию ООО "Совеременная логистика" указало, что обществом не производились данные работы.

Изложенные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требования истца о расторжении договора обусловлены существенным нарушением ответчиком пунктов 3.1.5 договора, положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что п. 3.1.5 договора аренды был установлен запрет на осуществление арендатором реконструкции, переустройства, переоборудования и других строительных работ на объекте аренды. Однако арендатор осуществил данные действия в отношении арендуемого имущества, что являются существенным нарушением условий договора аренды и обстоятельством, позволяющим требовать расторжение договора в судебном порядке.

В подтверждение факта проведения реконструкции, переустройства и перепланировки истцом были представлены заключения специалистов от 12 июля 2023 года № 078-07/23 (т. 1 л.д. 22) и от 05.04.2024 № 096-03/24, в ходе которых они пришли к выводу о том, что в переданных в аренду помещениях были проведены соответствующие изменения, заключающиеся в изменении конфигурации помещений в составе зданий, демонтаже внутренних и части внешних стен (в том числе несущих), образовании новых помещений за счет оборудования новых перекрытий и ограждающих конструкций.

Так, заключением специалиста ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки»  № 07807/23 от 12.07.2023 г. подтверждается  факт уменьшения площади арендованных зданий с момента заключения договора аренды и по состоянию на дату проведения исследования; факт проведения ответчиком работ по реконструкции, перепланировке, переоборудования объектов недвижимости.

В приложении № 1 к договору аренды №5П от 1.03.2018 г. стороны согласовали перечень арендуемых объектов (5 зданий), с указанием площади каждого здания: площадь здания литер «Б» составляет 2887 кв.м., площадь здания литер «Г» составляет 2839,2 кв.м., площадь здания литер «М» составляет 1211,2 кв.м., площадь здания литер «Л» составляет 965,8 кв.м., площадь здания литер «О» составляет 53,8 кв.м., площадь здания литер «Р» составляет 181,6   кв.м

Заключением специалиста ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» № 078-07/23 от 12.07.2023 г. установлено, что в результате проведенных строительных работ общая площадь литеров «Б», «Г», «М» была существенное уменьшена после подписания акта приема-передачи объектов аренды.

В заключении приведена актуальная (уменьшенная) площадь арендованных задний:

площадь здания литер «Б» составляет 2854,3 кв.м (изначально в акте приема-передачи площадь здания литер «Б» указана - 2887 кв.м);

площадь здания литер «Г» составляет 2537,4 кв.м. (изначально в акте приема-передачи площадь здания литер «Г» указана - 2839, 2 кв.м);

площадь здания литер «М» составляет 1192,6 кв.м. (изначально в акте приема-передачи площадь здания литер «М» указана - 1211, 2 кв.м).

Таким образом, площадь каждого из названных зданий была существенно уменьшена после подписания договора аренды, что обусловлено наличием работ по перепланировке и реконструкции.

В заключении также указано, что в зданиях были проведены следующие строительные работы:

заложены дверные проемы, образование новых комнат, образование новых дверных проемов,

в несущей стене образован дверной проем; возведены новые стены; в несущей стене изменено положение дверного проема; заложены оконные проемы и пр.

Строительно-монтажные работы, произведенные в объектах капитального строительства, относятся к перепланировке и реконструкции.

При этом суд учитывает, что ответчик каких-либо возражений относительно представленного заключения не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял.

В данном случае ответчик подписал акт приема-передачи, в котором указана площадь зданий по состоянию на 2018 г.

Однако после заключения договора аренды, в результате осуществлённых строительных работ площадь здания уменьшилась.

Доводы ответчика о том, что приведенные в заключении №078-07/23 от 12.07.2023  работы по перепланировке и реконструкции были выполнены до заключения договора аренды представив договоры субаренды с третьими лицами: ИП ФИО8, ООО «РефКарго», ООО «Лента», ООО «Юг-Плюс», ООО «Восток», ООО «Мага-Трон», ООО «Евро Декор и К», подлежат отклонению судом.

В заключении ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» указано, что согласно представленным ООО «Современная логистика» в материалы дела договорам аренды, в аренду третьим лицам (субарендаторам) переданы помещения общей площадью 467, 7 кв.м., что составляет, 5,746 % от общей площади помещений указанных в договоре аренды № 5П от 01.03.2018 г., (8138 ,6 кв.м.) или 16 % от общей площади помещений в литере Б, составляющей (2887 кв.м.).

В сведениях ЕГРН имеется информация об общей площади объекта капитального строительства под кадастровым номером 61:44:0031440:58 (<...>, литер «Б») равной 2887,0 квадратных метров. Исходя из представленных договоров аренды (субаренды) суммарная площадь сданных в аренду помещений составила 467,7 квадратных метров.

Из общей площади здания представлена незначительная часть помещений, переданных в аренду (субаренду), а именно 16%, что не позволяет провести сравнительный анализ по поводу проведения строительно-монтажных работ в иных помещениях строения.

Таким образом, представленные ответчиком договоры аренды и схемы касаются лишь 5,746 % от общей площади арендуемых помещений или 16 % от общей площади помещений, находящихся в литере Б.

Соответственно, ответчик не представил ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что в оставшихся 95 % помещений работы по перепланировке и реконструкции были осуществлены ранее даты заключения договора аренды договора аренды № 5П от 01.03.2018 г.

При этом с истцом подлежали согласованию работы по каждому виду строительных работ и в каждом помещении (п. 3.1.5. Договора аренды).

Кроме того, в той незначительной площади помещений переданных в аренду субарендаторам (16 % общей площади помещений в литере Б, или 5, 746 % от всей площади помещений) отсутствует большинство выявленных экспертом результатов работ по реконструкции и перепланировки помещений, о чем свидетельствуют выводы в заключении №196-11/23.

В заключении в табличном виде приведены следующие строительно-монтажные работы, относящиеся к перепланировке и реконструкции, которые отсутствуют в договорах аренды заключенных между ИП ФИО7 и третьими лицами (субарендаторами):

в ненесущей стене между комнатами №54 и №51 прорублен дверной проем с обустройством в нем дверного блока;

между комнатами №10а-11а и №52-53 в ненесущей стене заложен дверной проем с проведением отделочных работ;

между комнатами №54 и №52-53 в ненесущей стене заложен дверной проем с проведением отделочных работ;

между комнатами №52 и №53 произведен демонтаж ненесущей стены с образованием комнаты №52-53;

из комнаты №52-53 в несущей стене вместо части оконного проема оборудован дверной проем;

в комнате №15 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №15 и №15а;

из комнаты №5 непосредственно наружу заложен оконный проем с проведением отделочных работ;

между комнатами №3а и №3 заложен дверной проем;

между комнатами №3 и №4 достроена часть ненесущей стены;

Таким образом, представленные ответчиком в материалы дела договоры аренды с приложением схем расположения объектов, площадь которых составляет всего лишь 467,7 кв.м. из общей площади здания равной 8138,6 кв., свидетельствует о том, что большинство переданных в аренду помещений переданы без перепланировок и реконструкций, которые имеются в настоящее время.

Соответственно, представленные ответчиком доказательства подтверждают доводы истца о том, что работы по перепланировке и реконструкции были осуществлены после заключения договора аренды № 5П от 01.03.2018 г.

В заключении экспертом указаны работы по перепланировке и реконструкции в тех помещениях, которые не охватываются представленными в дело ответчиком договорами аренды и в отношении которых ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данные работы выполнены до заключения договора аренды № 5П от 01.03.2018 г.

По объекту капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:58 (литер «Б»), расположенным по адресу: <...>, установлено, что на исследуемом объекте проведены строительно-монтажные работы, относящиеся к перепланировке:

На первом этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

в ненесущей стене между комнатами №4 и №6 прорублены два дверных проема с обустройством в них дверных блоков;

между комнатами №5, №5а, №6, №6а произведен демонтаж ненесущих стен и монтаж новых ненесущих стен с обустройством в них дверных проемов и образованием комнат №5, №5а, №6, №6а и №6г;

между комнатами №1 -2-3-9 и №6а заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем;

в комнате №1-2-3-9 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №1 -2-3-9 и №1а;

между комнатами №10, №11, №12 произведен демонтаж ненесущих стен и монтаж новых ненесущих стен с обустройством в них дверных проемов и образованием комнат №10, №10а-11а, №10б, №11, №12;

в комнате №35 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №35 и №35а;

между комнатами №23, №24, №26, №30, №31 произведен демонтаж ненесущих с образованием комнат №23-24-26-30-31;

между комнатами №26 и №27 заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем;

в ненесущей стене между комнатами №49 и №26 прорублен дверной проем с обустройством в нем дверного блока;

в ненесущей стене между комнатами №46 и №47 прорублен дверной проем с обустройством в нем дверного блока.

На втором этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

между комнатами №2 и №3 произведен демонтаж ненесущих стен и монтаж новых ненесущих стен с образованием комнат №2-3 и №2а;

между комнатами №40 и №10 заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем;

между комнатами №9 и №10 произведен демонтаж ненесущих стен и монтаж новых ненесущих стен с образованием комнат №9-10 и №10а;

между комнатами №28 и №27 заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем;

в ненесущей стене между комнатами №28 и №31 прорублен дверной проем с обустройством в нем дверного блока;

в комнате №33 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №33 и №33а;

между комнатами №43 и №44 произведен демонтаж ненесущей стены с образованием комнаты №43-44;

между комнатами №46 и №47 заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем;

между комнатами №48 и №52 произведен демонтаж ненесущей стены и монтаж новой ненесущей стены с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №48 и №52-48а;

На третьем этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

между комнатами №3а и №3 заложен дверной проем;

между комнатами №3а и №3б произведен демонтаж ненесущих стен с образованием комнаты №3а-3б;

в комнате №3 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №3 и №3б;

в комнате №5 возведена ненесущая стена с образованием комнат №5 и №5а;

между комнатами №5 и №10 в ненесущей стене прорублен новый дверной проем;

между комнатами №18 и №18б произведен демонтаж ненесущих стен с образованием комнат №18-18б;

между комнатами №16 и №16а произведен демонтаж ненесущей стены и монтаж новой ненесущей стены с обустройством дверного проема и образованием комнат №16 и №16а.

между комнатами №25 и №26 в ненесущей стене обустроен дверной проем с установкой дверного блока;

По объекту капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:65 (литер «Г»), расположенном по адресу: <...>


На исследуемом объекте проведены строительно-монтажные работы, относящиеся к перепланировке:

На первом этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

в комнате №1 возведены ненесущие стены с обустройством в них дверных проемов и образованием комнат №1, №1а, №1б и №1в;

в комнате №19 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №19 и №19а;

в комнате №18 возведены ненесущие стены с обустройством в них дверных проемов и образованием комнат №18, №18а и №18б;

между комнатами №16 и №17 произведен демонтаж ненесущих стен с образованием комнаты №16-17;

между комнатами №1 и №12 расширен дверной проем;

между комнатами №7 и №8 заложен дверной проем, а в другом месте стены прорублен новый дверной проем.

На антресоли:

уточнены геометрические размеры комнат;

изменены параметры оконных проемов несущей стены в комнатах №5, №7 и №8.

На исследуемом объекте проведены строительно-монтажные работы, относящиеся к реконструкции:

На первом этаже:

из комнаты №1 в несущей стене оборудованы дверные проемы.

По объекту капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:64 (литер «М»), расположенным по адресу: <...>

На исследуемом объекте проведены строительно-монтажные работы, относящиеся к перепланировке:

На первом этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

в комнате №7 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверных проемов и образованием комнат №7, №7а и №7б.

На втором этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

в комнате №2 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №2а и №2;

в комнате №15 возведена ненесущая стена с обустройством в ней дверного проема и образованием комнат №15а и №15;

На третьем этаже:

уточнены геометрические размеры комнат;

из комнаты №1 заложен оконный проем;

из комнаты №3 наружу в несущей стене изменено положение дверного проема;

из комнаты №1 наружу в несущей стене изменено положение дверного проема.

На исследуемом объекте проведены строительно-монтажные работы, относящиеся к реконструкции:


На первом этаже: из комнаты №7 в несущей стене оборудованы дверные проемы.

Ответчик каких-либо возражений относительно представленного в дело заключения также не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял.

Кроме того, истец пояснил, что в процессе рассмотрения дела в суде ответчик и продолжил проводить строительные работы, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, а также следующими выводами заключения.

В объекте капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:58 (литер «Б»), расположенном по адресу: <...>, после 19 июня 2023 года, проведены строительно-монтажные работы

На первом этаже:

- в помещении №10а-11а проведены строительно-монтажные работы, а именно прокладка и перенос инженерных коммуникаций в помещении №10а-11а с обустройством новой влажной точки в комнате. Указанные работы относятся к переустройству и переоборудованию.

На втором этаже

- в помещении №2-3 проведены строительно-монтажные работы, а именно возведение ненесущей перегородки с образованием новой комнаты площадью 1,00 квадратный метр. Указанные работы относятся к перепланировке.

В объекте капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:64 (литер «М»), расположенном по адресу: <...>, после 19 июня 2023 года, проведены строительно-монтажные работы:

На первом этаже

- в помещении №7 проведены строительно-монтажные работы, а именно в ограждающей наружной стене оборудован дверной проем. Указанные работы относятся к перепланировке.

Ни один из результатов данных строительных работ не был выявлен при осмотре для целей подготовки заключения от 19.06.2023 года.

Более того, ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не представил доказательств неполноты исследования, проведенного 12.07.2023.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства прямо свидетельствуют о факте выполнения строительных работ, так и об их периоде без согласия Арендодателя непосредственно в период рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены договоры субаренды со схемами расположения объектов аренды, свидетельствующие о том, что работы по перепланировке помещений выполнены после 01.03.2018.

Ответчиком в литере «Г» также были проведены строительные работы по демонтажу кирпичной стены после 28.10.2019.

В период рассмотрения настоящего дела ответчиком были выполнены строительно-монтажные работы по заделыванию дверного проема в литере М.

В литере «Б» с кадастровым номером 61:44:0031440:58, расположенном по адресу: <...>, были осуществлены перепланировки в помещениях на первом этаже, на втором и на третьем этаже здания.

Также судом первой инстанции были опрошены в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО9 и ФИО10, который также потвердели факт осуществления переустройство и перепланировка арендатором нежилых помещений в период арендных отношений.

Истец заявлял в качестве самостоятельного основания для расторжения договора аренды уклонение ответчиком от исполнения договорной обязанности поддерживать надлежащее санитарное состояние объектов, производить за свой счет текущий ремонт в плановом объёме, восстанавливать объекты в случае их порчи, в подтверждение чего представлены акты, фото, аудиозаписи, видеозаписи.

В соответствии с п. 7.4 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, выполненные ответчиком работы по реконструкции и перепланировке помещений признаются апелляционным судом существенным нарушением условий договора аренды.

Доводы ответчика о том, что работы осуществляюсь с согласия собственника и за его счет, законно и обоснованно отклонены судом, поскольку ни одного доказательства прямо указывающее на данное обстоятельство в материалах дела не было представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отсутствуют основаниядля расторжения договора аренды и доказательства ухудшения состояния зданий (поскольку в аренду передано именно здание, а не помещения), являются несостоятельными, так как совершение по своему усмотрению действий по переоборудованию (переустройству), перепланировке или реконструкции, любых строительных работ без согласия арендодателя и уполномоченных органов являются существенным нарушением договора аренды.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По аналогии с жилищным законодательством (статья 26 ЖК РФ) под переустройством помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что реконструкция, переустройство и перепланировка являются действием в отношении объекта недвижимого имущества, требующего получения соответствующего разрешения, то есть осуществление указанных действий являются в определенной степени правонарушением.


При этом при реконструкции (к которой в том числе относится и изменения внешних ограждающих контракций, таких как стены здания) изменяется сам объект права.

Под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, демонтаж существующих перегородок и устройство новых перегородок, перенос дверных проемов.

Дополнительные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ. В частности, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); существенно ухудшает имущество (пункт 2).

Учитывая изложенное, условия ограничивающие арендатора от проведения соответствующих изменений в отношении объекта аренды являются существенными, а их нарушения являются основанием для расторжения договора аренды.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд также приходит к выводу, что самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества законно и обоснованно удовлетворены судом с указанием срока для исполнения возврата 30 календарных дней.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей в день.

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). Если истец не требовал присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта и, следовательно, суд их не присудил, а судебное решение по существу спора не исполняется, взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд, принявший упомянутое решение, о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Целью присуждения судебной неустойки является установление ее в таком размере, что бы дельнейшее неисполнение при наличии неустойки было для обязанной стороны не выгодным.

Из обстоятельств дела следует, что ответчику в аренду передано 6 нежилых зданий общей площадью около 7 000 кв. м, которыми он распоряжается посредством сдачи в субаренду, извлекая из этого прибыль.

То есть получение дохода ответчиком очевидно может оппонировать необходимости возврате арендуемого имущества.

Совокупный размер неустойки из суммы 10 000 рублей в день составляет примерно 300 000 рублей в месяц, что не является несоразмерным получаемой прибыли от сдачи в субаренду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленная неустойка не является чрезмерной и в объективной степени будет нести мотивирующий характер для исполнения решения суда.

Довод ответчика о необходимости привлечении к участию в деле субарендаторов (ООО «Кардиоцентр»), подлежит отклонению судом, поскольку с учетом положений п. 1 ст. 618 ГК РФ доказательств, подтверждающих, что решением суда по настоящему делу затрагиваются права и обязанности субарендаторов, в материалы дела не представлено. Договор субаренды следует судьбе договора аренды.

В данной части истец также пояснил, что не вменяет ответчику в качестве нарушения осуществление работ по перепланировке и реконструкции, которые были проведены в помещения занимаемых ООО «Кардиоцентр» на втором этаже ФИО11 Литере М три этажа, ООО «Кардиоцентр» занимает только часть помещений второго этажа, что следует из представленного ответчиком в дело иска ООО «Кардиоцентр». При этом эксперт установил наличие перепланировок и реконструкций не только на втором этаже здания, но и на первом и на третьем этаже. Более того, истец представил фотографии договоров субаренды, заключенные ответчиком с субарендаторами о передаче не занятых ООО «Кардиоцентр» помещений в литере М на первом и третьем этаже. 

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 по делу №А53-28685/2023 оставить  без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова


Судьи                                                                                             М.Г. Величко


ФИО12