Постановление от 18 февраля 2020 г. по делу № А11-10345/2018

243/2020-3901(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А11-10345/2018 18 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года. Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Голубевой О.Н., судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от потребительского ипотечного кооператива «Центральный»: Сысуева А.Ю. (председателя),

от общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»: Сергеевой Л.В. (доверенность от 09.01.2020),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., по делу № А11-10345/2018 Арбитражного суда Владимирской области

по иску потребительского ипотечного кооператива «Центральный»

(ИНН: 3334003616, ОГРН: 1043302401339) к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»

(ИНН: 3328431412, ОГРН: 1043302005878) о взыскании неустойки

и у с т а н о в и л :

потребительский ипотечный кооператив «Центральный» (далее – Кооператив) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обще- ству с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» (далее – Общество) о взыска- нии 690 122 рублей 67 копеек неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства (квартир) за период с 10.04.2018 по 28.06.2018.


Исковое требование основано на статьях 309, 310, 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 4, 6, 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и мотивировано тем, что застройщик не передал в установленный срок квартиры дольщикам.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 24.05.2019 отказал в удовле- творении иска. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами сло- жились гражданские правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимости, а не из договора участия в долевом строительстве.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.10.2019 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Кооператива. Апелляционный суд за- ключил, что данные правоотношения вытекают из договора участия в долевом строительстве; ответчик нарушил установленный договором срок передачи квартир.

Общество не согласилось с принятым постановлением и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить и оставить решение суда первой инстанции в силе. По мнению заявителя, выводы суда первой инстанции о том, что правоотношения между сторонами основаны на договоре купли- продажи будущей недвижимости и отсутствует просрочка передачи объекта, являются верными. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованное постановление без изменения, жалобу Общества – без удо- влетворения.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстан- ций, общество с ограниченной ответственностью «Сириус и К» (застройщик) и Кооператив (участник долевого строительства) 27.09.2016 заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на 144 квартиры, расположенного по адресу: город Муром, Владимирская область, Лесной проезд, дом 1.

Согласно пункту 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить указанный многоквартирный дом, на земельном участке с кадастровым номером 33:26:000000:076, с наружным инженерным обеспечением. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектами долевого строительства являются входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения, характеристики которых, в соответствии с проектной документа- цией, указаны в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 1.4 договора стороны предусмотрели, что застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: разрешения на строительство от 26.07.2011 № RU 33304000-110; договора аренды от 05.08.2011 № 13835 земельного участка с кадаст- ровым номером 33:26:000000:0076, заключенного между застройщиком и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром.


В соответствии с пунктом 1.5 договора после окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи, не позднее 10 дней с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует участнику долевого строительства, что сроки передачи объектов долевого строительства, составляющих многоквартирный дом, едины для всех участников долевого строительства.

Срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 30.03.2018. Сроком окончания строительства многоквартирного дома является дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик обязан осуществлять оформление всей документации на строительство многоквартирного дома, а также при его строительстве строго соблюдать требования проекта и допускать от него отступления в случаях, преду- смотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 2.1.4)

Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – в течение трех дней с момента его получения. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. В течение семи дней, начиная с даты уведомления о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее срока, указанного в пункте 1.3 договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять по акту приема-передачи объекты долевого строительства (пункт 2.1.7).

Стоимость каждого объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, указана в приложении № 1 к договору, является окончательной и изменениям не подлежит. В стоимость объекта долевого строительства не входит стоимость санприборов, межкомнатных дверей и установки встроенных шкафов и антресолей (пункт 3.1).

При невозможности передачи объектов долевого строительства в эксплуатацию в установленный договором срок, застройщик имеет право предложить продлить срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства. Стороны обязу- ются отвечать на требования другой стороны об изменении или о расторжении договора не позднее десяти рабочих дней с момента получения соответствующего требования другой стороны (пункт 4.4).

Согласно пункту 4.5 договора, в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства, установленного договором, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере не менее чем размер ответственности застройщика, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Как указано в пункте 4.13 договора, он не подлежит государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ.

Стороны 18.09.2017 заключили дополнительное соглашение к данному договору в связи с переименованием застройщика в Общество.

Кооператив исполнил обязательство по оплате надлежащим образом, однако встречное обязательство по передаче объектов долевого строительства (квартир) Общество не исполнило. Многоквартирный жилой дом построен, но не сдан в эксплуатацию.

В претензии от 16.04.2018 Кооператив потребовал передать квартиры и уплатить не- устойку. Общество оставило данную претензию без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Кооператива в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и


требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требования- ми.

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обуслов- ленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено дан- ным законом.

В силу статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользова- ния, за исключением случая, установленного частью 3 этой статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства не- устойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об из- менении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считают- ся исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в со- вокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор подписан сторонами, обязательство Кооператива по внесению денежных средств в счет оплаты исполнено надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами не оспарива- ются.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации спорного договора не должно лишать добросовестного участника долевого строительства требовать от застройщика выполнения этого договора.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная реги- страция прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает защиту интересов


как собственников недвижимости, так и других лиц, а также стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (постановления от 26.05.2011 № 10-П и от 10.11.2016 № 23-П; определения от 05.07.2001 № 132-О и 154-О, от 27.09.2016 № 1748-О и другие акты).

Конституционный Суд Российской Федерации заключил, что положения закона, за- крепляющие необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (в том числе, часть 3 статьи 4 и статья 17 Закона № 214-ФЗ), направлены именно на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (определения от 23.03.2010 № 385-О-О и от 28.03.2017 № 642-О).

Такое требование является дополнительной гарантией для лиц, чьи денежные сред- ства привлечены для строительства многоквартирных домов (определение Верховного Су- да Российской Федерации от 02.09.2019 № 44-КА19-6).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12 указал, что отсутствие регистрации договоров участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотрен- ные им меры ответственности. Такая позиция закреплена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.

При этом суд округа также исходит из необходимости применения к спорной ситуа- ции принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противо- речить собственному предыдущему поведению). Общество, заключив с Кооперативом договор долевого участия в строительстве и получив от дольщиков плату в установленном договором объеме и не отрицая в переписке наличие обязательства по передаче квартир, в суде первоначально ссылалось на незаключенность данного договора, затем на его сме- шанный характер и отсутствие его государственной регистрации, не исполняет свое обязательство по передаче квартир.

Аргумент жалобы об отсутствии просрочки передачи квартир является не обосно- ванным.

В пункте 2.1.4 договора стороны согласовали срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 30.03.2018, данный срок не был изменен.

Сдача дома в эксплуатацию означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям норма- тивам и требованиям, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удо- стоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документаци- ей, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство.

Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созда- нию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обяза-


тельства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут счи- таться исполненными.

Дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке в отдельности от других усло- вий договора. При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона N 214-ФЗ речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Указание закона на то, что передача объекта долевого строительства участнику этого строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого строительства застройщик обязан завершить строительство многоквартирного дома, включая его ввод в эксплуатацию. Позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности.

Иных доводов кассационная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции проверил расчет неустойки, выполненный истцом, и признал его верным. Размер неустойки ответчиком в кассационной жалобе не оспаривает- ся.

Таким образом, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск Кооператива.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмот- ренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу Арбитражного суда Владимирской области № А11-10345/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» – без удо- влетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжа- ловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превы- шающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н. Голубева

Судьи С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын