Решение от 19 февраля 2020 г. по делу № А40-116497/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-116497/19-176-1050
19 февраля 2020 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2020 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ГЭС»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора кпли-продажи

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 23.04.2019;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 06.11.2019 № 33-Д-484/19;

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГЭС» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 130,1 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001002:5968, изложив п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 11.339.882 рубля 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «БК-Пифагор» от 20.09.2019 № 20-09-19/01-3. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется», путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188.998 рублей 03 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» от 05.03.2019 № 143/04-01-19 не соответствует Закону № 135-ФЗ или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 от 20.09.2019 № 20-09-19/01-3, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 02.04.2008 № 06-00403/08 в редакции дополнительных соглашений, арендует нежилое помещение общей площадью 130,1кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001002:5968, расположенное в здании по адресу: <...>.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 14.02.2019 обратился к ответчику с заявлением № 33-5-16285/19-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 17.335.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» от 19.03.2019 № 182/2019/1.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «ГК Радиан» от 15.04.2019 № GKR/1819/Н рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 11.840.000 рублей 00 копеек без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 11.840.000 рублей 00 копеек без НДС.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «ГК Радиан» от 15.04.2019 № GKR/1819/Н является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «БК-Пифагор» ФИО4

Согласно заключению эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 от 20.09.2019 № 20-09-19/01-3 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.02.2019 составляет 11.339.882 рубля 00 копеек без НДС.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 от 20.09.2019 № 20-09-19/01-3.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14) исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 от 20.09.2019 № 20-09-19/01-3.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «ГЭС» (ОГРН <***>), при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения (1 этаж пом.IV комн.1,2,2а,2б,2в,3,3а,4,4а,5,5а,6,8,9) общей площадью 130,1 кв.м с кадастровым номером 77:05:0001002:5968, расположенного в здании по адресу: <...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 11.339.882 рубля 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 от 20.09.2019 № 20-09-19/01-З. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется»; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188.998 рублей 3 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «ГЭС» (ОГРН <***>) 46.301 рубль 00 копеек расходов по оплате судебной экспертизы и 6.000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин