Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А78-17831/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-17831/2018
г.Чита
01 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 01 апреля 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Переваловой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, <...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отказа от договора аренды земельного участка №264/15 от 04.06.2015 и в продлении срока его действия, выраженного в уведомлении от 27.08.2018 №01-13/6927 незаконным и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2019;

от заинтересованного лица – ФИО3, представителя по доверенности от 27.09.2017;

от третьего лица ФИО4, представителя по доверенности от 25.12.2018 (до перерыва).

Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (далее- ООО «ПГС», Истец) обратилось в суд с требованием о признании отказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее- Департамент, Ответчик) от договора аренды земельного участка №264/15 от 04.06.2015 и в продлении срока его действия, выраженного в уведомлении №01-13/6927 от 27.08.2018 незаконным и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ПГС».

Определением арбитражного суда от 21.01.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (далее- Комитет градостроительной политики, третье лицо).

Истец в заявлении заявленные требования поддерживает, указывает на то, что, ООО «ПГС» является добросовестным арендатором и имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка. Кроме того, Департамент своими действиями нарушает нормы закона и право общества на использование и освоение, согласно приобретенного проекта, земельного участка под строительство.

Представитель ответчика, заявленные требования оспорил, в отзыве на иск указал на то, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Департамент, в силу норм гражданского законодательства соблюдая процедуру, отказался от договора, возобновленного на неопределенный срок.

Представитель Комитета поддержал позицию Департамента.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании до 14 часов 30 минут 26.03.2019, о чем сделано публичное извещение на сайте суда в сети интернет по адресу: http://www.chita.arbitr.ru.

После перерыва представитель третьего лица не явился, уведомлен в соответствии со ст.163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) и ООО «ПГС» (Арендатор) был подписан 04.06.2015г. договор №264/15 аренды земельного участка (л.д.82-84), расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, мкр. 1-й, 33, площадью 945 кв.м. с кадастровым номером 75:32:021115:1993. Земельный участок предоставляется для размещения административно-бытового здания.

Государственная собственность на данный земельный участок не разграничена, т.к. в материалы дела не представлено доказательств наличия зарегистрированного права собственности на указанный объект.

Настоящий договор заключается сроком до 30.09.2016 (п.2.1).

Дополнительным соглашением №1396 от 18.10.2016 (л.д.91-94), стороны продлили срок действия договора до 30.09.2017 (л.д.91-94).

На обращение арендатора о продлении срока действия договора, 05.10.2017 Департаментом в адрес ООО «ПГС» направлено письмо, полученное последним 05.10.2017 (л.д.95), согласно которого, договор аренды от 04.06.2015 №264/15, сроком действия до 30.09.2017, при отсутствии возражений сторон продлился на неопределенный срок. Любая из сторон в любое время может отказаться от договора, в связи с чем, Департамент предупредил арендатора, что отказывается от договора, который будет действовать до 31.08.2018.

Уведомлением от 27.08.2018 №01-13/6927, полученным обществом 10.09.2018 (л.д.32, 96) Арендодатель отказался от договора аренды, заключенного между сторонами, в связи с окончанием срока его действия. Кроме того, в уведомлении имеется ссылка на необходимость оплаты размера арендной платы в сумме 4 655,32 руб. Уведомлением предписано в трехмесячный срок с момента получения настоящего уведомления, оплатить арендную плату и освободить занимаемый земельный участок.

Указывая на то, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка, неосвоенного по вине Департамента является злоупотреблением правом со стороны последнего, заявитель обратился в суд с иском о признании отказа от продления договора, незаконным.

Общество в обоснование заявленных требований указывает на то, что, начать строительство на земельном участке с кадастровым номером 75:32:021115:1993 истец не смог до окончании срока действия договора аренды, поскольку вид разрешенного использования в договоре указан неверно вместо «административно-бытовое здание» должно быть указано «офисное здание с магазином». Из-за ошибки Департамента, общество не смогло в связи с окончанием срока аренды и отказом в его продлении, освоить земельный участок, в связи с чем, полагает, что такой отказ является незаконным.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Арбитражный суд считает, что между сторонами возникли правоотношения, которые подлежат квалификации по 34 главе Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК к полномочиям Департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статья 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 ст. 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Как следует из материалов дела, стороны в п.2.1 договора в редакции Дополнительного соглашения №1396 от 18.10.2016 (л.д.91-94) определили срок действия договора до 30.09.2017.

После 30.09.2017, Арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений Арендодателя, в связи с чем, договор №264/15 от 04.06.2015 продлился на неопределенный срок.

До истечения срока действия договора, арендатор обратился с заявлением к арендодателю о продлении срока действия договора.

05.10.2017 Департаментом в адрес ООО «ПГС» направлено письмо, полученное последним 05.10.2017 (л.д.95), согласно которого, Департамент предупреждает арендатора, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, будет действовать до 31.08.2018, в связи с отказом арендодателя.

Уведомлением от 27.08.2018 №01-13/6927, полученным обществом 10.09.2018 (л.д.32, 96) Арендодатель отказался от договора аренды, заключенного между сторонами, в связи с окончанием срока действия договора, предупредив арендатора о возвращении арендованного имущества в трехмесячный срок с момента получения уведомления.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статья 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ответчик, отказываясь от договора аренды, указал на то, что ст.39.8 ЗК РФ не предусматривает заключение договора аренды земельного участка на неопределенный срок, в связи с чем, договор будет действовать до 31.08.2018, после указанной даты, арендатору следует вернуть имущество.

Предоставленный арендатору земельный участок не использован истцом в соответствии с целевым назначением данного участка, предусмотренным условиями договора аренды. Акт обследования в материалы дела не представлен, однако факт не освоения спорного земельного участка неоднократно подтвержден представителями истца в судебных заседаниях (аудиозапись от 21.01.2019).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Значимым для правильной квалификации спорных отношений для целей последующего применения норм материального права арбитражный суд признает то, что спорный договор является договором, заключенным на неопределенный срок.

Данное обстоятельство относится к условиям его прекращения и сторонами по существу не оспаривается.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обществом получено уведомление Департамента об отказе от договора аренды, что также им не оспаривается.

Отказ от договора в данной ситуации является правом арендодателя.

Признаков злоупотребления правом со стороны Департамента судом в рамках настоящего дела, на которые ссылается заявитель, не установлено.

В отношении довода ООО «ПГС» о неверном указании Департаментом в договоре аренды вида разрешенного использования, суд указывает следующее.

Согласно представленному в материалы дела Акту выбора земельного участка от 20.09.2005 №111/05 (л.д.71-72), утвержденному распоряжением Мэра г.Читы от 29.09.2005 земельный участок согласован ООО «ПГС» для жилищного строительства, участку присвоен кадастровый номер 75:32:021115:24.

В 2013 году по обращению общества земельный участок с кадастровым номером 75:32:021115:24 разделен на два земельных участка, в том числе с кадастровым номером 75:32:021115:1897, площадью 4227 кв.м.

03.02.2015 ООО ПГС» обратилось в Департамент с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 75:32:021115:1897, с приложением схемы расположения земельного участка, согласно которой, обществом земельные участки будут использоваться «для строительства многоквартирного дома» и «для размещения административно-бытового здания».

Распоряжением Департамента от 25.02.2015 №1311/р «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:021115:1897, государственная собственность на который не разграничена», образовано два земельный участка, расположенных по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома» и «для размещения административно-бытового здания».

Заявлением от 14.04.2015г. заявитель обратился в Департамент (л.д.117) для заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 75:32:021115:1993, площадью 945 кв.м., расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования «для размещения административно-бытового здания», в связи с чем, спорный договор заключен.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

Только в июле 2018г. (л.д.120), заявитель обратился в Комитет градостроительной политики Администрации ГО «Город Чита» для получения разрешения на строительство, то есть спустя более 3 лет с момента заключения договора.

В выдаче разрешения на строительство отказано 26.07.2018 (л.д.120) по причине размещения вспомогательного здания административно-бытового назначения без основного здания.

Суд, в данном случае не установил недобросовестного поведения со стороны Департамента, договор заключен, вид разрешенного использования установлен с учетом заявления ООО «ПГС», при этом общество не обращалось в судебном порядке с требованием к Департаменту об изменении условий договора в части установления иного вида разрешенного использования.

В данном случае, ООО «ПГС» просит восстановить свои нарушенные права путем признания отказа в продлении договора аренды незаконным, при этом указывает на то, что освоить земельный участок при существующем виде разрешенного использования не представляется возможным.

Однако в данном случае, как установлено судом в рамках рассмотрения настоящего дела, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие, отказ от договора в данной ситуации является правом арендодателя, следовательно, понуждение арендодателя продлить договор аренды противоречит нормам земельного и гражданского законодательства.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из смысла изложенных норм, действовавших как на момент возникновения спорных отношений, так и на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендатор, нарушивший установленную законом обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка, не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе как на торгах.

Оценивая представленные в дело документы, суд приходит к выводу о том, что цель, для которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, не была достигнута в установленный соглашением сторон срок.

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, будут передаваться в аренду, в том числе для целей строительства, на торгах, проводимых в форме аукционов.

Земельным кодексом РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрен закрытый перечень случаев, когда земельные участки будут предоставляться без проведения торгов, к которым спорная ситуация не относится.

Оспариваемое уведомление – это отказ от заключения договора аренды земельного участка на новый срок, которое было направлено истцу не в рамках осуществления Департаментом публично-правовых функций, как органа, наделенного властными полномочиями, а в рамках гражданско-правовых отношений, возникших между сторонами по гражданско-правовому договору. В спорных отношениях Департамент выступает в качестве контрагента – стороны по договору, а не в качестве субъекта властных полномочий. Спорные отношения носят гражданско-правовой характер.

Таким образом, суд считает, что отсутствуют правовые основания для признания уведомления от 27.08.2018 № 01-13/6927 об отказе от договора аренды от 04.06.2015 незаконным, поскольку в случае удовлетворения ответчиком заявления истца и продлении срока действия договора аренды заключенного на новый срок без проведения торгов договор или соглашение являлись бы ничтожными в силу статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции, изложенной в Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

С учётом изложенных обстоятельств дела и норм права суд считает, что требование истца не подлежит удовлетворению.

При обращении истца в суд с настоящим заявлением, обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб. на основании ч.1 ст.333.41 Налогового кодекса РФ, в связи с чем, с истца подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина в установленном размере по правилам ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>), отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья Перевалова Е.А.