Решение от 12 мая 2017 г. по делу № А41-90800/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90800/16
12 мая 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Левобережное" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за 2, 3 кварталы 2016 года, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6,

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Левобережное" с требованиями, исходя из принятых уточнений, о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб. за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года, неустойки в сумме 654270,88 руб. за период с 16.03.2015 по 01.11.2016, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме с учетом принятых уточнений, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Левобережное" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, предоставленного для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса.

Договор аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В силу пункта 2.1 договора земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6 предоставлен в аренду ООО «Левобережное» сроком на 49 лет.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 09.11.2016 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Левобережное" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 и предложила досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 не погашена ООО "Левобережное" в добровольном порядке, и претензия от 09.11.2016 оставлена ответчиком без удовлетворения, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы истца, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

При этом расчет арендной платы соответствует требованиям Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

ООО «Левобережное» представило в материалы дела возражения на иск, в которых указывает, что при расчете арендной платы подлежали примененениюследующие коэффициенты: показатель Кд - 1,1, предусмотренный пунктом 17 приложения к Закону Московской области № 23/96-ОЗ, исходя из вида разрешенного использования «Для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов», коэффициент Пкд – 1, также исходя из указанного вида разрешенного использования в соответствии с пунктом 17 приложения № 1 к решению Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 года № 48/4 «Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки».

Вместе с тем, суд отклоняет данные доводы ответчика, поскольку правильность порядок расчета арендной платы по договору от 03.03.2015 № ЮА-20 установлена решением Арбитражного суда Московской области от 03.06.2016 по делу № А41-100389/15.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, возражения ООО "Левобережное" относительно порядка расчета арендной платы сводятся к пересмотру вступившего в законную силу судебного акта, что действующим законодательством не допускается.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 03.03.2015 № ЮА-20 за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года составляет 4532123,38 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 4532123,38 руб. подлежит взысканию.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.03.2015 по 01.11.2016 в общей сумме 654270,88 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

При этом согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, пени по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 также подлежат взысканию в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 09.11.2016 Администрация городского округа Химки Московской области предложила ООО "Левобережное" досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 и возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6. Факт направления претензии от 09.11.2016 в адрес ответчика подтверждается копией почтовой квитанции об отправке заказной корреспонденции.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Химки Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, нарушение сроков внесение платы за пользование земельным участком носит систематический характер.

Вместе с тем, суд не находит оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 в связи со следующим.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, ООО "Левобережное" по договору аренды от 03.03.2015 № ЮА-20 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6 для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса.

В материалы дела представлен акт от 27.03.2017 осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, из которого следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, на участке расположены огороды и асфальтированная дорожка.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6, достигнута, материалы дела не содержат.

Между тем. Суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ специальным основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В данном случае, целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды от 03.03.2015 № ЮА-20 является строительство объекта - многофункционального административно-делового комплекса.

При этом трехлетний срок на освоение земельного участка и строительство с момента заключения договора аренды от 03.03.2015 № ЮА-20 и до направления претензии от 09.11.2016, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, не истек.

Исходя из системного толкования земельного и градостроительного законодательства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (ст. ст. 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Как указывается ответчиком и не оспаривается истцом, с момента заключении договора аренды от 03.03.2015 № ЮА-20 ООО "Левобережное" получены градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к инженерным сетям (электричество, водоснабжение), проведены инженерно-изыскательские работы, геодезические изыскания, осуществлены мероприятия по подготовке документации по планировке территории, ведутся работы по подготовке разрешительной документации на строительство.

В силу ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, учитывая, что ООО "Левобережное" ведет работы по освоению земельного участка по подготовке к строительству, нормативный срок осуществления строительства не истек, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации городского округа Химки Московской области в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 являются преждевременными и не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 48932 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "Левобережное" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 № ЮА-20 в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за 2, 3 кварталы 2016 года.

В удовлетворении требований о расторжении договора отказать.

Взыскать с ООО "Левобережное" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 48932 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г.Богатина