Решение от 17 декабря 2021 г. по делу № А78-7171/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-7171/2020
г.Чита
17 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2021 года

Решение изготовлено в полном объёме 17 декабря 2021 года


Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Л.В. Бочкарниковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии из собственности ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, площадью 1243 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет градостроительной политики администрации городского округа "город Чита" (ОГРН <***>, ИНН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 25.08.2020;

от третьего лица: представитель не явился.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании с 08.12.2021 до 09 час. 15 мин 10.12.2021.


Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (далее – ответчик, Общество) об изъятии из собственности ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, площадью 1243 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке.

Исковые требования обоснованы статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что договор аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена от 22.03.2017 № 150/17, на основании которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5353 кв. м с кадастровым номером 75:32:010303:19, местоположение: Забайкальский край, г.Чита, район Романовского переулка, для завершения объекта капитального строительства прекратил свое действие, а объект строительством не завершен.

Исковое заявление согласно реестру электронного распределения дел поступило на рассмотрение судье Бочкарниковой Л.В., и было принято судьей Будаевой Е.А. в порядке взаимозаменяемости судей на основании распоряжения председателя Арбитражного суда Забайкальского края от 16.03.2020 (часть 5 статьи 18 АПК РФ).

Определением суда от 20.08.2020 исковое заявление принято к производству.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лица участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Учитывая отсутствие возражений истца и ответчика суд, признав дело подготовленным, протокольным определением от 26.11.2020 завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании по правилам статьи 137 АПК РФ и в соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 №65 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

Определением суда от 23.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительной политики администрации городского округа "город Чита" (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (л.д.98-99 т.2).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Определением суда от 14.04.2021 по делу №А78-7171/2020 назначена судебная строительная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 672038 <...>) ФИО3 и ФИО4.

Арбитражный суд предупредил экспертов об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения (пункт 3 части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На разрешение экспертам поставлен следующий вопрос:

- определить степень готовности объекта строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, площадью 1243 кв.м., расположенного по адресу пер.Романовский.

Производство по делу №А78-7171/2020 было приостановлено до окончания экспертизы (л.д.133 – 135 т.2).

20.05.2021 в суд поступило заключение эксперта № 21/05/26 от 19.05.2021 (л.д.139-162 т.2).

Определением суда от 24.05.2021 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства с возможностью одновременного рассмотрения спора по существу на 12 час. 00 мин. 22.07.2021.

Определением суда от 03.06.2021 пересилены денежные средства в размере 10000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Забайкальского края на расчетный счет Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз.

Протокольным определением от 22.07.2021производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения относительно проведенной экспертизы.

Определением от 13.08.2021 по устному ходатайству истца суд вызвал для дачи пояснений эксперта Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз ФИО3 и специалиста Государственной инспекции Забайкальского края.

08.09.2021 в суд в электронном виде через сервис «Мой Арбитр» от государственной инспекции Забайкальского края поступили пояснения (л.д.12 т.3).

09.09.2021 в судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ФИО3 в части проведенного исследования и применения нормативных документов, в частности, Постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г."

30.09.2021 в суд от эксперта поступило дополнение к экспертному заключению № 21/05/26 от 19.05.2021 (л.д.22-23 т.3). Экспертом приведена формула в соответствии со сметой на строительство, формула с готовностью конструктивных элементов объекта, указал на то, что расчет степени готовности объекта осуществляется путем анализа готовности конструктивных элементов объекта, а также, что степень готовности объекта строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, площадью 1243 кв.м., расположенного по адресу <...> составляет 100%.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика с требованиями истца не согласился по основаниям, изложенным в отзывах на иск (л.д.84-87 т.1, л.д.2-3 т.3).

Ответчик пояснил, что на момент осмотра истцом объекта, в действительности строительство объекта было завершено, однако до истечении срока действия договора аренды оформить необходимые документы для ввода здания в эксплуатацию и заключения нового договора аренды общество не успело из-за распространения новой коронавирусной инфекции; в настоящий момент строительство объекта расположенного по адресу: <...> завершено в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе экспертным заключением; истцом не был надлежащим образом соблюден претензионный порядок рассмотрения спора.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, представлено пояснение по делу (л.д.128 т.2).

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие истца и третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, эксперта, оценив экспертное заключение № 21/05/26 от 19.05.2021, представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 22.03.2017 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «СОККАЗ» (в настоящее время другое наименование - ООО «ТЕРРИТОРИЯ АВТОСЕРВИСА») заключен договор аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена, № 150/17, для завершения строительства объекта капитального строительства - автосервиса с диагностикой для технического осмотра автомобилей, (далее - договор аренды) (пункты 1.1., 1.2.).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.05.2017.

Договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами (пункт 9.1. договора)

Согласно пункту 1.3. договора земельный участок для завершения объекта капитального строительства – автосервиса с диагностикой для технического осмотра автомобилей предоставляется однократно.

Согласно пункту 1.5. договора указанный в договоре вид разрешенного использования земельного участка является окончательной и изменению не подлежит, если иное не предусмотрен действующим законодательством.

Договор заключен сроком по 22.03.2020 включительно.

Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором.

В случае, если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и видом разрешенного использования, согласно пункту 6.2.23 договора аренды арендатор обязан в сроки, установленные договором, получить разрешение на строительство объекта, построить объект и зарегистрировать на него право собственности.

Указанный договор аренды был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно данной норме закона правом на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов обладает собственник объекта незавершенного строительства, возведенного в рамках договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015. Такое право предоставляется заявителю однократно, на срок три года.

Истец указал, что поскольку ответчик на дату заключения указанного договора аренды земельного участка являлся собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, то ему указанный земельный участок давался для завершения строительства однократно на три года.

После истечения срока данного договора аренды земельного участка ответчик не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка без торгов (пункты 3.2, 9.2 договора аренды земельного участка, пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Результаты обследования зафиксированы в акте осмотра земельного участка от 04.06.2020 и приложенных к нему фото таблицах.

Согласно акту на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (двухэтажное строение), территория земельного участка частично огорожена, на участке прорастает естественная растительность (л.д. 31-34 т.1).

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 18.05.2012 № RU75303000-118, выданное Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «город Чита». Срок действия настоящего разрешения до 31.12.2012 (л.д.9-10 т.1).

Согласно пояснениям третьего лица, действие разрешения было продлено до 15.03.2016 (разрешение на строительство № RU 75303000-288). Договор аренды земельного участка между сторонами был заключен сроком на 3 года, до 22.03.2020. Таким образом, земельные правоотношения застройщика – ООО «Территория Автосервиса» и собственника земельного участка – Департамента прекращены, в связи с чем, согласно нормам градостроительного законодательства, у органа местного самоуправления отсутствуют основания для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.128 т.2).

11.06.2020 Департаментом арендатору направлено письмо № 03-13/3074-А о необходимости освобождения земельного участка, начислена плата за фактическое использование земельного участка, арендатор уведомлен о том, что Департаментом будет направлено исковое заявление в суд об изъятии объекта незавершенного строительства (л.д.35-36 т.1).

Письмо Департамента оставлено без ответа.

Полагая, что по окончании действия договора аренды (22.03.2020), объект недвижимости не завершен строительством, подлежит изъятию у собственника с последующей продажей с публичных торгов, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Закона № 171-ФЗ.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Договор аренды земельного участка заключен 22.03.2017, следовательно, он попадает под действие статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие статьей 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015.

11.06.2020 № 03-13/3074-А Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении действия договора аренды (срок аренда до 22.03.2020), в связи с истечением срока его действия, а также о начислении платы за фактическое использование земельного участка за период с 23.03.2020 по 10.06.20020 в размере 46926,91 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2020 № КУВИ-001/2020-8004330 ООО «СОККАЗ» (в настоящее время - ООО «ТЕРРИТОРИЯ АВТОСЕРВИСА») является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, расположенного по адресу: <...> степень готовности объекта 71%, площадью застройки 1243 кв. м., право собственности ответчика зарегистрировано 20.04.2015 (л.д. 24-25 т. 1).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Таким образом, имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора аренды земельного участка, поскольку с прекращением этого договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Однако ответчиком не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Ответчиком не доказано наличие у него в настоящий момент права на получение земельного участка в пользование, без проведения процедуры торгов.

Таким образом, достаточных доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ, подтверждающих, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком в дело не представлено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Поскольку Департамент воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Общества право на однократное продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 22.03.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

На основании вышеизложенного и учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов из представленных в материалы дела доказательств не следует, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования Департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.

Таким образом, требования Департамента подлежат удовлетворению.

При этом, судом не установлено оснований для продления действия договора аренды, предоставления земельного участка ответчику без проведения торгов на новый срок.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Статья 272 ГК РФ предусматривает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

Между тем в силу прямого указания пункта 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что руководствуясь нормами Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" 20.10.2020 обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка (л.д.94 т.1).

Доводы Общества о наличии оснований для продления срока аренды не принимаются.

Действительно, статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Так, пунктом 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

С указанным заявлением арендатор может обратиться в уполномоченный орган в срок до 01.03.2021 года. Кроме того, указанное соглашение будет заключено при соблюдении арендатором условий, установленных в пункте 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

Между тем, срок договора аренды между сторонами истек 22.03.2020.

С заявлением о продлении договора аренды земельного участка ответчик обратился – 21.10.2020 (л.д.94 т.1), то есть после истечения срока действия договора аренды.

Таким образом, поскольку срок договора аренды земельного участка, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное получение земельного участка для завершения строительства, истек, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, исковые требования Департамента об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов имеют под собой правовые основания.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства того, что мешало Обществу достроить объект незавершенного строительства в течение 3-х лет.

В качестве основания для продления договора Общество указало, что в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объекта в срок действия договора аренды не представилось возможным.

Довод о том, что ответчик не смог реализовать свое право в период распространения новой коронавирусной инфекции ни чем не подтвержден.

Доказательства того, что коммерческая деятельность ответчика была приостановлена вследствие принятия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), либо Общество обращалось с заявлением о продлении договора аренды земельного участка в электронном виде или через почтовый ящик в Департамент, а также в Комитет градостроительной политики администрации городского округа "город Чита" за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Довод ответчика о том, что истцом не был надлежащим образом соблюден претензионный порядок рассмотрения спора, подлежит отклонению.

Соблюдение истцом претензионного порядка рассмотрения спора подтверждается представленной в материалы дела копией письма (претензии) от 11.06.2020 № 03-13/3074-А о прекращении действия договора аренды (срок аренда до 22.03.2020), в связи с истечением срока его действия, а также о начислении платы за фактическое использование земельного участка за период с 23.03.2020 по 10.06.20020 в размере 46926,91 руб. (л.д.35 т.1).

Данное письмо получено ООО «Территория автосервис» - 23.06.2020, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д.36 т.1).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Возражения ответчика, изложенные в отзывах, судом рассмотрены и отклонены по основаниям, указанным в мотивировочной части решения.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 6000 рублей

В связи с излишне уплаченной суммой по оплате за проведение судебной экспертизы суд возвращает обществу с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Забайкальского края денежные средства в сумме 20000 руб., уплаченные по платежному поручению от 04.03.2021 №28 (л.д.112 т.2).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71, площадью 1243 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Забайкальского края денежные средства в сумме 20000 руб., уплаченные по платежному поручению от 04.03.2021 №28 по реквизитам:

Наименование банка: СИБИРСКИЙ ФИЛИАЛ ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» г.НОВОСИБИРСК, БИК 045004816, корреспондентский счет 30101810500000000816, расчетный счет <***>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.


Судья Л.В. Бочкарникова