Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А79-10550/2018

109/2019-126181(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10550/2018
г. Чебоксары
27 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.11.2019.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Карла Маркса д. 36

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП:308213017200076 ИНН:212700461203, д. Ураково, Мариинско-Посадский район, Чувашская Республика,

о взыскании 676268,22 руб.,

третьи лица - муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, 428017, <...>, общество с ограниченной ответственностью "Удача", 428031, <...> корп.а, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", 400050, <...>, оценщик ФИО3,

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности от 06.06.2019 № 29/01-3237, от ответчика: ФИО5 по доверенности от 16.10.2018,

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 06.06.2019 № 1048/02, установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 726 587 руб. 59 коп. долга за период с

16.10.2017 по 31.05.2018, 86 090 руб. 90 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 14.07.2017 № 109/5589-Л. Размер арендной платы определен истцом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, в редакции, действовавшей в соответствующие периоды, за 2017 год исходя из годового размера арендной платы 958 096,41 руб., определенного из расчета 10% (размер ставки рефинансирования на начало 2017 года) кадастровой стоимости участка, за 2018 год - исходя из годового размера арендной платы 1 258 725 руб., определенного в соответствии с рыночной стоимостью права аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Удача", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", оценщик ФИО3.

Определением суда от 29.01.2019 по делу назначена экспертиза для решения вопроса о соответствии установленным требованиям отчета оценщика, явившегося основанием для определения размера арендной платы, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", эксперту ФИО6; производство по делу приостановлено.

Производство экспертизы по делу завершено, 19.03.2019 в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии поступило заключение эксперта.

Определением от 20.03.2019 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела представитель истца и третьего лица уменьшил исковые требования, просил взыскать с ответчика долг в размере 601 325 руб. 64коп. за период с 16.10.2017 по 31.05.2018 исходя из годового размера арендной платы 958 096,41 руб. за весь период, определенного из расчета 10% кадастровой стоимости земельного участка, 74 942 руб. 58 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018.

Изменение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца, представляющий также интересы третьего лица МКУ "Земельное управление", иск поддержал по приведенным в нем основаниям, указал, что за спорный период основания для начисления арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью права аренды отсутствуют, поскольку ответчик в течение этого периода не был надлежащим образом уведомлен об изменении механизма определения арендной платы.

Представитель ответчика иск не признал, указал, что договор аренды земельного участка с ответчиком не заключен, обязанность по внесению арендной платы у него отсутствует. В случае признания требований истца обоснованными ходатайствовал об определении размера арендной платы исходя из определенной

экспертом величины рыночной стоимости права аренды, уменьшении размера пени по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно данным ЕГРН истец с 16.10.2017 является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 21:01:030904:173 площадью 2 050,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с заключением эксперта № Э/19-008 от 18.03.2019 указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:020904:44 (т. 2, л.д. 22-23).

Ранее с предыдущим собственником объекта недвижимости – ООО "Удача" Администрацией заключен договор № 109/5589-Л от 14.07.2017 аренды земельного участка, в соответствии с которым Администрация (Арендодатель) сдает, а ООО "Удача" (Арендатор) принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020904:44 площадью 2038 кв.м по адресу: <...> с видом разрешенного использования- для эксплуатации нежилого помещения, предоставленный на основании заявления ООО "Удача" от 16.06.2017. Срок аренды установлен до 15.05.2066.

Государственная регистрация договора аренды произведена 28.07.2017.

В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и корректирующих коэффициентов. Размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов". Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике в размере и сроки, установленные расчетом – приложением к договору. Арендодатель публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы и (или) направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, которые являются обязательными для Арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре

аренды" (далее - постановление Пленума № 73), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время - пункта 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020904:44, являющегося предметом договора № 109/5589-Л от 14.07.2007 аренды земельного участка (16.10.2017), к ответчику перешли права и обязанности арендатора по данному договору.

С учетом изложенного довод ответчика об отсутствии заключенного с ним договора аренды земельного участка подлежит отклонению.

Указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием по настоящему делу.

Претензия от 18.06.2018 о погашении долга оставлена ответчиком без удовлетворения (т. 1, л.д. 20, 21).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума № 73 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка), арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - кадастровая стоимость земельного участка; Р - действующая ключевая ставка Банка России.

Ключевая ставка на начало года заключения договора аренды земельного участка составляла 10%.

С учетом изложенного суд признает правомерным произведенный истцом расчет годового размера арендной платы за земельный участок исходя из 10% кадастровой стоимости земельного участка.

В нарушение приведенных положений закона и договора обязательства по внесению арендных платежей ответчик не исполнил, доказательств оплаты не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), согласно расчету истца задолженность составляет 601 325 руб. 64 коп. за период с момента приобретения объекта недвижимости 16.10.2017 по 31.05.2018. Проверив расчет, суд признает его обоснованным, а требования в этой части подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

При этом довод ответчика о наличии оснований для исчисления арендной платы с учетом рыночной стоимости права аренды подлежит отклонению.

В связи с принятием постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 изменен порядок определения размера арендной платы за землю, а именно в основу расчета положена рыночная стоимость права аренды.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются

порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Размер арендной платы за спорный земельный участок был изменен на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 № 349, вступившего в силу через десять дней после дня официального опубликования, которым предусмотрено определение арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке установленном законодательством, является обязанностью арендодателя. До проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы арендатор не имеет возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

В связи с изложенным размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении. Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

В материалы дела не представлено и сторонами документально не подтверждено уведомление ответчика арендодателем в спорном периоде об изменении механизма определения арендной платы путем ее расчета исходя из рыночной стоимости права аренды.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость права аренды для расчета арендной платы в спорном периоде применению не подлежит.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендатора по внесению арендной платы обеспечено в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды пени в размере 0,1% не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Истцом начислено 74 942 руб. 58 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018. Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, контррасчет цены иска в этой части суду не представлен.

Проверив расчет, суд признает его верным, в связи с чем требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению.

Ответчик ходатайствует о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки до ключевой ставки Банка России.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения

обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Принимая во внимание, что 0,1% суммы просрочки в день является обычно применяемым размером ответственности в деловом обороте, отсутствие доказательств несоразмерности последствиям нарушения обязательств неустойки, а также доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном законом размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Ввиду удовлетворения иска государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, взыскивается с ответчика в федеральный бюджет по правилам статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столицы Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 601 325 руб. (Шестьсот одну тысячу триста двадцать пять рублей) 64коп. за период с 16.10.2017 по 31.05.2018, 74 942 руб. (Семьдесят четыре тысячи девятьсот сорок два рубля) 58 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 16 252 руб. (Шестнадцать тысяч двести пятьдесят два рубля) государственной пошлины в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.А. Цветкова Электронная подпись сформирована некорректно. Подпись

не соответствует файлу или подписанный файл был изменён

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.05.2019 10:19:59

Кому выдана Цветкова Светлана Анатольевна