Решение от 15 октября 2025 г. по делу № А83-5825/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-5825/2025
16 октября 2025 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 2 октября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел материалы заявления акционерного общества «Крымский гарантийный фонд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Турецкая, 13А, г. Симферополь, <...>)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН – <***>, ИНН – <***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, <...>);

Ялтинскому городскому управлению Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру <...>, г. Ялта, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пер. Дегтярный, 11, лит. А, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Аптека №1-Ялта» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; набережная имени Ленина В.И., 38, пом. 9, г. Ялта, <...>), арбитражного управляющего общества с  ограниченной ответственностью «Аптека №1-Ялта» ФИО1

о признании незаконным отказа

при участии:

от заявителя – ФИО2, действующий на основании доверенности от 11.09.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от регистрирующего органа – ФИО3, представитель по доверенности от 26.12.2024 №07/01/4157, личность установлена служебным удостоверением №1456, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

28.03.2025 акционерное общество «Крымский гарантийный фонд» (далее – заявитель, общество, АО «Крымский гарантийный фонд», фонд) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с требованием о признании незаконным отказа Ялтинского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Ялтинское городское управление Госкомрегистра) от 20.02.2025 №КУВД-001/2024-57357438/13 в государственной регистрации прав.

В качестве правовосстановительной меры заявитель просит суд обязать Ялтинское городское управление Госкомрегистра осуществить государственную регистрацию прав залогодержателя в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010123:3007, расположенного по адресу: набережная им. Ленина В.И., №18-20, пом. 7, г. Ялта.

Заявленные требования АО «Крымский гарантийный фонд» мотивирует предоставлением регистрирующему органу необходимых, достаточных и исчерпывающих документов, необходимых для государственной регистрации. К тому же, фонду, как поручителю, перешли права первоначального залогодателя (банка) в объеме произведенной выплаты. Такой переход происходит автоматически на основании закона, а не договора уступки. Более того, предоставленная в электронном виде копия договора поручительства, подписана квалифицированной электронной подписью.

Во время судебного заседания представитель общества требования, изложенные в заявлении, письменных пояснениях от 18.06.2025, поддержал в полном объеме.

Представитель Госкомрегистра против удовлетворения заявления возражал, последовательно повторяя доводы, изложенные в отзыве от 22.05.2025, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого уведомления. Указал, что представленный на регистрацию договор поручительства не был подписан сторонами, не были предоставлены необходимые доверенности, подтверждающие полномочия лиц, его заключивших, а также документы, подтверждающие правопреемство заявителя.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, правовую позицию по делу не изложили. Тем не менее, принимая во внимание закрепленные АПК РФ презумпции, обязывающие стороны разумно и добросовестно пользоваться предоставленными процессуальными правами, руководствуясь положениями статей 64, 65, 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявленное требование по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

20.02.2021 Между РНКБ Банк (ПАО) (далее - банк) и ООО «Аптека №1-Ялта» заключен кредитный договор №25.01/21-IIКЛ-МОРИ о предоставлении невозобновляемой кредитной линии юридическому лицу (далее - кредитный договор).

В целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Аптека №1-Ялта» перед банком между ООО «Аптека №1-Ялта» и банком заключены договоры залога: договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.03.2021 №25.01/21-ДИ02 в редакции дополнительного соглашения №1 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 02.02.2023, дополнительного соглашения №2 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 23.06.2023; договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.03.2021 №25.01/21-ДИ03 в редакции дополнительного соглашения №1 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.02.2022, дополнительного соглашения №2 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 02.02.2023, дополнительного соглашения №3 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 23.06.2023; договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.10.2021 №25.01/21-ДИ04 в редакции дополнительного соглашения № 1 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 02.02.2023, дополнительного соглашения №2 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.03.2023, дополнительного соглашения №3 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 07.06.2023, дополнительного соглашения №4 о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 23.06.2023.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.10.2021 №25.01/21-ДП04 ООО «Аптека №1-Ялта» передает в ипотеку следующее имущество: нежилое помещение, площадь 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010122:3007, находящийся по адресу: <...> набережная, №18-20, пом. 7.

Кроме того, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Аптека №1-Ялта» по кредитному договору 25.02.2021 между ООО «Аптека №1-Ялта», банком и ГУП РК «Крымский гарантийный фонд» (правопредшественник АО «Крымский гарантийный фонд») заключен договор поручительства №П-18-К/21 (далее-договор поручительства), по условиям которого поручитель за вознаграждение, предусмотренное договором, обязуется отвечать перед банком за исполнение заказчиком обязательств перед банком по кредитному договору в части возврата фактически полученной заказчиком суммы кредита на условиях, указанных в договоре.

В соответствии с пунктом 1.2 договора поручительства фонд обязался нести за должника перед банком (кредитором) субсидиарную ответственность с отложенным сроком предъявления требований банка к фонду в размере 70% от неисполненных обязательств должника по возврату основного долга, но в любом случае не более 21 509 600,00 руб.

К тому же, в производстве суда находится дело №А83- 3203/2024 по заявлению РНКБ Банк (ПАО) о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Аптека №1-Ялта».

Определением суда от 24.06.2024 в отношении ООО «Аптека №1-Ялта» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение. Названным судебным актом требования банка включены в реестр требований кредиторов должника с отнесением их в третью очередь реестра требований кредиторов как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

В этой связи фондом во исполнение договора поручительства от 25.02.2021 №П-18-К/21 и соответствующего требования РНКБ Банк (ПАО) о погашении задолженности ООО «Аптека №1 - Ялта», как субсидиарным поручителем, выплачена банку сумма в размере 6 226 497,33 руб. согласно платежному поручению от 14.06.2024 №225.

В соответствии с пунктом 5.8 договора поручительства к фонду, исполнившему обязательства по договору поручительства (обязательства за ООО «Аптека №1 - Ялта» по кредитному договору), переходят права требования в том же объеме, в котором фонд фактически удовлетворил требования банка.

Определением суда от 16.12.2024 по делу №А83-3203/2024 суд произвел замену конкурсного кредитора - РНКБ Банк (ПАО) на процессуального правопреемника - АО «Крымский гарантийный фонд» в части обязательств в размере 6 226 497,33 руб. как обеспеченных залогом имущества должника, в том числе нежилое помещение площадью 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010123:3007, по адресу: <...><...>.

В связи с чем 15.11.2024 фонд обратился в Ялтинское городское управление Госкомрегистра с заявлением о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества ЕГРН на помещение с кадастровым номером 90:25:010123:3007.

В качестве документов-оснований в Госкомрегистр представлены, среди прочего, доверенность, договор поручительства и договор ипотеки, информационное письмо от 12.11.2024 №0388/24/2.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления Ялтинским городским управлением Госкомрегистра 29.11.2024 принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета №КУВД-001/2024-57357438/3 на срок до 20.02.2025.

В качестве оснований приостановления государственной регистрации указано на то, что фондом не предоставлена доверенность от 26.12.2019 р/н 82/50-н/82-2019-2-455 и доверенность от 18.01.2021 для проверки полномочий на подписание договора поручительства от 25.02.2021 №П-18-К/21; в предоставленном договоре поручительства 25.02.2021 №П-18-К/21 отсутствуют подписи сторон; не предоставлены учредительные документы юридического лица; не предоставлен договор уступки права, заключенный с банком РНКБ (ПАО) и информация об исполнении обязательств должника перед кредитором.

20.12.2024 в регистрирующий орган от фонда поступил дополнительный пакет документов: приказ о приеме работника на работу от 04.04.2024; устав фонда; изменения в устав и договор поручительства.

Однако уведомлением о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 13.12.2024 №КУВД-001/2024-57357438/7 в возобновлении действий по государственной регистрации права отказано на основании того, что фондом предоставлен договор, не подписанный электронной цифровой подписью.

06.02.2025 от фонда поступили дополнительные документы, в частности, приказ о приеме работника на работу от 04.04.2024 и доверенности от 18.10.2021 и 26.12.2019.  

Впоследствии 20.02.2025 Госкомрегистром отказано в государственной регистрации прав, отказ оформлен уведомлением №КУВД-001/2024-57357438/13. Основания для отказа в государственной регистрации аналогичны указанным в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации и неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Общество, полагая, что принятое комитетом уведомление не соответствует нормам действующего законодательства, одновременно нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с данным заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается заявление, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

Главой 24 АПК РФ регламентирован порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Применительно к части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно правилам распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Следуя смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными при одновременном установлении совокупности условий, а именно - их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Одновременно, согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Судом установлено, что обществом не пропущен установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок на обращение с данным заявлением.

В свою очередь, правоотношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентированы Федеральным законом №218-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 4 статьи 18 вышеотмеченного закона предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Исходя из содержания части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ).

Между тем, статьей 26 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Так, в частности, государственная регистрация прав может быть приостановлена в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1), не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9 части 1).

К тому же, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона №218-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 части 3 статьи 3 Федерального закона №218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, к фонду, исполнившему обязательства по договору поручительства, перешло право требования по обязательству на сумму 6 226 497,33 руб., обеспеченному залоговым имуществом должника, в том числе спорным объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.

В соответствии со статьей 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству.

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Для кредитных договоров законом установлено требование о заключении их в письменной форме (статья 820 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Так, при передаче прав требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, происходит также переход прав залогодержателя.

Исходя из положений статьи 389 ГК РФ, сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункту 2 статьи 389 ГК РФ).

Согласно статье 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон №102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Федерального закона №102-ФЗ при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В силу части 3 статьи 11 Федерального закона №102-ФЗ предусмотренные данным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 20 Федерального закона №102-ФЗ государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (часть 7 статьи 20 Федерального закона №102-ФЗ).

Таким образом, с необходимостью государственной регистрации перехода прав залогодержателя закон связывает возникновение у нового кредитора возможности по реализации данного права.

В соответствии с частью 4.3 статьи 53 Федерального закона №218-ФЗ внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей, либо заявления управляющего залогом, сведения о котором содержатся в ЕГРН, либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству регламентирована статьей 47 Федерального закона №102-ФЗ.

Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное (часть 1 статьи 47 Федерального закона №102-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 47 Федерального закона №102-ФЗ лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) (часть 3 статьи 47 Федерального закона №102-ФЗ).

Таким образом, из системного толкования части 1 - 3 статьи 47 Федерального закона №102-ФЗ следует, что обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства вне зависимости от факта внесения изменений в ЕГРН сведений о новом кредиторе (залогодержателе).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации.

Между тем, в случае, если заявитель, как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от регистрирующего органа внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления. Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2015 №307-ЭС15-2143 по делу №А56-70090/2013.

Уступка прав по кредитному договору с передачей прав по обеспечивающей его ипотеке не является уступкой права по сделке, требующей регистрации, в данном случае производится уступка по основному обязательству, которое не подлежит регистрации; регистрации подлежит лишь смена залогодержателя на основании заключенного договора.

Обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства вне зависимости от факта внесения изменений в ЕГРН сведений о новом кредиторе (залогодержателе) и, поскольку заключенным договором цессии не предусмотрено исключений для перехода прав по обеспечительным сделкам наряду с переходом прав кредитора по основным обязательствам, следовательно, права залогодержателя по договорам ипотеки переходят к новому кредитору в силу прямого указания закона, а именно: статьи 384 ГК РФ.

Данный вывод также изложен в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», согласно которому с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, в случае, если права нового залогодержателя возникают по иным установленным законом основаниям (например, у поручителя, исполнившего обязательство заемщика, или при уступке прав требования по основному обязательству в силу статьи 384 ГК РФ), то государственная регистрация перехода права производится по заявлению лица, получившего право требования по обеспечивающему обязательству в силу закона.

В пункте 13 обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, изложенного в информационном письме от 28.01.2005 №90, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также разъяснил, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым части 3 статьи 47 Федерального закона №102-ФЗ, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации.

Следовательно, действующее законодательство не содержит требований о предоставлении совместного заявления предшествующего и нового залогодержателей в целях внесения изменений в ЕГРН в сведения о залогодержателе недвижимого имущества в случае, когда переход прав залогодержателя происходит по основаниям, предусмотренным законом, а не в связи с заключением договора уступки прав требований непосредственно по договору ипотеки, на основании которого в отношении недвижимого имущества зарегистрировано обременение.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела судом установлено и комитетом не оспаривается, что фонд обратился с заявлением о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества ЕГРН в связи с изменением сведений о залогодержателе на спорный объект недвижимости.

Таким образом, фондом на государственную регистрацию ипотеки в силу закона предоставлены необходимые документы, подтверждающие исполнение им обязательств перед банком по договору поручительства.

Кроме того, как установлено судом, фондом через личный кабинет юридического лица на портале Росреестара обращениями от 10.12.2024 OfSite-2024-12-10-686788, 06.02.2025 OfSite-2024-12-10-796788 предоставлены уставные документы фонда, договор поручительства (архив ДП-Аптека 1-2021 ЭПЦ Никитовский.pdf.zip, в котором содержался подписанный электронными подписями сторон в электроном виде договор поручительства от 25.02.2021 П-18-К/21), а также доверенности на лиц подписавших договор со стороны банка и фонда. Доводы комитета об обратном противоречат фактическим обстоятельствам дела. Более того, судом с участием представителей сторон непосредственно в судебном заседании с использованием соответствующего оборудования исследованы документы, направление обществом в Госкомрегистр в электронном виде.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления осуществления государственной регистрации на спорный объект и последующего отказа в регистрации.

Учитывая совокупность изложенных выше обстоятельств, суд пришел к выводу о несоответствии оспоренного уведомления нормам действующего законодательства, наличия факта нарушения гарантированных законом прав и интересов фонда на законное осуществление предпринимательской и иной экономической деятельности, что, в свою очередь, является основанием для признания уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 20.02.2025 №КУВД-001/2024-57357438/13 незаконным.

Одновременно в качестве правовосстановительной меры АО «Крымский гарантийный фонд» просит суд обязать комитет осуществить государственную регистрацию прав залогодержателя в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение площадью 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010123:3007, расположенное по адресу: набережная им. Ленина В.И., №18-20, пом. 7, г. Ялта.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решении? должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В смысле, придаваемом изложенными нормами процессуального закона, для осуществления квалифицированного судебного контроля необходимо, чтобы проверяемое решение было мотивированным и принятым с соблюдением всех требований действующего законодательства. В противном случае задачи судопроизводства, в частности, судебная защита прав и законных интересов правообладателей и заинтересованных лиц в нарушение статьи 2 АПК РФ не могут быть достигнуты в полной мере.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В постановлении от 15.12.2022 №55-П Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что право на судебную защиту включает в себя гарантированную государством возможность получить реальную судебную защиту (эффективное восстановление в правах, одним из факторов которого является своевременность защиты прав участвующих в деле лиц).

Признав незаконным решение органа, наделенного публичными полномочиями, суд может как указать на необходимость принятия им конкретного решения либо совершения определенного действия, так и самостоятельно восстановить нарушенное право, устранить допущенное нарушение. При выборе одного из вариантов реагирования на незаконность оспоренного решения суд, с одной стороны, имеет в виду наиболее полную и результативную защиту прав и законных интересов граждан, а с другой - неприемлемость ситуации, когда такой выбор ведет к неопределенно долгому лишению обратившегося за судебной защитой возможности удовлетворения своих законных притязаний.

Определение способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя зависит от установленных судом фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет его дискреции. Во всяком случае, избираемый способ связан требованиями законности, обоснованности и мотивированности принятого судебного акта.

Основания отказа проверены судом и признаны незаконными. Как следует из установленных судом фактических обстоятельств, регистрирующий орган по итогам рассмотрения заявления фонда и проведения правовой экспертизы представленных документов иных препятствий к регистрации права не усмотрел. Следовательно, заявление было предметом проверки уполномоченного органа и рассмотрено им по существу, иных препятствий к регистрации права у Госкомрегистра не имелось.

С учетом изложенного выше необходимой и реально способной восстановить нарушенные права заявителя мерой применительно к спорным правоотношениям сторон будет являться возложение обязанности на Госкомрегистр осуществить государственную регистрацию прав залогодержателя в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010123:3007, расположенного по адресу: набережная им. Ленина В.И., №18-20, пом. 7, г. Ялта, Республика Крым. Данный способ восстановления нарушенного права, по мнению суда, в полной мере согласуется с установленными по делу обстоятельствами.

Суд также полагает, что при таком изложении способа восстановления нарушенного права будет достигнуто эффективное восстановление заявителя в правах, а также реальное удовлетворение его законных притязаний.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 50 000,00 руб., уплаченная организацией при обращении в суд, подлежит взысканию с регистрирующего органа.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.    Заявленные требования удовлетворить.

2.    Признать незаконными решение Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 20.02.2025 №КУВД-001/2024-57357438/13.

3.    Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым устранить допущенные нарушения прав и законных интересов акционерного общества «Крымский гарантийный фонд» путем осуществления государственной регистрации прав залогодержателя в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 19,0 кв.м., цокольный этаж №0, кадастровый номер 90:25:010123:3007, расположенного по адресу: набережная им. Ленина В.И., №18-20, пом. 7, г. Ялта, Республика Крым.

4.    Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, <...>) в пользу акционерного общества «Крымский гарантийный фонд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Турецкая, 13А, г. Симферополь, <...>) расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 50 000,00 руб.


 Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья                                                                                                                     Д.М. Борисенко