Решение от 10 июня 2025 г. по делу № А23-2001/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, <...>; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: <***>, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А23-2001/2022


11 июня года                                                                                                          г. Калуга


Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен11 июня 2025 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи А.В. Буракова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голубевой А.К., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению акционерного общества «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК», 109029, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к акционерному обществу «МАВЕРИК», 142100, <...>, к. Административный, пом.1, оф.19, ИНН <***>, ОГРН <***>, о взыскании упущенной выгоды в размере 9 525 750 руб. 67 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 06.08.2024 сроком действия до 11.04.2027,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 05.07.2024 сроком действия три года, представитель ФИО3 по доверенности от 10.10.2023 сроком действия на три года,

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к акционерному обществу «МАВЕРИК» о взыскании упущенной выгоды в размере 9 525 750 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 29.09.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 решение Арбитражного суда Калужской области от 29.09.2023 оставлено без изменения.

 Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 08.04.2024 решение Арбитражного суда Калужской области от 29.09.2023 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 года по делу № А23-2001/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал на следующие обстоятельства:

-          суды не учли, что стороны в договоре в качестве объекта аренды согласовали не всё нежилое здание как таковое, а только его конкретную часть - нежилое помещение общей площадью 513,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 40:03:100196:607. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендатор был обязан содержать в надлежащем техническом состоянии все конструктивные элементы здания, включая и его крышу, в должной степени не обоснован.

-          муниципальный нормативно-правовой не может разграничивать между арендодателем   и   арендатором   несение   обязанности   по   обеспечению надлежащего технического состояния здания, по его очистке от осадков в виде снега, регламентировать иные взаимоотношения сторон договора по отношению друг к другу.

-          суд апелляционной инстанции сделал вывод о надлежащем исполнении АО «Маверик» обязанности по очистке кровли от снега без исследования фактических обстоятельств дела.

-          суды безосновательно пришли к выводу о том, что АО «Маверик» не уведомлялось о факте проседания кровли и о предстоявшем исследования кровли специалистами, привлечёнными АО «ТД «Перекрёсток».

-          ответчик ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не заявлял о фальсификации электронной переписки сторон, представленной АО «ТД «Перекрёсток».

-          АО «Маверик» фактически признало факт информированности о ненадлежащем техническом состоянии конструкций здания, о наличии заключения специалистов, содержащего сведения о конкретных недостатках здания, о необходимости проведения ремонтных работ в отношении кровли и иных технических конструкций нежилого здания.

-          АО «Маверик» не потребовало проведения нового экспертного исследования здания совместного с истцом и с привлечением иных специалистов в целях выяснения причин ненадлежащего технического состояния объекта аренды, конкретного перечня существовавших недостатков конструкций здания и работ, необходимых к проведению для целей устранения указанных недостатков.

-          АО «Маверик», с учётом совершённых им действий, не праве заявлять о недостоверности сведений, изложенных в заключении специалистов, в том числе  по  мотиву  не  привлечения  представителя  ответчика для  целей проведения совместного осмотра здания.

-          При принятии оспариваемых судебных актов судами не было исследовано и не получило какой-либо правовой оценки то обстоятельство, что стороны при заключении договора детализировано согласовали правовые последствия необходимости проведения ремонта кровли здания, согласовав соответствующие условия в пункте 2.1.12 договора. В том числе, в абзаце 2 пункта 2.1.12 договора стороны фактически закрепили условие о том, что если в ходе проведения ремонта кровли арендодателем (абзац 1 данного пункта договора) либо самим арендатором (абзац 3 данного пункта договора) арендатор придёт к выводу о том, что осуществление ремонта кровли здания препятствует или ограничивает использование помещения по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, арендатор вправе не осуществлять торговую деятельность в помещении (приостановить использование помещения) в течение времени проведения ремонта кровли, предупредив об этом арендодателя до окончания процедуры согласования проведения ремонтных работ. В этом случае арендная плата и иные платежи за весь срок приостановления не начисляются и не оплачиваются.

-          При таких обстоятельствах, помимо разрешения вопрос о лице, обязанном производить очистку кровли от снега, судам надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о том, может ли выше указанное условие договора быть квалифицировано в качестве ограничения ответственности арендодателя за невозможность использования арендованного помещения арендатором при необходимости проведения ремонтных работ кровли (выяснить вопрос о направленности воли сторон при согласовании данного договорного условия).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали.

В судебном заседании 22.05.2025 объявлен перерыв до 04.06.2025.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 20.08.2014 года между истцом АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» и ЗАО «АВТОДОРСЕРВИС» (ИНН <***>) заключен Договор № 4079 аренды нежилого помещения (далее по тексту – «Договор аренды») (т.1 л.д. 6-13).

07.10.2014 года Истцу по акту приема-передачи помещения передано: помещение общей площадью 584.5 кв.м., кадастровый номер 40:03:100196:581, расположенное по адресу: <...>, этаж 1, помещение №2 (т. 1 л.д. 14).

Как указал истец, в период с 19.02.2021 по 11.08.2021 он не мог пользоваться арендуемым помещением в связи с тем, что помещение находилось в аварийном состоянии и в нем производились ремонтно-восстановительные работы. Проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью, что подтверждается техническим заключением, которое содержит выводы об аварийности арендуемого помещения, что причиной аварийности послужил несвоевременно убранный ответчиком снег с крыши здания, а также неисполнение ответчиком обязанности, установленной договором, по обеспечению функционирования помещения в надлежащем состоянии.

Считая, что ответчиком не были соблюдены условия договора, вследствие чего истец понес убытки, АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» обратился в суд с настоящим иском.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Основными вопросами, подлежащими выяснению для разрешения настоящего спора, являются вопросы о том, в чью обязанность входила очистка крыши здания от снега и какая причина привела к необходимости ремонта кровли здания.

Выполняя указания суда кассационной инстанции по всем вышеперечисленным замечаниям, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Во исполнение Договора аренды, 07.10.2024 истцу по акту приема-передачи было передано помещение, являющееся предметом Договора.

27.11.2014 года на помещение составлен технический паспорт Калужским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Согласно разделу VI Технического паспорта крыша определена в качестве конструктивного элемента помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Ф.

Истец АО «ТД «Перекресток» в арендованном помещении произвел реконструкцию без разрешительных документов, что подтверждается заключением кадастрового инженера на странице 5 технического плана от 13.10.2015 года (т. 3 л.д. 50).

12.04.2016 года в связи с переходом к ответчику права собственности на помещение между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение                      № 1 к договору аренды (т. 1 л. д. 30-32).

12.04.2016 года сторонами был составлен акт приема-передачи помещения (том 1 л.д. 33) к дополнительному соглашению № 1 к договору № 4079 аренды нежилого помещения от 20 «августа» 2014 года, в соответствии с которым истцу передано: помещение, назначение нежилое этаж 1, общей площадью 513,4 квадратных метров, расположенное по адресу: <...>, пом.1Ф, кадастровый номер: 40:03:100196:607 (далее по тексту – «Помещение»).

Арендованное помещение получено истцом в надлежащем техническом состоянии, без указания арендатором в акте на какие-либо претензии (том 1 л.д. 33).

29.03.2022 года дополнительным соглашением №2 продлен срок аренды по договору аренды до 06.10.2033 года включительно (т. 5 л.д. 84).

Согласно письму №312-03/960 от 01.12.2022 года Калужского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды в период с 01.02.2021 года по 19.02.2021 года в городе Боровск более чем в 2,5 раза была превышена средняя высота снежного покрова по данным метеонаблюдений за многолетний период (1991-2020 годы) (т. 6, л. д. 72).

Из материалов дела следует и не опровергается сторонами, что уборка снежного покрова с крыши здания в период с 01.02.2021 года по 19.02.2021 года не производилась.

Как подтвердили представители сторон в судебном заседании, их доверителями не оспаривается тот факт, что причиной, приведшей к ремонту кровли здания, явилось ненормативное превышение толщины снежного покрова на крыше здания в период с 01.02.2021 по 19.02.2021.

Таким образом, суд считает установленным тот факт, что  причиной, приведшей к ремонту кровли здания, явилось ненормативное превышение толщины снежного покрова на крыше здания в период с 01.02.2021 по 19.02.2021, вследствие отсутствия его очистки.

19.02.2021 года в одностороннем порядке работниками истца составлен акт, из содержания которого следует, что в магазине <...>, произошло провисание кровельного покрова помещения, а также смещение стены с образованием трещины (том 1 л.д. 43).

01.03.2021 года по заказу истца АО «Торговый Дом Перекресток» подготовлен ГИП ООО «Капиталпроект» ФИО4 и инженером ФИО5 Технический отчет (т. 1 л.д. 44-57).

22.04.2021 года в ответ на обращение АО «Торговый Дом Перекресток»                       № Б/Н от 23.03.2021 в письме №873 от 22.04.2022 года Глава администрации муниципального образования городское поселение город Боровск рекомендовала закрыть доступ и провести необходимые мероприятия в здании по адресу                             <...> до полного устранения угрозы обрушения кровли, в том числе приостановить в здании торговую деятельность (т. 1 л.д. 58).

Арендодателем разработана рабочая документация (т. 1 л.д. 151-153) и за собственные средства произведен ремонт кровли помещения (т. 1 л.д. 61).

12.07.2021 года по заказу истца АО «Торговый Дом Перекресток» компанией ООО «КАПИТАЛПРОЕКТ» проведено повторное обследование помещения с целью подготовки отчета о техническом состоянии помещения (т. 1, л.д. 154-160).

Из представленной в материалы дела переписки сторон также следует, что арендодатель произвел в здании ремонтно-восстановительные работы и 11.08.2021 года истец возобновил торговую деятельность в магазине (т. 1 л.д. 60-63, 141, 161; т. 5 л.д. 62-65).

31.08.2021 года ООО «Маверик» направил в адрес истца претензию (письмо №8-2021), в которой ответчик указал, что вследствии халатного отношения арендатора к содержанию переданного ему во временное пользование имущества, а именно не своевременной очистки кровли от выпавшего снега, произошла деформация кровли помещения, а также декоративной перегородки, разделяющей помещение на несколько частей (т. 1 л. д. 61).

29.03.2022 года стороны подписали к договору аренды дополнительное соглашение №2 (т. 5 л.д. 84) и продлили срок аренды до 06.10.2033 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из указанных положений следует вывод о существенном различии правовой природы данных обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта.

В случае, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами.

Как указывалось выше, иск о возмещении убытков основан на утверждении истца о неисполнении ответчиком как собственником здания обязанности по очистке кровельного покрытия арендованного истцом помещения от снега.

В рамках внедоговорной (деликтной) ответственности по общему правилу защите подлежит любой законный интерес граждан и юридических лиц. Потерпевшему может быть возмещен вред, причиненный его имущественным правам - обязательственным требованиям и иным правам из договора (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2022 г. №309-ЭС22-3855; от 2 октября 2023 г. №305-ЭС23-10752 и др.).

Таким образом, истец подразумевает наличие между ним и ответчиком деликтных правоотношений.

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование арендатором арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора, а если такие условия конкретно не определены - в соответствии с назначением имущества.

Помещение, находящееся в собственности ответчика, передано им как арендодателем истцу как арендатору во временное пользование для осуществления розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.2. Договора аренды, том 1, л.д. 6), т.е. для предпринимательской (хозяйственной) деятельности.

Согласно разделу VI Технического паспорта от 27.11.2014 года крыша определена в качестве конструктивного элемента арендованного имущества.

Арендатор установил на крыше арендованного помещения рекламную конструкцию «Пятерочка» с креплением опор конструкции непосредственно на кровельное покрытие арендованного помещения (т. 5 л.д. 45).

В силу части 8 статьи 19 Закона о рекламе на период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажом.

Право арендатора по пользованию арендованным имуществом (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) корреспондирует его обязательству по возврату арендованного имущества арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, пользование арендованным имуществом предполагает обязанность арендатора по поддержанию его в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, если иное не определено соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договором аренды четко не распределены обязанности по очистке снега с кровли арендованного помещения, в связи с чем данная обязанность устанавливается судом по результатам оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств..

Доводы истца о том, что арендодатель обязан организовать своевременную очистку кровли от снега и наледи, судом не принимаются, поскольку основаны на неверном понимании норм права и ошибочном толковании условий договора аренды.

Истец, как арендатор принял на себя обязательство содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранить нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора (пункт 2.2.4. Договора аренды).

В момент провисания (деформации) кровельного покрова арендованное помещение, расположенное по адресу: <...>, находилось в пользовании арендатора.

Относительно обязанности по уборке снега с крыши здания в данном случае подлежит применению «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 №590/пр), в соответствии с пунктом 3.18 которого в основные положения включается комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением.

В том числе, пунктом 9.1 СП 255.1325800.2016 установлено, что в задачи технического обслуживания зданий (сооружений) входят: текущее обслуживание, включающее в себя подготовку здания (сооружения), его элементов и систем к сезонной эксплуатации; система ремонтного обслуживания, включающая в себя текущие и капитальные ремонты.

Согласно пункту 9.2 СП 255.1325800.2016 в состав работ по текущему обслуживанию входят: проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации; санитарное содержание помещений здания (сооружения) и прилегающей территории; уборка снега.

В пункте 11.3 раздела 11 СП 255.1325800.2016 указано, что для предохранения строительных конструкций и оснований зданий (сооружений) от воздействия атмосферных осадков и грунтовых вод следует:

? содержать в исправном состоянии наружные ограждающие конструкции (в первую очередь влагоизолирующие и другие наружные слои конструкций), элементы и устройства для отвода дождевых и талых вод (разжелобки, фартуки, сливы, открытия, наружные и внутренние водостоки, сети ливневой канализации, системы дренажа), влагоизолирующие слои фундаментов;

? обеспечивать своевременную очистку и удаления наледей и сосулек с карнизов и уборку, при необходимости, снега с кровли;

? организовывать уборку снега от стен здания (сооружения) на расстоянии не менее двух метров при наступлении оттепелей.

Частью 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо (часть 1 статьи 55.25 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

 Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При схожих обстоятельствах дела аналогичный вывод содержится в судебной практике.

Так в постановлении ФАС Московского округа от 16.12.2013 №Ф05-15679/2013 по делу №А41-22154/132 указано, что право Арендатора по пользованию арендованным имуществом (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) корреспондирует его обязательству по возврату арендованного имущества арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, пользование арендованным имуществом предполагает обязанность Арендатора по поддержанию его в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, если иное не определено соглашением сторон.

Поскольку договором аренды обязанность по очистке крыши ангара от снега на арендодателя не возложена, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что ответчик (арендодатель) не несет ответственности перед истцом (Арендатором) за ущерб, возникший в результате обрушения крыши ангара под давлением снега.

При этом суды правильно указали, что согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договором аренды не распределены обязанности по очистке снега.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2020 №Ф04-1616/2020 по делу №А45- 24963/20193 указано, что по общему правилу, согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, закон допускает возложение бремени содержания имущества на лицо, не являющееся его собственником.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Относительно обязанности по уборке снега с крыши здания в данном случае подлежит применению СП 255.1325800.2016, в соответствии с пунктом 3.18 которого в основные положения включается комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением.

Согласно пункту 9.2 СП 255.1325800.2016 в состав работ по текущему обслуживанию входят: проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации; санитарное содержание Помещений здания (сооружения) и прилегающей территории; уборка снега.

Суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями указанных норм и приведенными разъяснениями, оценив условия договора аренды о предмете аренды, о передаче Арендатору всей ответственности за безопасную эксплуатация объекта аренды, оборудования и внутренних сетей, включая ответственность за соблюдение техники безопасности и противопожарной безопасности, пришли к обоснованному выводу, что именно Арендатор отвечает за безопасную эксплуатация здания в целом, включая обязанность по уборке снега.

Постановлением Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 15 января 2009 г. №Ф09-10176/08-С4 по делу №А71- 4758/2008-Г16 рассмотрен спор, в котором арбитражный суд удовлетворил иск о взыскании страхового возмещения, выплаченного по договору страхования в связи с повреждением автомобиля в результате схода снежно-ледовой массы с крыши дома, поскольку в соответствии с договором Арендатор обязуется обеспечивать техническую, пожарную и иную безопасность на переданном ему Помещении и несет ответственность за причинение технических повреждений на объекте недвижимости в размере причиненного ущерба, при этом ответчиком не были предприняты все меры по уборке снега и льда с крыши переданного ему в аренду здания (ст. 1064 ГК РФ).

Кроме того, в судебной практике применяется подход, согласно которому в состав работ по текущему обслуживанию входят функционально и технологически взаимосвязанные действия, предусмотренные пунктом 9.2 СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации.Основные положения», а именно: ? исправление неисправностей, выявленных в ходе осмотров; ? проведение регламентных работ по регулировке и наладке систем инженернотехнического обеспечения, в том числе при подготовке к сезонной эксплуатации; ? проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации; ? санитарное содержание Помещений здания (сооружения) и прилегающей территории; ? уборка снега, в т.ч. на кровле; ? обеспечение работоспособности систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций.

Данный вывод подтверждается судебной практикой:

- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2024 №Ф05- 17890/2024 по делу №А41-2577/2024, в соответствии с которым согласно пункту 9.2 СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» в состав работ по текущему обслуживанию входят: - исправление неисправностей, выявленных в ходе осмотров; - проведение регламентных работ по регулировке и наладке систем инженерно-технического обеспечения, в том числе при подготовке к сезонной эксплуатации; - проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации; - санитарное содержание Помещений здания (сооружения) и прилегающей территории; - уборка снега, в т.ч. на кровле; - обеспечение работоспособности систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций.

В судебной практике также применяется подход, согласно которому ответственным лицом за выполнение обязательств по очистке крыши арендованной части здания от снега и льда признается Арендатор, арендовавший соответствующую часть здания.

Так, согласно постановлению ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу №А28- 8994/2010, ОАО «ЛЕПСЕ» обратилось в арбитражный суд с иском, посчитав, что ущерб, причиненный его транспортному средству сходом снега с крыши склада, должен быть возмещен собственником здания (ООО «Вятские ресурсы»). ОАО «Вятские ресурсы» сообщило об отсутствии вины в причинении ущерба, сославшись на передачу склада в аренду Предпринимателю, к которому за товаром приезжал автомобиль истца. На основании договоров аренды от 29.06.2009 №296-3-7 и от 17.03.2010 №342-3-7 одна часть указанного здания склада находится в аренде у Предпринимателя (560 квадратных метров), а другая - у ООО «Компания СкифКарго» (550 квадратных метров).

Суд установил, что в момент схода снега с крыши склада транспортное средство истца находилось у части склада арендованного ООО «Компания Скиф-Карго». Суд проанализировал условия договора и обстоятельства дела и пришел к выводу, что автомобиль истца поврежден в результате ненадлежащего исполнения ООО «Компания Скиф-Карго» обязательств по очистке крыши арендованной части здания от снега и льда.

При таких обстоятельствах суд правомерно исходил из доказанности истцом наличия всех элементов, необходимых для наступления у ООО «Компания Скиф-Карго» деликтной ответственности.

Арендованное Помещение получено Истцом в надлежащем техническом состоянии и в соответствии с кадастровым паспортом, копия которого является Приложением №1 к Договору Аренды (том 1 лист дела 11), без указания Арендатором в Акте на какие-либо претензии, а также в отсутствие указаний на несоответствие конструкции кровли строительным нормам и правилам (том 1 листы дела 14, 33о).

Из пояснений Истца следует, что недостатки носили конструктивный характер, то есть могли быть обнаружены при приемке Арендатором Помещения в пользование. Об их существовании на момент заключения или продления договора Арендатор не заявлял, что является основанием для применения к правоотношениям сторон пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный довод подтверждается судебной практикой.

Из постановления Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2023 N Ф10- 4441/2023 по делу N А84-8889/2022 следует, что согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В настоящем случае истец указывает, что переданное в аренду Помещение требовало капитального ремонта, в связи с чем, ФИО6 не могла его использовать по назначению, фактически договор сторонами не исполнялся, в связи с чем, просит признавать договор аренды недействительным.

Между тем, как верно указано судами двух инстанций, объект при заключении спорного договора без возражений принят истцом в состоянии, которое отвечает условиям договора и его требованиям к техническому и иному состоянию объекта, в том числе относительно электро-, водо-, теплоснабжения и канализования, что подтверждается условиями договора (пункт 4.6 договора).

Из постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.03.2023 N Ф10- 147/2023 по делу N А84-781/2022 следует, что отклоняя позицию ответчика, суды двух инстанций указали, что как следует из акта, при принятии спорного имущества Арендатором произведен его осмотр, претензий к состоянию имущества со стороны Арендатора предъявлено не было. Более того, из акта приема-передачи следует, что характеристика технического состояния здания при осмотре - удовлетворительное и позволяет его использовать в целях, предусмотренных условиями договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности Арендатора.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.12.2024 N Ф01- 5564/2024 по делу N А11-14673/2022 указывает, что документов, подтверждающих наличие претензий Арендатора к техническому состоянию Помещения с момента заключения договора от 07.06.2019 до 05.10.2022 (дата направления письма Общества о выявлении недостатков арендованного имущества), в дело не представлено.

Из пояснений кассатора следует, что недостатки носили конструктивный характер, то есть могли быть обнаружены при приемке Арендатором Помещения в пользование. Об их существовании на момент заключения или продления договора Арендатор не заявлял, что является основанием для применения к правоотношениям сторон пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Окружной суд считает необходимым отметить, что предмет договора аренды введен в эксплуатацию, уполномоченные органы не ограничивали его использование по назначению, обозначенному в договоре, соответствующих предписаний ни собственнику, ни Арендатору не выдавали. С учетом изложенных обстоятельств суды двух инстанций правомерно оценили поведение Арендатора как недобросовестное и отказали ему в судебной защите.

В соответствии с положениями указанных норм и приведенными разъяснениями, оценив условия договора аренды о предмете аренды, о передаче Арендатору всей ответственности за безопасную эксплуатацию объекта аренды, включая ответственность за соблюдение санитарных норм и противопожарной безопасности (пункт 2.2.4. Договора аренды), суд приходит к выводу, что именно арендатор отвечает за безопасную эксплуатацию, включая обязанность по уборке снега с кровельного покрова арендованного помещения.

Из технического отчета ООО «КАПИТАЛПРОЕКТ» от 01.03.2021 следует, что объектом обследования являлись деревянные конструкции кровли, а именно деревянные балки и стропильная система.

Как следует из материалов дела и пояснение представителя ответчика, ответчик согласился произвести ремонт на основании выводов отчета, проявив добрую волю, с целью оказания содействия истцу в осуществлении его деятельности, при этом понимая, что причиной ненадлежащего состояния кровли явилось отсутствие уборки с нее снега и не признавая при этом свою вину в создании данной ситуации.

При этом истцом не доказан факт аварийно-технического состояния здания в спорный период.

 В установленном законом порядке здание аварийным не признавалось, какие-либо административные ограничения на эксплуатацию уполномоченными органами не вводились.

Судом поставлен на обсуждение сторон вопрос о том, может ли условие договора, отраженное в п. 2.1.12 быть квалифицировано в качестве ограничения ответственности арендодателя за невозможность использования арендованного помещения арендатором при необходимости проведения ремонтных работ кровли (выяснить вопрос о направленности воли сторон при согласовании данного договорного условия).

По результатам обсуждения судом установлено, что воля сторон при согласовании данного пункта была направлена на освобождение арендатора от обязанности по внесению арендной платы за период проведения ремонта, но не возложение имущественной ответственности  на арендодателя, поскольку ремонт может проводиться по разным причинам, не зависящим от поведения сторон.

Истец ошибочно полагает, что Договор аренды не содержит положения, ограничивающие ответственность Арендодателя за невозможность использования арендованного Помещения.

Истец не доказал, что принимал все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) предполагаемых убытков.

Направляя спор на повторное рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что в абзаце 2 пункта 2.1.12 договора стороны фактически закрепили условие о том, что если в ходе проведения ремонта кровли арендодателем (абзац 1 данного пункта договора) либо самим Арендатором (абзац 3 данного пункта договора) Арендатор придёт к выводу о том, что осуществление ремонта кровли здания препятствует или ограничивает использование Помещения по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, Арендатор вправе не осуществлять торговую деятельность в Помещении (приостановить использование Помещения) в течение времени проведения ремонта кровли, предупредив об этом арендодателя до окончания процедуры согласования проведения ремонтных работ.

В этом случае арендная плата и иные платежи за весь срок приостановления не начисляются и не оплачиваются (см. абз. 4 на стр. 8 Постановления суда кассационной инстанции).

Непосредственное исследование условий договора Аренды при новом рассмотрении показывает, что стороны пришли к соглашению поровну нести расходы на ремонт кровли и совместно исполнять обязательства по ремонту кровли, на что прямо указано в абзаце 2 пункта 2.1.12 Договора аренды, а именно: «В случае необходимости проведения ремонта кровли Здания по истечении 3 (трех) лет с момента передачи Помещения…и проведения такого ремонта Арендатором, Арендодатель обязуется компенсировать Арендатору документально подтвержденные расходы последнего по ремонту кровли Здания, в состав которого входит Помещение, в размере 50 (пятидесяти) процентов от стоимости выполненных работ…».

Само по себе согласованное сторонами договорное условие о совместном исполнении обязательства по ремонту кровли (либо Арендодателем, либо самим Арендатором) ограничивает ответственность Арендодателя за невозможность использования арендованного Помещения Арендатором при необходимости проведения ремонтных работ кровли, которые по условиям абзаца 2 пункта 2.1.12 Договора аренды подлежали осуществлению, в том числе и Арендатором самостоятельно.

В силу положений статей 15, 16, 1069 ГК РФ, части 1 статьи 65 Кодекса по настоящему делу должен доказать наступление вреда (убытков), их размер, противоправность действий ответчика и юридически значимую причинно-следственную связь между этими юридическими фактами.

Кроме того, такое лицо должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков (статья 1083 ГК РФ).

При заключении договора аренды Стороны предусмотрели совместное исполнение обязательства по ремонту кровли (либо арендодателем, либо самим Арендатором), что согласуется с диспозитивностью части 1 статьи 616 ГК РФ.

В силу требований статей 15, 401, 1083 Гражданского кодекса РФ ответчик не может быть привлечен к ответственности в виде возмещения предполагаемой упущенной выгоды за предполагаемое нарушение договорного обязательства, которое в том числе подлежало исполнению самостоятельно истцом.

Согласно статье 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, возникший вследствие умысла потерпевшего, возмещению не подлежит (пункт 1).

Если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен (пункт 2).

Из постановления Арбитражного суда Центрального округа от 12.12.2024 N Ф10- 4399/2024 по делу N А23-5081/2023 следует, что истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им не были получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, а также представить доказательства предпринятых им мер и осуществленных действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений (ч. 4 ст. 393 ГК РФ).

Таким образом, при новом рассмотрении непосредственное исследование содержания договора, заключённого между сторонами, его надлежащее толкование с учётом всех условий сделки, позволяет сделать вывод о том, что условия пункта 2.1.12 Договора аренды подлежат квалификации в качестве ограничения ответственности Арендодателя за невозможность использования арендованного Помещения Арендатором при необходимости проведения ремонтных работ кровли, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований и согласуется с позицией кассационного суда в Постановлении от 08 апреля 2024 года.

Суд считает, что в период производства ремонта истец получил выгоду в размере невыплаченной им арендной платы, а не ущерб, поскольку ремонт производился по его вине, выразившейся в неисполнении обязанности по очистке кровли от снега.

Помещение передано в аренду в надлежащем техническом состоянии без замечаний со стороны Арендатора. В материалах дела отсутствуют достоверные и допустимые доказательства несоответствия конструкции кровли строительным нормам и правилам.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, принимая во внимание положения заключенного сторонами Договора аренды о предмете аренды, о передаче Арендатору всей ответственности за безопасную эксплуатацию объекта аренды, включая ответственность за соблюдение санитарных норм и противопожарной безопасности, а также учитывая отсутствие доказательств нарушения Арендодателем условий Договора аренды и требований действующего законодательства, необходимо сделать вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования Истца о взыскании с Ответчика убытков в виде упущенной выгоды.

Доводы истца о том, что крыша не относится к арендованному помещению и не является объектом договора аренды, подлежат отклонению по следующим основаниям.

27.11.2014 года на помещение, переданное истцу по договору аренды          № 4079 от 20.08.2014, составлен технический паспорт Калужским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Согласно разделу VI Технического паспорта крыша определена в качестве конструктивного элемента Помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Ф.

13 октября 2015 года на помещение составлен технический план Калужским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Согласно заключению кадастрового инженера на странице 5 Технического плана от 13.10.2015 года в помещении произведена реконструкция без разрешительных документов.

Порядок производства арендатором работ по перепланировке и переоборудованию арендованного помещения определен сторонами в пунктах 2.2.6. и 2.2.7. договора аренды, схема планировки помещения после перепланировки согласована сторонами в приложении №3 к Договору аренды (т. 1 л.д. 6-13).

Учитывая, что в период с 07.10.2014 года до 13.10.2015 года Помещение непрерывно находилось во владении Арендатора, реконструкция без разрешительных документов произведена АО «ТД «ПЕРЕКРЕСТОК».

В арендованном Помещении Арендатор выполнил работы по монтажу подвесного потолка Армстронг, разводку систем вентиляции и электроснабжения с креплением указанных систем на металлических подвесах непосредственно к конструкциям крыши арендованного Помещения, что подтверждается рисунком 6 на странице 25 Технического отчета от 01.03.2021 года, подготовленного ООО «КАПИТАЛПРОЕКТ» (т.1 л.д. 50), что также могло привести к проседанию кровли.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего спора технической документацией крыша определена в качестве конструктивного элемента арендованного помещения и должна обслуживаться арендатором, в том числе и в части очистки от снега.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. 

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.


Судья                                                                                                           А.В. Бураков