Решение от 5 октября 2025 г. по делу № А51-3859/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3859/2024
г. Владивосток
06 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  22 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  06 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН<***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Статус Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «И Джи Эс»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 23.12.2024, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика и третьего лица: не явился, извещен,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суда Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Статус Девелопмент» (далее – ответчик, ООО «СЗ «Статус Девелопмент») о взыскании 4 725 433,24 рубля задолженности по арендной плате за период с 10.05.2023 по 30.06.2025, 1 979 909,51 рублей неустойки за период с 16.07.2023 по 20.06.2025 (с учетом уточнений от 25.06.2025, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «И Джи Эс».

Ответчик и третье лицо, извещенные о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания от ответчика поступили дополнительные пояснения и дополнительные документы, которые суд в порядке статей 66, 81 АПК РФ приобщены к материалам дела. 

В судебном заседании заслушаны пояснения истца по существу спора.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

23.12.2003 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО «И Джи Эс» (арендатор) заключен договор №01-001182-Ю-Д-0746 аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:43, площадью 8500 кв.м, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации торгового-гостиничного комплекса.

Срок аренды Участка установлен сторонами с 23.12.2003 по 22.12.2052 (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора указано, что за указанный в п. 1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 2,25, по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 17044,62 рублей за первый календарный год (по 31.12.2003 включительно) согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г. Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленною в п. 3.1. настоящего договора.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится на счет федерального казначейства с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Периодичность внесения платежей может быть изменена по соглашению сторон.

По акту приема-передачи от 23.12.2003 (Приложение №3 к договору) земельный участок был передан арендатору.

На основании договора от 28.04.2023 права и обязанности по спорному договору аренды переданы в пользу ООО «СЗ «Статус Девелопмент».

Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора новый арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате и пене.

Предупреждением от 17.03.2023 №28/22357-исх арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени.

Оставление ответчиком данного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в суд настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск (с учетом уточнений к нему) указал, что арендатор не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению, что влечет его освобождение от оплаты аренды. Полагает, что расчет арендной платы произведен исходя из неверной кадастровой стоимости участка, а также неверной ставки арендной платы. Отмечает, что арендодатель не уведомил арендатора об изменении размера аренды, а также ходатайствует об уменьшении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения истца и третьего лица, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В настоящем случае спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как следует из пояснений УМС г. Владивостока к расчету задолженности, на основании принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов размер ежемесячной арендной платы по спорному договору неоднократно изменялся.

Из материалов дела следует факт пользования арендатором земельным участком по договору аренды в период с 10.05.2023 по 30.06.2025, однако в нарушение условий договора и требований закона арендатор арендные платежи в надлежащем размере не вносил.

Общество, возражая против заявленных требований, сослалось на то обстоятельство, что не могло использовать земельный участок по своему целевому назначению (в целях строительства торгового-гостиничного комплекса) ввиду его нахождения в границах территории исторической застройки.

Относительно данного довода арбитражный суд установил следующее.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Однако в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом случае недостатки земельного участка, на которые ссылается ответчик, обусловливая невозможность его использования по целевому назначению (нахождение участка в границах территории исторической застройки), могли и должны были быть обнаружены обществом в рамках обычного визуального осмотра земельного участка в момент его приемки от арендодателя (в момент принятия прав и обязанностей арендатора по договору аренды) при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от профессионального участника градостроительной деятельности. Указанные обстоятельства не относятся к числу недостатков, которые имеют скрытый (неочевидный) характер либо могли быть обнаружены исключительно специалистом с использованием специальных методов и приборов измерения.

Согласно акту приема-передачи земельного участка в аренду (Приложение №3 к договору) состояние земельного участка соответствует условиям его использования по целевому назначению, следовательно, подписав такой акт без замечаний и возражений, арендатор согласился со всеми его условиями, в том числе, относительно пригодного состояния земельного участка для использования по целевому назначению. Ответчик, приняв права и обязанности арендатора по спорному договору в полном объеме, согласился с указными условиями.

Соответственно, риск невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению несет именно ООО «СЗ «Статус Девелопмент» как лицо, предварительно установившее фактическое состояние участка во время его визуального осмотра, добровольно и без каких-либо претензий принявшее такой участок в аренду, взяв на себя обязательства по оплате арендных платежей.

Кроме того, из материалов дела нельзя сделать вывод, что указанные недостатки земельного участка фактически препятствуют его использованию арендатором по целевому назначению, в частности, для выполнения инженерно-геодезических работ, подготовки проектной документации и получения разрешительной для строительства документации.

Так, постановление Губернатора Приморского края от 02.02.1998 №34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока» содержит запрет на строительство новых объектов при условии нарушения исторической объемно-планировочной структуры и масштаба исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды.

Таким образом, указанной нормой не запрещается строительство на земельном участке объектов торгового-гостиничного комплекса при соблюдении определенных условий, следовательно, оснований полагать невозможным использование земельного участка для тех целей, для которых он был предоставлен в аренду, не имеется.

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что муниципальным органом при предоставлении земельного участка в аренду была скрыта либо была дана заведомо ложная информация об обременениях либо ограничениях относительно его использования в соответствии с целевым назначением.

При изложенных обстоятельствах, по смыслу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель в рамках спорных отношений не отвечает за такие недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие, по мнению арендатора, его использованию по целевому назначению.

В свою очередь, истец, как арендодатель, вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей пополнения муниципального бюджета.

С учетом изложенного и положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ ссылки ответчика на невозможность использования земельного участка в конкретных обстоятельствах настоящего спора не являются безусловным основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Проверив произведенный истцом расчет задолженности по договору за указанный период, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 4 725 433 рубля 24 копейки.

Возражения ответчика относительно указанного расчета задолженности со ссылкой на положения муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 №208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», не принимаются судом, поскольку положения указанного муниципального акта не подлежат применению в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Доводы ответчика о расчете арендной платы исходя из неверной кадастровой стоимости участка подлежат отклонению как документально необоснованные, доказательств оспаривания кадастровой стоимости участка в установленном законом порядке ответчик суду не представил.

Таким образом, исковые требования в части взыскания основного долга по спорному договору аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 1 979 909,51 рублей неустойки за период с 16.07.2023 по 20.06.2025.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что за при неуплате Арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.

Арбитражным судом произведен самостоятельный расчет суммы неустойки с учетом положений статей 191, 193 ГК РФ, по результатам которого сумма неустойки в спорный период составила 1 977 361 рубль 15 копеек.

Аналогичная сумма неустойки приведена в справочном расчете УМС г. Владивостока, представленном в суд 25.06.2025.

Вместе с тем, по тексту своего отзыва ответчик заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, рассмотрев которое суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление №7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 постановления №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Ответчик, заявляя о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, пункту 73 постановления №7, не представил в материалы дела соответствующие доказательства.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, а также учитывая продолжительность просрочки (то есть неправомерного поведения должника), отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд считает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки в настоящем случае не имеется.

Оснований к уменьшению размера ответственности в соответствии со статьями 404, 405, 406 ГК РФ арбитражный суд также не усматривает, поскольку к началу взыскиваемого периода неустойки (16.07.2023) арендатор достоверно знал о действующем размере арендной платы.

Так, предупреждением от 17.03.2023 №28/22357-исх истец проинформировал ответчика о нарушении последним условий спорного договора в части внесения арендной платы (с указанием, в том числе, действующего с 01.01.2023 размера аренды) и необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком вышеуказанной суммы неустойки, исковые требования в данной части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению частично – на сумму 1 977 361 рубль 15 копеек.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 26 067 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Статус Девелопмент" в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 4 725 433 рубля 24 копейки основного долга, 1 977 361 рубль 15 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Статус Девелопмент" в доход федерального бюджета 56 506 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.