Решение от 22 мая 2017 г. по делу № А82-13103/2016

76/2017-49612(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13103/2016
г. Ярославль
22 мая 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 мая 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Открытому акционерному обществу "СК Премьер" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о взыскании 1912664,12 руб.

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО2, - ФИО3, - ФИО4, - ФИО5, - ФИО6,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля,

при участии: от истца – не присутствовали,

от ответчика – ФИО7 – по дов. № 12-07/8 от 18.11.2016, от департамента архитектуры - не присутствовали,

от иных третьих лиц – ФИО8, по доверенностям 16.05.2017,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «СК Премьер» о взыскании 2274451.43 руб. – долга по арендной плате по договору аренды земельного участка № 22969-и от 13.11.2010 за период с 01.10.2015 по 31.08.2016. Истец после уменьшения иска в порядке ст.49 АПК РФ, принятого судом определением от 16.03.2017, просил взыскать 1 912 664 руб. 12 коп.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя в связи с невозможностью явки (ходатайство удовлетворено).

В судебное заседание от Агентства в порядке ст. 49 АПК РФ поступило ходатайство от 15.05.2017 об уточнении иска, просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 1 912 664 руб. 12 коп. за период с 01.10.2015г. по 31.07.2016г.

Уменьшение иска принято судом.

Истец требования поддержал в сумме 1 912 664 руб. 12 коп. по ходатайству от 15.05.2017, представил письменные пояснения по формированию суммы иска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.

Департамент архитектуры извещен, ранее поддержал требования Агентства.

Ответчик наличие долга в сумме 1 912 664 руб. 12 коп. за период с 01.10.2015г. по 31.07.2016г. не отрицал, против методики расчета истца возражений не заявил.

Определением от 16.03.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

В судебном заседании представитель третьих лиц представил письменную правовую позицию, против заявленной к взысканию с ОАО "СК Премьер" арендной платы не возражал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии г.Ярославля от 08.06.2010 № 2253 между Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (Арендодатель) и Открытым акционерным обществом "СК Премьер" (Арендатор) заключен договор № 22969-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2010, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 87390 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:333, расположенный по проспекту Октября, д. 78, в Ленинском районе г. Ярославля в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Договор прошел государственную регистрацию.

Вид функционального использования земельного участка – для эксплуатации промышленных строений.

Срок аренды земельного участка установлен с 08.06.2010 по 07.06.2020. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2010.

Как следует из представленного истцом пояснения по делу от 15.05.2017, при расчете задолженности учитывалось уменьшение площади арендуемого земельного участка, приходящейся на ответчика, в связи с продажей другим лицам (третьим лицам) расположенных на нем объектов недвижимости. При этом площадь, необходимая для эксплуатации продаваемого объекта, определена Агентством, исходя из площади земельного участка, сформированного позднее покупателем здания.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено сведениями ЕГРП, что в рассматриваемый период действия договора по состоянию на 31.07.2016 года обществом совершены сделки по продаже объектов недвижимого имущества, расположенных на исходном земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:333.

Площадь земельного участка ОАО "СК Премьер" менялась с 87390 кв.м на 74305 кв.м в связи с продажей 24.06.2015 (период, не входящий в требования по данному иску) ФИО9, ФИО6 объектов недвижимости с кадастровым

номером 76:23:010101:13787 – литеры А-Ж, расположенные на земельном участке 76:23:050102:814.

Земельному участку площадью 74305 кв.м присвоен кадастровый номер 76:23:050102:815.

Затем арендованная обществом "СК Премьер" площадь уменьшилась с 74305 кв.м до 58713 кв.м в связи с продажей объектов недвижимости литеры А-К, А-И, А-З третьим лицам: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО6 (регистрация перехода права собственности от 17.06.2016).

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:815 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:050102:869, 76:23:050102:870, 76:23:050102:871.

На земельном участке 76:23:050102:869 площадью 15592 кв.м расположены объекты недвижимости литеры А-К, А-И, А-З, проданные третьим лицам.

На земельном участке с кадастровыми номерами 76:23:050102:870, площадью 40975 кв.м, расположены литеры А-Д, Я, АА, принадлежащие ответчику.

На земельном участке с кадастровыми номерами 76:23:050102:871, площадью 17738 кв.м, расположены литеры А-Е, А-О, А-Н, принадлежащие.

Пользование земельным участком является платным.

За аренду земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, начисляется арендная плата в сумме, указанной в Приложении № 1 настоящего договора.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора). При этом в п. 3.4 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, регламентирующими изменение ставок арендной платы за земельные участки.

В адрес ответчика арендодателем направлялись уведомления об изменении размера арендной платы.

Вследствие того, что оплата арендной платы в установленные договором сроки и размере не производилась, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в спорный период ОАО "СК Премьер" пользовалось земельным участком, расположенным по проспекту Октября, д. 78, в Ленинском районе г. Ярославля.

Факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у ОАО "СК Премьер" подтверждены материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Оценивая материалы дела и доводы участников процесса, суд исходит из следующего.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 23.11.2004г. по делу № А82-14025/2004-30-Б/36 принято заявление о признании ОАО «СК Премьер». Таким образом, спорная задолженность в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относится к текущим платежам.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у общества подтверждены материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При оценке правильности составленного Агентством расчета суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, арендаторами земельного участка по рассматриваемому договору являются все собственники объектов недвижимости, которые расположены на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению арендной плате возникают у каждого из них.

Представителем третьих лиц представлены письменные пояснения, которые сводятся к возражениям против суммы и периода начисления Агентством третьим лицам платы за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с 17.06.2016 по 23.01.2017. Однако в данном деле не рассматриваются требования Агентства о взыскании неосновательного обогащения с третьих лиц. Расчет истца о взыскании с ОАО "СК Премьер" третьими лицами не оспорен.

При этом доводы третьих лиц о том, что покупатель приобрел право пользования частью земельного участка, расположенного под объектами недвижимости и обязан оплачивать арендную плату в пределах площади застройки своего объекта, суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Данная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда РФ от 14.11.2014г. по делу № 305-ЭС14-442 и учитывается судом в целях соблюдения единообразия в толковании и применении норм права.

В рассматриваемом случае применительно к приобретенным третьими лицами объектам недвижимости в дальнейшем был сформирован земельный участок, необходимый для их эксплуатации. В связи с этим суд признает правомерной позицию истца о возможности учета данной площади при определении размера арендных обязательств ответчика в спорном периоде.

Данный поход соответствует сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11 позиции о том, что при наличии спора о размере долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, размер доли устанавливается судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а если этот невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а также исходя из принципов разумности и справедливости.

В данном случае из материалов дела следует, что 01.08.2016 под проданными объектами был сформирован земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:869 площадью 15592 кв.м.

08.11.2016 Агентство и ОАО «СК Премьер» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 22969-и от 13.11.2010.

В соответствии с п.1 соглашения стороны решили с 01.08.2016 расторгнуть договор аренды земельного участка № 22969-и от 13.11.2010 в отношении земельного участка площадью 74305 кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:050102:815, расположенный по адресу: <...>. Участок 01.08.2016 возвращен арендодателю по акту.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:870 Агентство и ОАО «СК Премьер» заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25732-и от 11.11.2016 (на площадь 40975 кв.м), а в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:871 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25733-и от 11.11.2016 (на площадь 17738 кв.м). Согласно актам, участки используются арендатором с 01.08.2016.

Таким образом, методика расчёта задолженности, применяемая Агентством, полностью соответствует приведённым нормативным и правоприменительным предписаниям. Из представленного истцом расчёта следует, что размер задолженности по арендной плате ОАО «СК Премьер» относительно площади арендуемого земельного участка за вычетом площади земельного участка, используемого третьими лицами, составляет 1 912 664 руб. 12 коп. за период с 01.10.2015г. по 31.07.2016г.

Ответчиком расчет истца проверен, возражений не заявлено.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Открытого акционерного общества «СК ПРЕМЬЕР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 22969-и от 13.11.2010 в сумме 1 912 664 руб. 12 коп. за период с 01.10.2015г. по 31.07.2016г.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Открытого акционерного общества «СК ПРЕМЬЕР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 32127 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Секерина С.Е.