Решение от 19 декабря 2022 г. по делу № А81-7292/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7292/2022
г. Салехард
19 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Никитиной О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании освободить помещение и признании обременения отсутствующим,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по ЯНАО (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель ФИО4 по доверенности от 06.12.2021 (он-лайн),

от ответчика - не явились,

от третьего лица - не явились,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением к ИП ФИО3 о признании незаключенным договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, на основании которого в ЕГРН была внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, признании указанного обременения отсутствующим и обязании ИП ФИО3 в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда возвратить ИП ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м., расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> строение 12.

Судебное заседание проведено посредством веб-конференции при участии представителя истца.

Представитель ответчика к онлайн-заседанию не подключился, возможность подключения со стороны суда была обеспечена.

Судебное заседание проведено при участии представителя истца, без участия представителей ответчика и третьего лица, извещённых надлежащим образом.

До начала судебного заседания от Управления Росреестра по ЯНАО поступили истребуемые документы.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях в полном объёме.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

14.10.2021 ИП ФИО2 на основании договора дарения от 27.09.2021 стал обладателем на праве собственности здания Центра мелкооптовой и розничной торговли, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> строение 12, кадастровый номер 89:10:000000:1359.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.10.2021 первый этаж Здания был обременен договором аренды от 01.01.2021, заключённым прежним собственником Здания с АО «Тандер» (магазин «Магнит»).

Часть второго этажа Здания площадью 450 кв.м находилась в аренде на основании краткосрочного договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, заключённого прежним собственником Здания с индивидуальным предпринимателем ФИО3

Договор аренды от 01.01.2021, заключённый с АО «Тандер», является долгосрочным (срок действия с 01.01.2021 по 31.12.2030), подлежащим государственной регистрации, информация о нём содержалась в выписке из ЕГРН от 14.10.2021. Договор, заключённый со ФИО3., являлся краткосрочным (срок действия с 01.03.2021 до 31.01.2022), не подлежал государственной регистрации, поэтому информация о нём не содержалась в выписке из ЕГРН на 14.10.2021.

Таким образом, с 14.10.2021 ФИО2 стал новым арендодателем по указанным договорам аренды.

Как указывает истец, он 13.12.2021 направил в адрес ФИО3 уведомление, в котором указано, что новый собственник Здания не желает продолжать с ним арендные правоотношения после 31.01.2022 на прежних условиях, однако, готов рассмотреть вопрос заключения договора аренды части второго этажа Здания на иных условиях.

Указанное уведомление не было получено ФИО3 и возвращено отправителю.

18.01.2021 Истец узнал, что 23.12.2021, без его согласия, в ЕГРН было зарегистрировано обременение на Здание в виде аренды сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024. В этот же день от истца последовало обращение в Росреестр с просьбой выдать копию договора, на основании которого было зарегистрировано указанное обременение. После получения копии договора выяснилось, что новое обременение Здания было зарегистрировано на основании заявления ФИО3 в соответствии с договором аренды, условия которого были отменены условиями действующего до 31.01.2022 Договора.

В ходе разговора с прежним собственником Здания истцом было установлено, что арендные правоотношения со ФИО3 возникли до 01.03.2021, а ранее, до согласования условий действовавшего по 31.01.2022 Договора аренды, ему передавались на рассмотрение несколько вариантов подписанных договоров аренды части второго этажа Здания, в том числе площадью 450 кв.м и 567,9 кв.м (в зависимости от арендуемой площади устанавливались разные сроки аренды и размер арендной платы). Вместе с тем, ФИО3 отказался подписать данные проекты договоров, направленные прежним собственником, при этом причину отказа не пояснил. Только после получения уведомления от 23.03.2021, в котором содержалось требование об освобождении занимаемого помещения в срок до 06.04.2021, в случае отказа от подписания Договора, ФИО3 передал прежнему собственнику Здания подписанный Договор, в котором срок аренды был установлен до 31.01.2022, а размер ежемесячной арендной платы 120 000 рублей.

Как указывает истец, договор аренды № Н1 от 01.03.2021 заключённый между ФИО5 и ИП ФИО3 на предоставление в аренду нежилого помещения площадью 450 кв.м., сроком действия до 30.06.2024 и арендной платы в размере 260 000 руб., на основании которого ответчиком в Росреестре было зарегистрировано обременение, фактически не исполнялся, соглашение сторон по существенным условиям не достигнуто и является незаключённым.

Поскольку договор аренды на новых условиях, после истечения срока действия договора аренды с прежним собственником, ответчик с истцом не заключил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в договоре № Н1 от 01.03.2021 сторонами согласованны все существенные условия, договор исполняется, арендная плата, в установленном размере вносится своевременно.

Разрешая спор по существу, суд учитывает следующее.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Информационное письмо N 66) разъяснено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Пунктом 24 Информационного письма N 66 предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, 14.10.2021 ФИО2 стал собственником здания Центра мелкооптовой и розничной торговли, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> строение 12, кадастровый номер 89:10:000000:1359.

До указанной даты, действовал договор аренды от 01.01.2021, заключённый прежним собственником (ФИО5) с АО «Тандер» на период с 01.01.2021 по 31.12.2030 (первый этаж здания), и Договор аренды от 01.03.2021 заключённый прежним собственником (ФИО5) с ИП ФИО3 сроком действия с 01.03.2021 до 31.01.2022 (второй этаж здания).

Таким образом, с 14.10.2021 истец стал новым арендодателем по указанным договорам аренды.

Как указывает истец, в адрес ФИО3 было направлено уведомление, в котором арендодатель указал, что новый собственник Здания не желает продолжать с ИП ФИО3 арендные правоотношения после 31.01.2022 на прежних условиях, и готов рассмотреть вопрос о заключении договора аренды части второго этажа Здания на иных условиях.

Между тем, в декабре 2021 года истцу стало известно, что в ЕГРН в отношении спорного здания было зарегистрировано обременение в виде аренды с ИП ФИО3 на срок до 30.06.2024.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о заключении договора аренды на новый срок, истец обратился в правоохранительные органы по факту незаконного обременения спорного здания.

Из объяснений ФИО3 следует, что он ранее арендовал спорное помещение, до истечения срока действия предыдущего договора, от ФИО5 (прежнего собственника) поступило 3 варианта договоров от 01.03.2021 с различными условиями по сумме и площади помещения (л.д. 99-101).

Указанные объяснения подтверждаются объяснениями ФИО5 (л.д. 102-104).

Из указанного следует, что на руках у ответчика имелось 3 варианта подписанных со стороны прежнего собственника здания (ФИО5) договора аренды от 01.03.2021 с разными условиями, в том числе с арендной платой в размере 120 000 руб. на срок с 01.03.2021 по 31.01.2022 (л.д. 65-68) и с арендной платой в размере 260 000 руб. на срок с 01.03.2021 по 30.06.2024 (л.д. 69-72).

За период с 01.03.2021 по 27.12.2021 ответчик вносил арендную плату в размере 120 000 руб., что свидетельствовало об акцепте ответчиком условий договора со сроком действия по 31.01.2022.

Между тем, в декабре 2021 года ответчик зарегистрировал в Росреесте договор с арендной платой в размере 260 000 руб. и сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024.

Таким образом, ответчик по своему усмотрению распорядился имеющимися у него на руках договорами аренды от 01.03.2021, подписанными со стороны прежнего собственника, без согласования действительной воли прежнего арендодателя, и без согласования воли нового арендодателя с 01.02.2022.

Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты и свидетельствуют о его явном злоупотреблении правом.

При оценке совокупности указанных обстоятельств суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Правило "эстоппель" (англ. estoppel, от англ. estop - лишать права возражения) предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

По правилам статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном случае, ответчик, имея два экземпляра договора аренды от 01.03.2021 с различными условиями (по 31.01.2022 с арендной платой в размере 120 000 руб. и по 30.06.2024 с арендной платой в размере 260 000 руб.), внося арендную плату в размере 120 000 руб. ежемесячно, тем самым акцептировал условия договора со сроком действия по 31.01.2022, вместе с тем в последующем зарегистрировал в Росреестре другой договор аренды со сроком действия по 30.06.2024, не внося при этом арендную плату, предусмотренную данным договором.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом, в случае изначального акцептирования условий договора со сроком действия по 30.06.2024, ответчик зарегистрировал бы такой договор ещё в марте 2021, а не в декабре 2021 года.

Указанное противоречивое поведение свидетельствует о недобросовестности истца, которое подпадает под действие принципа "эстоппель" и положений части 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ и не дает ответчику права на судебную защиту.

На основании пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. При этом договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В данном случае, ответчиком были акцептированы условия договора с арендной платой в размере 120 000 руб. и сроком действия по 31.01.2022.

Принятие указанных условий договора, свидетельствует об отказе в принятии договора с другими условиями (арендной платой в размере 260 000 руб. и сроком действия по 30.06.2024).

Таким образом, договор аренды спорного помещения на условиях с арендной платой в размере 260 000 руб. и сроком действия по 30.06.2024 является фактически незаключённым.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи (14.10.2021) не знал о договоре аренды со сроком действия по 30.06.2024 (записи в ЕГРН о договоре аренды отсутствовали, продавец заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений, таковая запись появилась только в декабре 2021 года), а располагал сведениями о договоре аренды сроком действия по 31.01.2022, то в отношении истца соглашение прежнего собственника и ответчика (договор аренды со сроком до 30.06.2024) не имеет силы.

В данном случае указанные обстоятельства возникли вследствие недобросовестных действий ответчика, злоупотребившего правом.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора аренды от 01.03.2021 незаключённым, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, срок действия договора аренды от 01.03.2021 истёк 31.01.2022, иной договор признан незаключённым, новый договор аренды с новым собственником не заключен.

Незаключённый договор не порождает правовых последствий, в связи с чем, запись об обремнении спорного здания, внесённая государственным регистратором на основании незаключённого договора, является недействительной.

При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение и признании отсутствующим обременение спорного здания являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаключённым договор аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 №Н1, на основании которого в ЕГРН была внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) часть нежилого помещения площадью 450 кв.м., расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, по адресу: ЯНАО, <...> строение 12.

Признать обременение здания Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

О.Н. Никитина