Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А46-11048/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11048/2025
21 августа 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2025 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>,                                     ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (ИНН <***>,                   ОГРН <***>)

о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2023 № 356,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.06.2025, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика – не явились, надлежащим образом извещены;

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (далее – ООО «Березовая роща», ответчик, общество) о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2023 № 356.

Истец в судебном заседании требования подержал в полном объеме.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между департаментом и ООО «Березовая Роща» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 27.11.2023 № 356 нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:24202, площадью 52,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:12307:25085 площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено: Омская область, город Омск, ФИО3, улица Свободы (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 указанного договора, продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить:

- нежилое здание е кадастровым номером 55:36:120307:24202 площадью 52,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, именуемый в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:25085 площадью 280,0 кв. м, с видом разрешенного использования: предпринимательство (4-0). Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>, именуемый в дальнейшем «Объект 2».

Согласно пункту договора 4.1 цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объест 2» составляет сумму в размере 860 000 руб.

Оплата за «Объект 1» составляет сумму в размере 450 000 руб. и производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение семи лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 4.1 суммы на расчетный счет, указанный в договоре, ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца (пункт 4.2 договора).

На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.2 настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежемесячного платежа (пункт 4.3).

Согласно пункту 4.4 оплата за «Объект 2» составляет сумму в размере 410 000 руб. 00 копеек и производится на основании настоящего договора путем перечисления покупателем на расчетный счет, указанный в договоре, в течение 30 дней со дня заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора,  настоящий договор может быть расторгнут:

- по взаимному соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением;

- по  требованию  продавца  за  нарушение  покупателем обязательств  по договору, предусмотренных пунктами 4.2 и 4.4 настоящего договора, путем направления покупателю письменного отказа продавца от исполнения договора;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно акту сверки задолженность по договору за период с 01.07.2024 по 31.01.2025 составляет 50 691 руб. 78 коп., по пени за период 26.07.2024 по 31.01.2025 составляет 3 669 руб. 64 коп.

В связи с указанными выше обстоятельствами, а именно систематическим нарушением обязательств об оплате, предусмотренных пунктом 6.3 договора, департамент направил уведомление ООО «Березовая роща» об отказе от договора от 11.03.2025 № Исх.-ДИО/4935.

Ссылаясь на то, что у ответчика возникла задолженность по договору, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о расторжении договора.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 516 ГК РФ покупатель обязан оплачивать товар с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара является существенным нарушением и может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено отзыва на исковое заявление, доказательств надлежащего исполнения принятых им на себя обязательств.

Вопрос относительно подсудности указанного спора судом, учитывая адрес регистрации ответчика согласно сведениям из ЕГРЮЛ, адресом регистрации ООО «Березовая Роща» является: 366241, Чеченская республика, м.р-н Ножай-Юртовский, с.п. Ножай-Юртовское, <...> двлд. 98 был рассмотрен, суд не нашел оснований для передачи дела по подсудности на основании следующего.

Как следует из материалов дела, иск заявлен о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.11.2023, находящегося по адресу: нежилое здание е кадастровым номером 55:36:120307:24202 площадью 52,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:25085 площадью 280,0 кв. м, с видом разрешенного использования: предпринимательство (4-0). Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Специальные нормы о подсудности, не допускающие ее изменения сторонами спора и подлежащие применению только в установленных случаях, содержатся в статье 38 АПК РФ, частью 1 которой определено, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2003 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2004 года, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В пункте 1 абзаца 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Поскольку спорное имущество, в отношении которого истцом заявлено требование о расторжении договора купли-продажи и в случае его удовлетворения, повлечет необходимость государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, то такой спор по правилам статьи 38 АПК РФ должен рассматриваться в компетентном суде - Арбитражном суде Омской области.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ разрешение дела с нарушением правил подсудности не отвечает и требованию справедливости правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение того или иного конкретного дела, не является, по смыслу статей 46, 47 Конституции РФ и соответствующих общепризнанных принципов и норм международного права - законным судом, а принятые в результате такого рассмотрения судебные акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия.

Обязанность по передаче имущества арендодателем исполнена.

Оплату по договору в установленные договором сроки продавец своевременно не получил, что является существенным нарушением договора и влечет право продавца на его одностороннее расторжение.

При этом факт ненадлежащего исполнения обществом принятых на себя обязательств по договору, наличие задолженности в заявленном размере подтвержден имеющимися в материалах дела документами и не опровергнут ответчиком надлежащими доказательствами.

В связи с чем требование департамента как законные и обоснованные подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 27.11.2023 № 356 нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:24202, площадью 52,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:25085, площадью 280 кв. м, местоположение которого установлено: Омская область, город Омск, ФИО3, улица Свободы, дом 157, заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Березовая Роща» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Березовая Роща»                            (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         Е.В. Кулаева