Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А65-20463/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-20463/2018

Дата принятия решения – 15 октября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 08 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, Тукаевский район, с. Большая Шильна (ОГРНИП 308165009400032, ИНН <***>), к Исполнительному комитету муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>),

- о признании решения об отказе в предоставлении земельных участков в аренду для завершения строительства №06/1533 от 02.04.2018 незаконным;

- об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:070205:965, 16:52:070205:966 и 16:52:0702015:964 для завершения строительства объекта – Складской комплекс «Еврокерамика», склад №2, площадью застройки 992,4 кв.м., степень готовности – 15%, расположенный по адресу: <...> в районе пересечения с проспектом им. Вахитова,

с участием представителей:

от заявителя – ФИО3, представитель по доверенности от 15.11.2017 №1;

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, Тукаевский район, с. Большая Шильна (далее – заявитель), обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования <...> (далее – ответчик),

- о признании решения об отказе в предоставлении земельных участков в аренду для завершения строительства №06/1533 от 02.04.2018 незаконным;

- об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:070205:965, 16:52:070205:966 и 16:52:0702015:964 для завершения строительства объекта – Складской комплекс «Еврокерамика», склад №2, площадью застройки 992,4 кв.м., степень готовности – 15%, расположенный по адресу: <...> в районе пересечения с проспектом им. Вахитова.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ходатайств не заявил, представил письменный отзыв.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, просила приобщить к материалам дела распечатку сведений публичной кадастровой карты об испрашиваемых земельных участках.

Судом на основании ст.159 АПК РФ указанные сведения приобщены к материалам дела.

Ответчик, согласно представленному им отзыву, считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку на испрашиваемых в аренду земельных участках отсутствуют зарегистрированные объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, заявителю на основании договора №3276-АЗ от 24.10.2012, заключенного с Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны, предоставлен земельный участок площадью 4 000 кв.м., кадастровый номер 16:52:07 02 05:965, находящийся по адресу: <...> в районе пересечения с проспектом им. Вахитова, для строительства закрытого склада строительных материалов. Срок возврат земельного участка 17.07.2017 (л.д.19-26).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 27.12.2012, о чем внесена соответствующая запись №16-16-32/165/2012-123.

Кроме того, на основании договора №3275-АЗ от 24.10.2012, заключенного с ответчиком, заявителю предоставлены также земельные участки общей площадью 572 кв.м. (площадью 273 кв.м. кадастровый номер 16:52:07 02 05:966, площадью 299 кв.м. кадастровый номер 16:52:07 02 05:964), находящиеся по адресу: <...> в районе пересечения с проспектом им. Вахитова, для размещения проездов к закрытому складу строительных материалов, без права капитальной застройки. В соответствии с п.3.1 данного договора дата возврата указанных земельных участков определена 01.03.2017.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 26.12.2012, о чем внесена соответствующая запись №16-16-32/165/2012-122.

25.11.2015 ответчик выдал предпринимателю разрешение на строительство сроком действия до 25.11.2016, продлив в последующем до 27.04.2018 (л.д.27).

На основании указанного разрешения заявитель приступил к строительству объекта «Складской комплекс «Еврокерамика» в составе: Склад №1, Склад №2».

В соответствии с техническим планом на объект незавершенного строительства, подготовленным кадастровым инженером 31.10.2017, на земельном участке с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965 возведен объект «Складской комплекс «Еврокерамика», Склад №2, степень готовности которого составляет 15%. Данный объект на кадастровый учет не поставлен, кадастровый номер не присвоен. Указанный факт заявителем не оспаривается.

15.03.2018 предприниматель обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельных участков площадью 4 000 кв.м., кадастровый номер 16:52:07 02 05:965; площадью 273 кв.м., кадастровый номер 16:52:07 02 05:966; площадью 299 кв.м. кадастровый номер 16:52:07 02 05:964, расположенных по адресу: <...> в районе пересечения с проспектом им. Вахитова, в аренду сроком до трех лет для завершения строительства в соответствии с п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.57).

Ответчик, рассмотрев указанное обращение, письмом от 02.04.2018 №06/1553 сообщил заявителю об отказе в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемых земельных участков, в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965 отсутствуют объекты капитального строительства. По материалам акта обследования, подготовленного специалистами МКУ «Управление административно-технической инспекции» от 22.03.2018, на данном земельном участке расположено свайное поле. В данном письме ответчик указал заявителю, что для заключения договора аренды земельного участка необходимо наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, после регистрации которого возможно повторное обращение с заявлением для предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства. Кроме того, указал, что заключение договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:07 02 05:964 и 16:52:07 02 05:966 не представляется возможным на основании п.1 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

На момент отказа в заключении нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Однако какие-либо документы, подтверждающие его права на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965, заявителем не были представлены ни в Исполком, ни в ходе судебного разбирательства.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

Согласно техническому плану на объект незавершенного строительства от 31.10.2017 в результате натурального обследования выявлено, что объект находится на земельном участке с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965, 1 этап строительства, степень готовности 15%, фундамент бетонные забивные сваи. Факт нахождения на испрашиваемом земельном участке свайного поля подтверждает также и ответчик в своем отказе, ссылаясь на акт обследования №170 от 22.03.2018, подготовленный специалистами МКУ «Управление административно-технической инспекции».

Указанные обстоятельства не позволяют признать бетонные сваи объектом недвижимости незавершенным строительством.

При этом суд отмечает, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965 был установлен с 27.12.2012 по 17.07.2017, срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:07 02 05:966, 16:52:07 02 05:964 в соответствии с договором №3275-АЗ от 24.10.2012 определялся с 26.12.2012 по 01.03.2017. Разрешение на строительство «Складского комплекса «Еврокерамика» в составе: Склад №1, Склад №2» сроком до 25.11.2016 было получено заявителем спустя более трех лет с момента предоставления указанных земельных участков в аренду.

Регистрационные записи об аренде на земельные участки прекращены 04.09.2017 (кадастровые номера 16:52:07 02 05:965 и 16:52:07 02 05:964) и 27.10.2017 (кадастровый номер 16:52:07 02 05:966).

Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии правоустанавливающего документа на испрашиваемые земельные участки.

При этом, суд отмечает, что с соответствующим заявлением о предоставлении указанных земельных участков в аренду для завершения строительства объекта заявитель обратился спустя год на участки 16:52:07 02 05:966 и 16:52:07 02 05:964 и около 8 месяцев на земельный участок 16:52:07 02 05:965.

Согласно ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что за предпринимателем зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, равно как и отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на данный объект. Указанные факты не опроверг и представитель заявителя в ходе судебного разбирательства. Из текста заявления, поданного предпринимателем в Исполком, также усматривается, что кадастровый номер объекту не присвоен, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует. Единственным документом, подтверждающим наличие незавершенного строительством объекта на земельном участке с кадастровым номером 16:52:07 02 05:965, является технический план, из которого усматривается лишь наличие фундамента бетонных забивных свай, что не позволяет однозначно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимого имущества в составе «Складской комплекс «Еврокерамика» в составе: Склад №1, Склад №2» степенью готовности 15%.

На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:07 02 05:965, 16:52:07 02 05:964 и 16:52:07 02 05:966, изложенный в письме Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан №06/1533 от 02.04.2018, является обоснованным, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Л.В. Хамидуллина